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缓解资金压力,雅居乐分拆景观及装修业务上市

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成立城市更新集团、地产集团高管变动、分拆雅城集团上市,这个6月雅居乐动作频频。

端午假期前夕,雅居乐旗下雅城集团连夜向港交所递交了上市申请书。雅城集团主要包含两大业务,一部分是绿色生态景观服务,另一部分是智慧装饰家居服务。

雅城集团前身为中山时兴,主要从事装饰家居业务,成立于2000年,最早由雅居乐非执行董事陈卓南(雅居乐董事会主席陈卓林弟弟)的妻子陈小娜持有40%股权,雅居乐执行董事、高级副总裁陈卓雄(陈卓林哥哥)的妻子陆丽卿持有60%股权。

2006年雅居乐全资附属公司中兴收购中山时兴全部股权。2015年,雅居乐成立广州雅玥,进入绿色生态景观服务行业,并在此后几年陆续收购江苏百绿、北京京林、广东美景,以扩大在该领域的业务规模。

2017年,陈璐琳获委派来组建雅城集团,包括搭建团队,整合并拓展绿色生态景观及智慧装饰家居业务。陈璐琳在2008年就加入雅居乐并担任中山时兴总经理一职,此后曾任雅居乐集团副总裁兼任华东区总裁。

为赴港上市,雅居乐对相关业务公司进行了一系列重组。招股书显示,2019年11月成立的雅城科技为雅城集团所有境内业务的主要运营平台,旗下包括三大主要附属公司,分别为以绿色景观业务为主的广州生态、以装饰家居业务为主的中山时兴,以及以主要为两大业务提供配套服務的雅城科创。

值得注意的是,广州生态及其多个附属公司原本是属于雅居乐旗下物业上市公司雅生活的,此次业务重组在一定程度上转移了雅生活的收入来源。

数据显示,2017年-2019年,雅城集团的总收入分别为15.48亿元、35.09亿元及50.92亿元,年复合增长率为81.4%。年内利润分别为2.64亿元、4.90亿元及8.22亿元,年复合增长率为76.3%。

根据弗若斯特沙利文的資料,在中国同时提供绿色生态景观及室内服务的公司中,按2019年的总收入计算,雅城集团排名第四。

从收入来源来看,智慧装饰家居为雅城集团的主要收入来源,2017-2019年收入占比分别为为79.4%、74.1%及71.1%。

根据弗若斯特沙利文的資料,雅城集团在中国全部建筑装饰服务提供商中排第八,在中国住宅精装修市场中排第四,所有排名均以2019年相关服务产生的收入计量。

景观服务方面,雅城集团在中国绿色生态景观服务商中排第12、在中国房地产开发商的联属公司中排第三。

从客户来源来看,雅城集团主要还是依靠母公司“输血”。2017-2019年,来自雅居乐集团及其它关联方收入占雅城集团总收入的比例分别为99.4%、91.1%、78.9%。

此外,来自独立第三方的收入还包括雅居乐的关联公司景业名邦,2017-2019年,雅城集团向景业名邦提供服务产生的收入分别为720万元、1070万元以及330万元,占总收入比例分别为0.5%、0.3%、0.1%。

为表彰陈璐琳对雅城集团的贡献,雅居乐将雅城集团6.65%股权以3.1亿港元转让给他,剩下93.35%股权由雅居乐间接持有。雅居乐方面表示,待雅城集团上市后,雅居乐预期拥有股权不少于50%。

雅城集团董事会目前共有两名执行董事、两名非执行董事以及三名独立非执行董事。陈璐琳任雅城集团执行董事兼总裁,雅城集团执行董事兼联席主席由雅居乐执行董事兼副总裁陈忠其担任,陈卓雄任非执行董事兼联席主席,另一个非执行董事由雅居乐副总裁兼首席财务官潘智勇担任。

雅居乐为雅城集团招揽了不少专业职业经理人。雅城集团现在有两名副总裁,一名为主要负责绿色生态景观业务的方晟,之前是恒大园林集团的董事长;另一名为谢文广,主要负责装饰家居业务,曾任深圳金凤凰家具集团副总裁、苏州金螳螂建筑装饰公司副总裁。

雅城集团过去曾被称作雅城科创集团。早在今年3月就有媒体报道称,雅居乐拟分拆雅城科创上市,估计募资规模可能介乎3-5亿美元。2019年业绩发布会上,陈卓林承认雅城科创有上市的可能,并表示雅城科创是集团多元化业务发展的重中之重。

短短三个月后,上市事项步入正轨。雅居乐认为,分拆雅城集团上市,除了可以有助于其进一步做大做强外,还可使其直接接触资市场进行股或债务融资,以为其现有业务及未来扩充提供资金,从而可加速拓展及改善雅城集团的营运及财务表现。

雅居乐从2016年开始全面启动多元化发展战略,并将公司名称从“雅居乐地产控股有限公司”变更为“雅居乐集团控股有限公司”。目前,雅居乐已形成地产、雅生活、环保、卓雅教育、雅城、房管、资本投资、商业管理和城市更新九大产业集团并行运营的格局。

尽管多元化业务版图逐渐成形,但雅居乐目前主要收入依然还是依靠地产板块,离陈卓林2016年提出的“到2023年,其他产业和地产可以平分秋色”还有很长一段距离。

雅居乐2019年年报显示,2019年其收入为602.39亿元,同比增长7.3%,其中物业销售收入541.77亿元,同比仅增3.2%。物业销售与多元化业务收入的占比分别为89.9%、10.1%。

除此之外,雅居乐2019年毛利同比下滑25.6%至183.58亿元,整体毛利率30.5%,较前年下跌13.4个百分点。中金公司分析员张宇指出,雅居乐毛利率下降的原因为毛利率超过60%的海南清水湾项目结算收入占比下滑,从2018年的18%降至2019年的6%。

在此背景下,雅居乐的财务状况并不理想。财报显示, 截至2019年底,雅居乐持有现金约426亿元,其中受限制现金为90.04亿元,可动用资金难以覆盖其一年内需偿还的422.97亿元短期负债。如果将永续债视作债务的话,雅居乐2019年底的净负债率达到131%,同比增长20个百分点。

今年4月标普和穆迪将雅居乐评级展望从稳定下调为负面。穆迪指出,负面评级展望反映在经营环境充满挑战下,雅居乐去杠杆的计划成效存在不确定性。

从销售情况来看,雅居乐今年前五月累计销售金额为402.1亿元,同比下降11.8%。按此计算,即便雅居乐今年仅定下了跟2019年基本持平的销售目标——1200亿左右,其依然面临不小的压力。

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