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万科新董事会诞生郁亮连任董事长 进入“管理红利”时代

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郁亮表示,房地产行业的“土地红利”“金融红利”已经消失,现在进入了“管理红利”时代。万科要向制造业学习,战略导向、管理精细化,提升ROE。

没有悬念,万科新一届的董事会人选,与之前公布的名单一模一样。

这背后是万科股权结构的稳定,深铁、盈安合伙作为第一、二大股东,达成了一致,而之前一直与管理层存在分歧的宝能,也渐次退出,持股只剩1.14%。

股东和管理层的关系和谐、稳定与否,是一家公司能否长远发展的前提。过去5年,经历了万宝之争的万科,重新梳理了这方面的事宜,三年时间过去,从股权结构到管理团队,万科进入了新的稳定期,各项业务也稳步推进。

正如万科创始人王石在三年前所说的,“万科将进入黄金发展期”。在6月30日的股东大会上,连任董事长的郁亮,面对开发转向运营的白银时代,提出了自己新的想法。

他表示,房地产行业的“土地红利”“金融红利”已经消失,现在进入了“管理红利”时代。万科要向制造业学习,战略导向、管理精细化,提升ROE。

郁亮。资料图

与深铁合作加深

虽然总部已经搬到了福田,但万科股东大会还是在大梅沙召开,股东高票通过了第十九届董事会人选提案,延续了之前的平衡。

大股东深圳地铁产生了三名董事,分别是深圳地铁董事长辛杰、总经理唐绍杰、副总经理李强强,他们都是2017年-2019年新上任的深铁领导班子。

万科方面,除了董事会主席郁亮,总裁祝九胜、执行副总裁王海武也加入了董事会成员行列。

此外,深圳资本运营集团有限公司董事长胡国斌担任独立外部董事,代替原先的深圳市赛格集团有限公司董事长孙盛典。另选出四名独董——刘姝威、康典、吴嘉宁、张懿宸。

首次公开亮相万科股东大会,深铁董事长辛杰表态对万科大力支持。他说,万科是个市场化非常高的企业,按照市场的游戏规则、上市公司的要求,深铁不干预万科团队的管理经营,而是全程、全员支持万科的文化、万科的团队,这样会更好地回报股东。

“作为深铁的董事长,也是一个项目的营销总,我也不断获取资源来帮助万科的发展。万科赚来的钱也有深铁的一份,万科每赚100块,深铁能赚到20多块,何乐而不为。”他还表示,对深圳地铁集团来说,成为万科的股东压力很大,倒逼深铁进行现代化企业制度的改革。在深铁调整的基础上,希望做万科合格的股东。

深铁的表态,给在场的中小股东们吃了一颗“定心丸”,辛杰多次强调,会支持万科,让大家放心。

回首过去三年,郁亮坦言挑战确实挺大。旷日持久的股权纷争对万科的经营、团队稳定造成了影响,未来万科要尽量减少对万科经营管理、团队稳定所产生的影响。

在经历了去年的区域、城市总大换防之后,万科管理团队也进入了稳定状态,他们和董事会成员,共同构成了万科的人事“基本盘”,万科新的权力图谱清晰显现。

21世纪经济报道记者注意到,近期万科和大股东深铁的互动合作明显加强。6月29日晚间,万科公告称,公司已与深铁签署备忘录,拟共同投资成立合资公司,双方分别持股50%,深化“轨道+物业”(即TOD)领域合作。

具体的合作包括,获取地铁项目上盖及周边土地(或土地整备利益统筹项目),并实施项目开发、建设及运营;产城融合大型项目、新的城市发展片区统筹开发建设及运营等。

此前的4月份,万科与深圳地铁斥资60亿元,共同开发佛山TOD项目地块,这是深圳地铁入股万科以来的首次合作。

多家券商曾经指出,深铁作为大股东,在获取项目资源方面,对万科带来的影响是不可估量的。此次郁亮也提到,万科开发业务的一个重要方向,便是TOD。“TOD对一个企业综合实力、社会资源整合能力是巨大考验,这方面我们走在前面。”

万科2019年度股东大会现场。资料图片

运营管理之重

万科作为行业龙头,其对于行业的分析和观点,往往成为大家关注的焦点。在这次股东大会上,曾提出白银时代、房地产下半场的郁亮,又提出了一个新的判断,房地产进入了“管理红利”时代。

他认为,房地产行业高歌猛进的时代正在远去,行业发展的决定性因素,从土地红利到金融红利,来到了管理红利时代。

他说,过去评价地产企业很简单,第一阶段看有多少土地储备,根据土地多少定公司价值;第二阶段金融红利,一个企业既要走得快又要走得稳,在金融安排、杠杆选择、金融工具选择方面要把握好。

但这两个时代都过去了。管理红利时代,就是应该向制造业学习。

针对股东提问的中国制造业代表之一格力的ROE在30%左右,而万科大概是20%左右,万科有什么样的规划措施来提高净资产收益率、每股收益。对此郁亮说:“董大姐是我们学习的榜样,我们要好好学习。”

郁亮表示,“如果单纯提升ROE的话,也是有办法的,比如杠杆率很高,但万一出现波动怎么办?我们的要求是速度规模不能下来、ROE不能低、负债不能冒险,现在还算平衡得比较好。”

对于房地产公司而言,管理红利意味着将运营放到更重要的位置。也意味着,开发业务之外的新业务变得更为重要。

万科的转型新业务也走在行业前列。首先是万科物业,目前万科物业管理面积的一半已经不是万科的小区,扩张非常快,除了住宅以外,2019年万科物业通过和戴德梁行的合作,成为了中国商业写字楼市场物业管理第一。

财报显示,2019年万科物业实现营收127.0亿元,同比增长29.7%,居于行业第一,遥遥领先其他物业公司。

过去三年,郁亮认为万科做得比较好的业务是物流。万科在高标准仓库方面达到数一数二的成绩,在冷链方面是行业第一。在疫情开始后,物流作为城市最基本建设、最需要的配套,变得特别急迫,这带来了行业大发展机会。

近期,万科发行了一个最接近标准REITs的产品在深交所上市,底层资产便是两个物流园。

同时,对于集中式公寓租赁郁亮也比较满意。他说,在房住不炒、租购并举的行业大环境下,万科在集中式公寓租赁上市全国第一,2019年度超过12万间投入使用,目前有8万间在建设中。“尽管这个业务现在不赚钱,但相信未来大有机会。”

此外,万科的农业、度假、教育等新业务也在稳步推进。未来,万科总裁祝九胜表示,希望所有业务都能独立分拆上市。

对股东提问的“这三年你觉得做得怎么样”?郁亮少见地豪气表示,“我做得怎么样,还是让业绩说话,让股东投票给出答案”。

三年前在同样的地方,郁亮从王石手中接棒,开始执掌万科。三年后,他和总裁祝九胜等管理团队一起,将万科带到了一个新的高度。此后,就要看万科股价的表现了。

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