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北京商办物业总体量将超3300万平方米 未来租金承压

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“预计到今年年底,北京办公业态年租金总规模将超900亿元。”7月9日,高力国际在2020年第二季度线上新闻发布会上透露了上述数据。基于八大核心办公楼市场以及六大成熟产业园市场统计,北京办公业态总体量预计将超过3300万平方米。其中,北京写字楼市场下半年有近70万平方米新增供应入市。

对此,高力国际分析人士认为,无论是写字楼市场还是成熟产业园市场,除了高企的供应量外,市场需求不足也在推高空置率,由此租金也将进一步探底。

商办市场复苏不到7成,金融街、中关村市场表现较好

一季度被疫情压制的需求,在二季度开始出现逐步回暖的迹象。二季度,北京市甲级写字楼净吸纳量约3万平方米。不过,在剔除了自用和预租的影响下,全场的净吸纳量依然为-1.4万平方米左右,需求复苏的强度不如市场预期。

高力国际华北区董事总经理严区海估算,与正常年份相比,目前商办市场整体复苏程度为60%-70%,最为明显的特征是大单租赁交易大幅下降,业主大多采用加大免租期来吸引客户。

“随着需求开始逐步释放,整体市场空置率在有新增供应的情况下稳定在16.6%,与上个季度空置率基本持平。”高力国际华北区董事总经理严区海表示,“二季度CBD的新增供应只有三星大厦一个项目,因此CBD的空置率被小幅推高,上涨1.6%达到17.2%。而丽泽区域在二季度成为成交最火热的市场,优质的楼宇质量和较高的性价比使得丽泽区域空置水平环比大幅下降16.2%。”由此也可以看出,目前,整体市场的租户依然非常关注租金等成本因素的影响,租户承租能力还没有真正恢复。

租金方面,虽然二季度写字楼租金水平继续小幅环比下降1.7%至367元/月/平方米,但依然延续了高位盘整的态势,燕莎区域的租金降幅依然比较大,环比下降5%,同比下降18%。价格长期坚挺的金融街和中关村延续了一季度小幅下调的走势,分别环比下降1.4%和1.5%。相比之下,这两个区域市场依然是北京表现最好的市场,主要受益于来自金融和高科技行业的需求支撑。

严区海表示,下半年北京写字楼市场依然会迎来接近70万平方米的新增供应量,明年还有近80万平方米的新增供应入市。在高供应且需求并不强劲的市场环境下,空置率预计将在2021年达到本轮市场供应的最高点,为20.7%。而租金也依旧会保持缓慢下探的趋势,但下方空间有限,2021年和2022年可能会成为本轮市场租金调整的真正底部。

产业园写字楼空置率超两成,疫情后需求缓慢释放

北京办公物业除了写字楼以外,产业园办公楼也扮演了非常重要的角色。根据高力国际对于全北京成熟产业园的梳理,北京已经在地理位置上形成六大成熟产业园子市场,包括位于西北方向的上地和北清路,东北方向的望京酒仙桥区域,西南方向的丰台科技园,和东南方向位于亦庄的北京经济技术开发区,以及位于通惠河沿岸的通惠河传媒走廊。

在2019年大供应量的基础上,产业园办公楼市场空置率从2018年的17%左右上升到2019年末的23%左右。不过,在望京、酒仙桥和上地,由于主要以全球500强和互联网头部公司为主,空置率水平较低,分别为9.4%和9.1%。

随着近两年高供应量逐渐推高空置率,产业园办公楼市场平均租金也进入下行轨道。全市平均租金从2018年134元/月/平方米下降到2019年末的130元/月/平方米,到2020年底可能会进一步下探到125元/月/平方米左右。

从租金的走势来看,由于供应量高企,北京成熟产业园市场压力有所提升。虽然疫情从一定程度上影响了新项目的入市节奏,但需求在疫情后释放得更加缓慢。

高力国际华北区研究部董事陆明预测,产业园市场空置水平可能会在2021年接近28%的水平并触及阶段性高点,若疫情出现反复,经济复苏乏力,整体需求不能得到有效释放,不排除整个产业园市场的空置率会突破30%。预计从2022年开始,北京成熟产业园市场会进入一个3年左右的去化周期,空置水平开始回调,整体的租金下行趋势也会告一段落。

高供应叠加需求不足,租户重点关注成本因素

高力国际预计到2020年底,基于八大核心写字楼子市场以及六大成熟产业园办公楼子市场的统计,全北京办公业态总体量将超过3300万平方米。

3300万平方米是什么概念?高力国际华北区研究部董事陆明解释称,假设按照人均办公面积7平方米计算,3300万平方米基本上就是一个服务着北京400多万工作人口的巨大市场。在市场规模方面,预计到2020年底,全办公业态年租金规模将超900亿元,其中甲级写字楼超过420亿元,乙级写字楼约250亿元,产业园近230亿元。

陆明认为,无论是写字楼市场还是成熟的产业园办公楼市场,高供应量推高空置率依然是整个北京办公市场的主旋律,但从四个一线城市对比来看,北京市场未来供应量依然相对较低。高供应量能够大幅推高空置率,很大程度上是由于整体市场需求不足。

因此也意味着,市场新增需求或将不足以支撑新增体量,市场无法通过新增需求进一步去化空置面积。

在陆明看来,这个现象实际上在2019年的数据中就已经有所体现,因此不能一概而论把空置率的问题归咎于高供应量和疫情的原因。具体来看,经济增速下行限制了企业的整体营收增速,产业结构调整意味着传统产业和新兴产业之间还处于转换期,疫情防控进入常态化从很大程度上也持续影响着社会生产的正常运行,这些因素都在抑制着北京办公市场的需求反弹。

对于下半年的市场表现,陆明持审慎乐观的态度,他认为,如果宏观市场因素不出现根本性改变,北京市场的增量需求就不会得到完全释放,成本因素依然会成为租户的核心考量。

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