谁在抢购苏河湾？

6月20日，苏河湾中心润府正式开盘，单价12.68万元，自发稿日期前，据了解项目已去化8成，并且最先售罄的是29套总价均约2000万/套的184平方米大户型。

普通民众看到的第一反应是“在这种楼市行情下，为什么高总价的豪宅反而卖这么快，真的是有钱人这么多吗？” 而笔者以一个房地产专业人士的视角，看到的并不仅仅只有高总价和所谓“豪宅”易售的表象，而是更深层次地看到了下一轮城市投资的“风向标”这个本质。豪宅，只是一个承载地段价值的具体产品，而这背后的金融属性包含着如何选择投资优质不动产的关键秘密。

举个例子，想想汤臣一品之于陆家嘴、翠湖天地之于新天地…… 最后，想想润府之于苏河湾,我想，答案呼之欲出。

01.

今年是“豪宅成交年”，已经是个不争的事实。

在新冠疫情的影响下，全球各大经济体都显得萧索冷落，各种以前稳定的投资渠道现在都充满了各种不确定性，外加通货膨胀加剧成为大概率事件，为了避免资产缩水，在国内一线城市中的保值性强，变现快，高流通性的优质不动产成为了高净值人群的重要选择之一，而上海内环内的豪宅所展现出的市场特性，恰恰满足这些条件。

我采访过的一些关注度颇高的豪宅销售也曾透露过，现在客户中有一个重要群体是在陆家嘴从事金融工作的金领们。这些精英的工作性质决定了他们能提前了解国际经济与金融趋势，自然也比一般人拥有更敏锐的投资敏感度。比如今年打头阵的黄浦区豪宅绿地海珀外滩和陆家嘴豪宅滨江凯旋门的认筹比就已经超过了200%，而中环内前滩板块的三湘印象，东方惠礼的认筹比达到了惊人的600%！抛去改善自住这一因素，从另一个侧面看，这足以说明一个问题，市区内的豪宅产品，具有卓越的抗金融风险能力。

带着这个视角我们回过头来看苏河湾中心润府：位于内环内，距离人民广场两公里，毗邻南京西路，新天地，陆家嘴，属于正市中心，位置一流；项目贴着具有浓厚历史文化背景的沪上著名母亲河——“苏州河”，景观一流； 周边即将建设上海第一座绿湾公园，对标的是伦敦海德公园、纽约中央公园，规划一流；项目购买人群是陆家嘴金融业的金领，海归精英，创一代，当代艺术家等高净值人群，人文环境一流。

因此，市场选择的背后，总有其深意，“金领们”就是摸清了这套逻辑，这也就很容易解释为何苏河湾中心润府能够热销。

02.

“苏河湾中心润府”项目的区位价值所在

在《上海市城市总体规划（2017—2035年）》获批之日，上海开始将目标转向卓越的全球城市，而静安作为全球城市核心功能承载者之一，也提出了“一轴三带”的发展战略，即打造一条贯通南北、共享互融的复合发展轴；建设南京西路两侧高端商务商业集聚带、苏州河两岸人文休闲创业集聚带、中环两翼产城融合发展集聚带。

“三带”作为主要功能承载区，苏州河两岸聚集带相比中环聚集带距离原有的城市中心体更近，与相对成熟的南京西路聚集带相比又更有可发挥成长的空间；从地理位置上来看，苏河湾交汇浦江，又在2035规划版图中，与小陆家嘴、外滩、人民广场等核心区域共同纳入中央活动区，一跃成为全球卓越城市的新地标、新门面。

因此，在苏河湾之上，由华润和信德集团联手打造的，汇聚了约5万方万象天地、全球第六座宝格丽酒店、OCT当代艺术中心、约4.2万方绿湾公园、拥有约200米天际线滨水写字楼的世界级湾区作品——苏河湾中心，理所当然的成为了“世界级”的不动产投资首选。

03.

不动产的价值，往往与居住环境和人文素质成正比

随着中国房地产形势的不断变化，那种“闭着眼睛”投资房产的时代一去不复返了。房子能否保值增值，跟区域入住率，入住人群净值及区域人群消费活跃度这三个点有巨大的关系。因此“地段”的重要性被拔到了空前的高度，甚至超过了对一些长期的规划的参考。

说的通俗点，买来的房子想升值，就的保证房子要有人住，住的人得有钱，钱得舍得花在这个区域，这个区域的规划得匹配消费人群的档次，用这种生活档次氛围再来吸引更多的高净值人群居住在此，以此再刺激政府规划的完善和优质商家的进驻，舒适有档次的商业氛围能带动二手房的升值和流通，以此形成一个良性的闭环。

一句话概括：有钱人居住越多的地方，房子越容易交易和升值。

华润置地建造在苏河湾中心润府旁的绿湾公园将与伦敦海德公园、纽约中央公园一样，成为世界城市新地标的最佳注脚

写满城市发展历史的苏河湾将以古建新用，“原拆重建”的形式，继续讲述与记录，继续为城市增加人文厚度

作为未来全球卓越城市的新名片，苏河湾就是静安地段价值更新的核心动力，有了这层理解，对于价值的取舍就有了答案，毕竟，苏河湾中心润府，是苏河湾核心圈内唯一在售的住宅产品。

04.

调控下的不动产机遇

目前上海楼市仍在调控之下，当市场呈现复苏姿态，越是热门的板块，就越容易出现一二手倒挂。

因为政府对房地产市场的调控限价，苏河湾中心润府首开均价仅12.68万/平，而苏河湾一期的二手房挂牌均价综合各大平台，大约在17万/平左右，甚至不乏20万/平左右的挂牌价，同样是次新房的中粮天悦壹号的挂牌均价在14.1万/平。换句话说，如果摇号中签买到了苏河湾中心润府，相当于用一个低金融杠杆撬动了一平米立涨几万块的利润。这种“美事”，在房地产圈肯定是短期内的现象，就看谁有幸运能抓住它了。

不仅二手房的价格，这里的租金也基本与淮海路、陆家嘴、新天地等城市核心商业圈比肩，属于住宅租赁类中的第一梯队。

05.

但凡好的房子，更重要的还是居住生活的体验感。

苏河湾中心润府身处3.0版的万象综合体之上，35万方的滨水生活可以时尚、可以艺术，可以自然也可以奢华，湾区之外，地铁步⾏500⽶，三轨三架四隧，轻松纵达人民广场、陆家嘴、新天地、南京东路等上海顶级CBD与商业圈。

在产品打造上，润府将高奢酒店的空间美学延伸到人居空间，甄选国际一线大牌精装，更以定制化的高端酒店式增值服务，提供无微不至的情感型关怀，专属生活管家7*24H为业主恭候。

此外，项目洞察了市场高奢小户型的短缺，主打87-89㎡舒适两房和91-96㎡成长型三房，填补市场空白，总价1300万即可购入仅次于纽约、伦敦的全球Alpah+城市新地标，这样的诱惑力谁能抵挡呢？

附：苏河湾中心润府户型图

下面我们来看下目前仅剩的89平和96平的样板间实景图：

89平米的：

96平米的：