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写字楼需求复苏,内资自用买家为投资市场主力

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78日,CBRE世邦魏理仕发布《2020年上半年上海房地产市场回顾与展望》显示,2020年上半年上海写字楼需求逐步复苏,租赁成本成为首要考量因素。而随着上海相继发布特色产业园区规划与政策,园区写字楼方面生物医药与TMT行业尤为活跃。零售物业市场方面, 上海举办“五五购物节”等多项举措有力带动消费市场复苏,零售业变革升级将加速到来。物流方面,医药类以及冷链物流需求方面凸显成长趋势。大宗交易市场,内资自用买家成为支撑市场的主力。

优质写字楼市场

上半年上海录得三个新增项目入市,分别是静安宝华中心、前滩东方广场二期与金融街一期,总计12.2万平方米,多个项目推迟至下半年交付。

随着申城疫情得到进一步控制,商务活动也逐步恢复正常,二季度写字楼带看量明显增多,需求活跃度逐渐回暖,录得净吸纳量72,874平方米,环比增长259%。上海多元化的经济结构为写字楼需求的复苏奠定优势,金融、TMT、专业服务、消费品制造业和医疗生命科学行业多点开花,其中证券、银行等传统金融类需求最为活跃。

区域上来看,面积性价比突出的新兴商务区前滩、大虹桥以及核心区周边次中心板块录得大面积医药及生命科学、专业服务、电子产品等搬迁扩租需求;同时核心区以南京西路、陆家嘴为代表,经济活动回暖之下需求呈现韧性,录得专业服务、消费品制造业、TMT以及传统金融的新租扩租需求,季内该子市场空置率录得小幅回调。全市二季度末空置率为19.9%,较去年底微升0.5个百分点。租金表现上,二季度市场平均报价为282.1人民币/月/平方米,较去年底下跌3.0%。

CBRE华东区顾问及交易服务|办公主管张越表示:“预计下半年供应将有100万平方米,随着上海各项秩序逐渐恢复,经济出现好转,之前被推迟的租赁需求将一一落地,料下半年净吸纳量逐步攀升。过去几个月上海市政府相继推出营商环境改革3.0版方案、加强投资促进32条、进一步利用外资24条等举措,激发外资企业需求。同时在长三角一体化发展和临港金融领先开放的大格局下,积极深化中资企业可持续发展,预计将为上海写字楼市场带来新一轮需求。”

商务园区写字楼市场

2020年上半年商务园区写字楼市场共迎来13.8万平方米新增供应,其中近八成来自于漕河泾板块。疫情影响逐步缓解使租赁需求在二季度呈现复苏迹象,季度净吸纳量达48,815平方米,环比上升293.7%。新冠疫情为医药及TMT行业提供发展契机,本季度医药研发企业在张江、外高桥等板块积极扩张;游戏开发与电商类公司选址于漕河泾;金融证券及服务行业在张江与金桥板块中录得大面积成交。商务园区租金在疫情中凸显韧性,二季度平均租金报价为130.0元/月/平方米,较去年底仅下降0.8%,业主在免租期等的优惠条款方面更为灵活。二季度末空置率较去年底上升0.9个百分点至18.6%。

CBRE华东区顾问及交易服务|商务园区主管丁竹君表示:“二季度,上海相继发布特色产业园区规划、在线新经济与数字新基建发展行动方案,以及促进产业投资政策等利好举措,随后五个生物医药产业园分别挂牌张江、临港、宝山等板块;市北继发展大数据与超高清视频产业后,开启区块链产业新篇章。未来6个月,预计商务园区写字楼市场将迎来逾50万平方米的新增供应,分别位于张江、漕河泾、金桥、市北等板块,我们相信随着疫情影响逐步消退,商务园区的租赁需求将进一步得到释放。”

优质零售物业市场

2020年上半年,上海零售物业市场无项目开业。本季度中信泰富广场与嘉杰国际广场停业改造,新世界百货虹口店宣告闭店。受新冠疫情影响,市场净吸纳量录得负值,推升空置率至8.2%。全市购物中心首层平均租金较去年底下跌3.2%,报每天每平方米34.0元。

疫情加速了品牌迭代的趋势,其中餐饮业态表现最为明显。一方面不少财务和运营抗风险能力较弱的餐饮店铺闭店歇业;而另一方面,年轻态的领先连锁咖啡茶饮与中式简餐品牌持续快速扩张。此外,新兴美妆集合店受资本青睐在核心及次级商圈逆势抢占市场,针对Z世代的消费习惯利用线下打卡线上分享的模式引流效果显著。

CBRE华东区顾问及交易服务|商业部主管希诺表示:“近期上海政府推进‘五五购物节’、‘夜生活节’等多重措施以激发内生需求,电商平台与实体商家融合发展,购物中心客流与零售消费额伴随二季度多个重点节日已呈现逐步回暖态势。未来6个月,随着全国疫情得以控制,本地居民消费意愿进一步提升的同时,预计外来游客消费需求亦有望出现反弹。上海零售市场下半年将迎来33.4万平方米的新增体量投入次级商圈,位于核心商圈的上海广场及新天地二期将完成改造重新回归;全市空置率将逐步下行,租金水平有望止跌企稳。”

仓储物流市场:

2020年上半年上海物流市场共有三个项目入市,分别为浦东机场和松江板块带来3.6万与15.3万平方米的新增供应。疫情中生物医药与生鲜电商的仓储需求均有显著攀升,日用消费品行业的租赁需求亦有所增长。上半年浦东机场板块新增需求共计超过5万平方米;松江板块也迎来超过7万平方米的面积去化;虹桥与青浦等片区亦有数千平方米的新租户入住。相较一季度,上海物流市场二季度的表现有较为明显的回暖,季度内吸纳量超过5万平方米。受新增供应入市影响,二季度末空置率较去年底上升2.7个百分点至8.6%,但上海整体可租赁面积依旧十分有限,热门板块空出的可租面积也能在短时间内得到回填。因此,全市平均租金报价在上半年增长1.1%,达到每月每平方米47.6元。

CBRE华东区顾问及交易服务|产业地产部主管缪博文表示:“未来六个月内,预计将有超过23.8万平方米的高标仓库入市,短期内将持续推升全市空置率。一季度的疫情确实对仓储物流市场造成了一定冲击,但在二季度已有诸多回暖的迹象,预计市场将在下半年逐步回归平稳增长的趋势。另一方面,疫情推动医药企业与生鲜电商的冷库仓储需求增长的同时,也同样催生了第三方冷链物流服务供应商对于干仓面积改造的兴趣。疫情影响下的租户也在积极寻求运营战略上的调整,以期发掘新的利润空间。部分零售品牌在环沪地区进行仓库租赁资源的整合,以此降低综合物流成本并提升运营效率。需求坚挺,可租面积较少且未来供应有限的上海物流市场拥有充足的韧性,未来的供应去化速度与租金增长都将维持稳健。”

投资市场

二季度上海录得5笔大宗交易,成交总额为82.3亿元人民币,至此2020年上半年上海累计录得24笔交易,累计交易总额为324.1亿元,较去年同期下滑41%。依照成交物业类型来看,写字楼等相关物业仍占据主流市场,占比约为58%;而代表消费概念的零售以及酒店则分别占比为25%及13%,相比2019年均有所增长。撇去疫情造成的短周期影响,投资人对于中国结构性的消费升级仍持续看好。从投资者类型来看,近期境外投资者活跃度有所下降,主要是短期内受到“封关”限制下决策层无法入境的影响。与此同时,鉴于当前不确定因素增多,可以发现近期外资的投资策略更为谨慎。但另一方面,内资自用买家成为支撑市场的主力,数家知名金融机构纷纷在上海的中心城区购置了总部楼宇。

CBRE华东区投资及资本市场主管何树奇表示:“受到疫情的冲击及经济周期的影响,大部分的投资者提高了对于风险贴水的要求,出价能力比过往更为保守。若卖家于近期有处置资产的计划,建议适当调整对于成交价格的期待,以提高交易速度。投资机会层面,写字楼方面需多关注产业规划与动向,选择产业集聚的板块布局;而零售物业方面,在中长期消费升级的背景下,全市的区域型及社区商场皆为有效的投资机会;另外,长租公寓板块在经过2年的市场整合后已显得更为成熟,叠加沪上人才虹吸效应持续增强下,投资者亦可多加关注。”


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