合景泰富分拆物业上市 商管加持改善营收单一

近日，世茂、金科、荣盛、合景泰富等房企扎堆公布分拆物业公司赴港上市招股书。

与此前时代中国分拆时代邻里上市一样，合景泰富本次分拆物业公司合景悠活赴港上市，也是计划采用分派和全球发售的方式。

兴业证券指出，物管公司的分拆有利于公司的价值释放，物管公司独立上市后将提升品牌形象，获得更多发展机会。

对于分拆物业公司的理由，合景泰富董事认为，一方面，分拆将使合景泰富的股东有机会在合景悠活这一独立平台下对合景悠活的投资价值变现；另一方面，分拆将使合景悠活可以拥有独立的身份和独立的融资平台，能够直接进入资本市场进行股权、债务融资等，而无需依赖合景泰富。

招股书显示，2017年度到2019年度，合景悠活的营收分别为4.6亿元、6.6亿元和11.2亿元，年复合增速达56%；净利润分别为4415万元、7968万元和1.85亿元，年复合增速达到105%。

具体到营收结构上看，合景悠活营收主要来自住宅物业管理服务和商业物业管理运营服务两大板块，前者在2017年度到2019年度占总营收的比重为74.5%、64.9%、67.5%；后者占营收比重分别为25.5%、35.1%、32.5%。

占营收比重较大的住宅物业管理服务板块目前主要由预售管理服务、物业管理服务、社区增值服务组成，重头业务物业管理服务占比逐渐递减，在2017年度到2019年度分别为73.5%，67%和50.3%。

社区增值服务的营收虽然逐年有提升，但放至整体营收占比中还有待提升。2019年度，合景悠活社区增值服务占总营收的比重约为13.81%。

合景悠活在招股书中表示，商业物业管理运营服务能够使公司丰富收益来源，降低任何单一板块波动的风险。

截至2019年12月31日，合景悠活在管106个住宅项目，订约管理159个住宅物业，总合约建筑面积为2940万平方米；订约管理33个商业物业，总合约建筑面积为450万平方米。

在毛利率上，相较于同行物业公司，合景悠活表现尚可。截止2019年底，合景悠活毛利率、净利率分别为37.3%、16.4%，其中住宅物业管理服务和商业物业管理运营服务的分部毛利率分别为34.4%和43.4%。

中达证券研报指出，随物业公司规模扩大与利润增长，会长期利好母公司估值与市值提升，世茂、金科、合景泰富在公布分拆预案后市值有所提升。但从整体来看，物业公司优质的业务模式使得其拥有较好的现金流，在为母公司拓展融资渠道的同时，短期方面，物业公司分拆上市对部分母公司估值与市值影响虽较不明显，但仍有正面提振作用，长期来看，母公司估值与市值水平仍主要取决于行业基本面与其开发业务增速对市场预期的影响。