郁亮表示，房地产行业的“土地红利”“金融红利”已经消失，现在进入了“管理红利”时代。万科要向制造业学习，战略导向、管理精细化，提升ROE。
没有悬念，万科新一届的董事会人选，与之前公布的名单一模一样。
这背后是万科股权结构的稳定，深铁、盈安合伙作为第一、二大股东，达成了一致，而之前一直与管理层存在分歧的宝能，也渐次退出，持股只剩1.14%。
股东和管理层的关系和谐、稳定与否，是一家公司能否长远发展的前提。过去5年，经历了万宝之争的万科，重新梳理了这方面的事宜，三年时间过去，从股权结构到管理团队，万科进入了新的稳定期，各项业务也稳步推进。
正如万科创始人王石在三年前所说的，“万科将进入黄金发展期”。在6月30日的股东大会上，连任董事长的郁亮，面对开发转向运营的白银时代，提出了自己新的想法。
他表示，房地产行业的“土地红利”“金融红利”已经消失，现在进入了“管理红利”时代。万科要向制造业学习，战略导向、管理精细化，提升ROE。
郁亮。资料图
与深铁合作加深
虽然总部已经搬到了福田，但万科股东大会还是在大梅沙召开，股东高票通过了第十九届董事会人选提案，延续了之前的平衡。
大股东深圳地铁产生了三名董事，分别是深圳地铁董事长辛杰、总经理唐绍杰、副总经理李强强，他们都是2017年-2019年新上任的深铁领导班子。
万科方面，除了董事会主席郁亮，总裁祝九胜、执行副总裁王海武也加入了董事会成员行列。
此外，深圳资本运营集团有限公司董事长胡国斌担任独立外部董事，代替原先的深圳市赛格集团有限公司董事长孙盛典。另选出四名独董——刘姝威、康典、吴嘉宁、张懿宸。
首次公开亮相万科股东大会，深铁董事长辛杰表态对万科大力支持。他说，万科是个市场化非常高的企业，按照市场的游戏规则、上市公司的要求，深铁不干预万科团队的管理经营，而是全程、全员支持万科的文化、万科的团队，这样会更好地回报股东。
“作为深铁的董事长，也是一个项目的营销总，我也不断获取资源来帮助万科的发展。万科赚来的钱也有深铁的一份，万科每赚100块，深铁能赚到20多块，何乐而不为。”他还表示，对深圳地铁集团来说，成为万科的股东压力很大，倒逼深铁进行现代化企业制度的改革。在深铁调整的基础上，希望做万科合格的股东。
深铁的表态，给在场的中小股东们吃了一颗“定心丸”，辛杰多次强调，会支持万科，让大家放心。
回首过去三年，郁亮坦言挑战确实挺大。旷日持久的股权纷争对万科的经营、团队稳定造成了影响，未来万科要尽量减少对万科经营管理、团队稳定所产生的影响。
在经历了去年的区域、城市总大换防之后，万科管理团队也进入了稳定状态，他们和董事会成员，共同构成了万科的人事“基本盘”，万科新的权力图谱清晰显现。
21世纪经济报道记者注意到，近期万科和大股东深铁的互动合作明显加强。6月29日晚间，万科公告称，公司已与深铁签署备忘录，拟共同投资成立合资公司，双方分别持股50%，深化“轨道+物业”（即TOD）领域合作。
具体的合作包括，获取地铁项目上盖及周边土地（或土地整备利益统筹项目），并实施项目开发、建设及运营；产城融合大型项目、新的城市发展片区统筹开发建设及运营等。
此前的4月份，万科与深圳地铁斥资60亿元，共同开发佛山TOD项目地块，这是深圳地铁入股万科以来的首次合作。
多家券商曾经指出，深铁作为大股东，在获取项目资源方面，对万科带来的影响是不可估量的。此次郁亮也提到，万科开发业务的一个重要方向，便是TOD。“TOD对一个企业综合实力、社会资源整合能力是巨大考验，这方面我们走在前面。”
万科2019年度股东大会现场。资料图片
运营管理之重
万科作为行业龙头，其对于行业的分析和观点，往往成为大家关注的焦点。在这次股东大会上，曾提出白银时代、房地产下半场的郁亮，又提出了一个新的判断，房地产进入了“管理红利”时代。
他认为，房地产行业高歌猛进的时代正在远去，行业发展的决定性因素，从土地红利到金融红利，来到了管理红利时代。
他说，过去评价地产企业很简单，第一阶段看有多少土地储备，根据土地多少定公司价值；第二阶段金融红利，一个企业既要走得快又要走得稳，在金融安排、杠杆选择、金融工具选择方面要把握好。
但这两个时代都过去了。管理红利时代，就是应该向制造业学习。
针对股东提问的中国制造业代表之一格力的ROE在30%左右，而万科大概是20%左右，万科有什么样的规划措施来提高净资产收益率、每股收益。对此郁亮说：“董大姐是我们学习的榜样，我们要好好学习。”
郁亮表示，“如果单纯提升ROE的话，也是有办法的，比如杠杆率很高，但万一出现波动怎么办？我们的要求是速度规模不能下来、ROE不能低、负债不能冒险，现在还算平衡得比较好。”
对于房地产公司而言，管理红利意味着将运营放到更重要的位置。也意味着，开发业务之外的新业务变得更为重要。
万科的转型新业务也走在行业前列。首先是万科物业，目前万科物业管理面积的一半已经不是万科的小区，扩张非常快，除了住宅以外，2019年万科物业通过和戴德梁行的合作，成为了中国商业写字楼市场物业管理第一。
财报显示，2019年万科物业实现营收127.0亿元，同比增长29.7%，居于行业第一，遥遥领先其他物业公司。
过去三年，郁亮认为万科做得比较好的业务是物流。万科在高标准仓库方面达到数一数二的成绩，在冷链方面是行业第一。在疫情开始后，物流作为城市最基本建设、最需要的配套，变得特别急迫，这带来了行业大发展机会。
近期，万科发行了一个最接近标准REITs的产品在深交所上市，底层资产便是两个物流园。
同时，对于集中式公寓租赁郁亮也比较满意。他说，在房住不炒、租购并举的行业大环境下，万科在集中式公寓租赁上市全国第一，2019年度超过12万间投入使用，目前有8万间在建设中。“尽管这个业务现在不赚钱，但相信未来大有机会。”
此外，万科的农业、度假、教育等新业务也在稳步推进。未来，万科总裁祝九胜表示，希望所有业务都能独立分拆上市。
对股东提问的“这三年你觉得做得怎么样”？郁亮少见地豪气表示，“我做得怎么样，还是让业绩说话，让股东投票给出答案”。
三年前在同样的地方，郁亮从王石手中接棒，开始执掌万科。三年后，他和总裁祝九胜等管理团队一起，将万科带到了一个新的高度。此后，就要看万科股价的表现了。
本文来源：21世纪经济报道
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