网易首页 > 网易上海房产 > 正文

地产洗牌前夜:有人疯狂抢地,有人冷眼旁观

0
分享至

一宗3.16万平方米的商住地,引来房企千轮竞拍、耗时近7小时竞价、成交溢价率118.78%……这是日前发生在烟台的土拍“盛况”,竞得者为重新悄然布局三四线的碧桂园。

近两个月来,这种近乎疯狂的土拍热潮并非个例。从江苏的徐州、盐城,到一线城市北京、深圳,高溢价抢地、超百轮竞拍屡见不鲜,房企来势汹汹杀回土地市场的势头,比盛夏来得更为强烈。

是捡漏补仓还是逆势扩张?疫情冲击还未完全消散,房企一番猛如虎的操作让业界直呼“看不懂”。“尽管调控及疫情冲击仍在,企业对市场依然有信心,愿意去做大规模。”多位分析人士表达了类似看法。

然而,并非所有人都陷入狂热,相较于龙光、奥园、首开等逆势发力的房企,诸如万科、融创、金茂却是“冷眼旁观”的态势,前五月收缩在公开土地市场的拿地金额,鲜少高溢价抢地。

“前百房企的中游,一定会有黑马冲出来。但因头部房企规模优势带来的融资成本低、土地获取能力强,会让进入这个梯队的门槛越来越高、难度越来越大。”贝壳研究院高级分析师潘浩认为。

谁在逆势抢地?

“今天的土储就是明天的规模,敢在低谷借钱、拿地,就能弯道超车!”五矿地产董事长何剑波曾说,得益于巨大的人口和城镇化红利,我国地产行业一直是高杠杆下的土储驱动模式。

时至今日,这一“法则”在房企心中仍占据难以撼动的地位。疫情暂缓以来,房企杀回土地市场的速度,异常惊人。

6月15日,江苏徐州出让一住宅地块,经过5个多小时、796轮竞价,最终招商蛇口(001979.SZ)以24.11亿元将其收入囊中,溢价率超过138%。

同样在徐州,6月4日,鼓楼区出让一住宅用地,经188轮竞价,德信中国(02019.HK)旗下公司以7.252亿元摘得,溢价率135.39%。

将视线范围拉大,5月27日,江苏盐城出让一商住地块,经过846轮竞价,碧桂园(02007.HK)旗下公司以总价6.55亿元竞得,溢价率高达125%。

当下土地市场正上演的火热场面,超乎市场想象。中指院数据显示,今年前5月300城土地出让金16219亿元,同比增长5.54%;平均楼面地价为5080元/平米,同比大幅上涨18%。

第一财经记者查阅中指院数据统计后发现,前五月拿地金额TOP100房企中,至少有23家企业同比增幅为正,疫情下仍在拿真金白银砸向土地市场。

规模房企中,中国恒大(03333.HK)、保利地产(600048.SH)、龙湖集团(00960.HK)、中国海外发展(00688.HK)、招商蛇口(001979.SZ)仍在逆势发力,前五月拿地金额分别高达550亿、390亿、385亿、340亿、277亿,同比增幅分别为187.96%、25.81%、14.24%、7.59%、182.65%。

一些身处行业中游的房企也不甘落后,中国奥园(03883.HK)、龙光集团(03380.HK)、建发股份(600153.SH)、祥生地产、首开集团(600376.SH)同期拿地金额分别为120亿元、304亿元、203亿元、128亿元、123亿元,同比增幅达215.79%、106.8%、178.08%、116.95%、101.64%。

“今年的土地供应和成交,有明显带动市场复苏的作用,比如广州罕见地上半年就开始加快土地供应速度,加上疫情下房企整体资金压力相对较大,反而让土地市场整体竞争压力会小一点。”潘浩认为。

另外,货币政策宽松叠加灵活的调控政策,成为房企逆势拿地的先决条件。“当下市场整体流动性宽松,资金使用成本低,此时拿地有助于扩大市场份额,提升竞争力。”合硕机构首席分析师郭毅称。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表达了类似看法,疫情过后,各地迫于财政压力纷纷拿出核心地块来拍卖,加上近期市场流动性宽松、购房需求有序复苏,房企拿地信心得到提振。

能否弯道超车?

“2020年是地产洗牌年,原来那些杠杆率较高的企业还能维持现金流,但疫情打乱了交易节奏和现金流安排,这会使洗牌力度比2019年更大。”中国银行业协会首席经济学家巴曙松认为。

一些房企在洗牌年看到“弯道发力”的机会,万科A(000002.SZ)、融创中国(01918.HK)却在这股热潮中表现得异常冷静。

中指院数据显示,前五月,万科拿地金额245亿元,同比下跌45.19%,期内共新增开发项目30个,拿地销售占比仅11%;融创同样“静悄悄”,前五月拿地金额199亿元,同比下跌69.53%,拿地销售比为18%。

不仅如此,诸多房企均显现出谨慎态势。第一财经记者统计发现,前五月,碧桂园(02007.HK)、新城控股(601155.SH)、绿地控股(600606.SH)、金地集团(600383.SH)等规模房企拿地金额均同比下降,跌幅分别达-65.05%、-43.17%、-27.06%、-30.52%。

“头部房企土储规模都比较高,多数需求是调整空间结构、购地成本和业务结构。”潘浩认为。

截至2019年末,恒大、碧桂园、融创和保利土储量均超2亿平方米。其中,融创去年拿地金额1000亿元,同比增幅达156.41%。此前发力攒下的土储,让这些房企在疫情下可暂时喘息,不必急于高溢价抢地。

如果说规模房企尚有“收缩”的底气,一些仍在千亿之外的房企如禹州集团、首创置业、宝龙地产、合景泰富,拿地金额同样收缩,同比跌幅分别为-81.52%、-55.14%、-39.71%、-46.08%,这意味着什么?

实际上,土地储备的多少,意味着房企是否有充足的后备土地可供开发。土地储备不足,将导致企业发展难以为继;而土地储备过量,则意味着企业可能有较多资金沉淀在土储上。

何剑波同样认为,经此一“疫”,高杠杆的土储驱动模式将被颠覆,随着地价、房价的价差越来越小,土储已变成双刃剑。一些此前重金拿地试图让自己变成大鱼的房企,最后可能被另一条大鱼吃掉。

自房企涌向土地市场以来,多地地价明显上涨,南通、徐州、宁波、温州等城市地价已达近两年最高点。4月以来,南通成交7宗宅地的平均楼板价约8388元/平方米,而去年其周边地块平均楼板价还不足8000元/平方米。

Wind数据同样显示,过去三年,我国土地价格上涨幅度达到24.1%,而商品房的销售价格上涨18%;2020年前5个月,土地价格较去年全年上涨幅度达到37%,而同期的商品房销售价格仅上涨2%。

业内认为,未抢占此轮土拍热潮的房企,不代表失去发展的筹码,而频频高溢价入市的选手,也可能踩中的是地雷。“百强房企中下游的变动预计会很大,可能会因一个城市甚至几个项目的营销成败,影响业绩和排名。”潘浩称。

延伸阅读

咨询热线:4001-666-163转6

免费接送 买房一站式服务

  • 意向楼盘:
  • 姓名:
  • 手机:
  • 人数:
  • 什么是直通车
相关推荐
热点推荐
足球报:面对荷兰,估计中国女足内部已放弃

足球报:面对荷兰,估计中国女足内部已放弃

肆客足球App
2021-07-25 16:11:22
白宫发言人竟如此傲慢反问,记者怒了:你们到底在隐瞒什么!

白宫发言人竟如此傲慢反问,记者怒了:你们到底在隐瞒什么!

环球时报评论
2021-07-24 21:40:02
这位把制服“撑爆”的女神,ID给你们挖出来了!

这位把制服“撑爆”的女神,ID给你们挖出来了!

FUNFASHION
2021-07-24 14:46:47
17年前男孩抓着万米高空客机起落架,从昆明飞到重庆,后来怎样了

17年前男孩抓着万米高空客机起落架,从昆明飞到重庆,后来怎样了

胖福的小木屋
2021-07-21 09:22:48
一阳性人员到公安局求助?南京警方通报!

一阳性人员到公安局求助?南京警方通报!

宋玉华
2021-07-25 17:33:00
林建岳小女友曝光,颜值超谢玲玲王祖贤,婆婆却不让进门?

林建岳小女友曝光,颜值超谢玲玲王祖贤,婆婆却不让进门?

美美娱乐
2021-07-25 17:35:48
逆转+绝杀!谌利军男子举重夺得第六金,这剧本没人想得到!

逆转+绝杀!谌利军男子举重夺得第六金,这剧本没人想得到!

体坛猪八戒
2021-07-25 21:04:48
滔滔舆论裹挟,数十万人涌进竞品,鸿星尔克骑虎难下

滔滔舆论裹挟,数十万人涌进竞品,鸿星尔克骑虎难下

咸鱼数码
2021-07-25 17:29:49
病毒起源在哪?中方亮剑呼吁查美国,关键时刻,谭德塞火速发声了

病毒起源在哪?中方亮剑呼吁查美国,关键时刻,谭德塞火速发声了

东方之星V
2021-07-24 14:58:17
奥运第一金杨倩家中耐克鞋堆成山,结果惨遭网友责难!

奥运第一金杨倩家中耐克鞋堆成山,结果惨遭网友责难!

远荐
2021-07-24 20:37:31
陈飞宇名校录取免笔试,对于中国学子公平么?

陈飞宇名校录取免笔试,对于中国学子公平么?

教育行业资讯速递
2021-07-25 08:02:20
太吓人!9层楼顶建露天泳池,储水量达40吨

太吓人!9层楼顶建露天泳池,储水量达40吨

三湘都市报
2021-07-25 18:07:20
法国为什么没有剩女?值得每个女人借鉴

法国为什么没有剩女?值得每个女人借鉴

潮流最in时尚
2021-07-25 10:21:25
不单单是北野武痛批东京奥运开幕式 全球主流媒体几乎一致差评

不单单是北野武痛批东京奥运开幕式 全球主流媒体几乎一致差评

Lee奇奥哦
2021-07-25 09:07:59
晚上吃这些等于“慢性自杀”,你信过几个?

晚上吃这些等于“慢性自杀”,你信过几个?

果壳
2021-07-21 09:47:56
妻子去世,丈夫为省钱将骨灰藏床下,夜里感觉床挤,睁眼后,蒙了

妻子去世,丈夫为省钱将骨灰藏床下,夜里感觉床挤,睁眼后,蒙了

蓝峰桥上见你
2021-07-24 00:59:59
有人质疑贾秀全战术打法,谢峰反驳:贾指导带女足进入奥运已完成任务 里皮有什么打法?

有人质疑贾秀全战术打法,谢峰反驳:贾指导带女足进入奥运已完成任务 里皮有什么打法?

足球先锋队长
2021-07-25 17:56:51
长春物流仓库死亡15人火灾幸存者:有新人穿着婚纱礼服逃出来

长春物流仓库死亡15人火灾幸存者:有新人穿着婚纱礼服逃出来

上游新闻
2021-07-25 19:37:11
民间故事:木匠发现妻子偷汉,在床脚缠上墨斗线,次日木匠头悬梁

民间故事:木匠发现妻子偷汉,在床脚缠上墨斗线,次日木匠头悬梁

失传民间故事
2021-07-23 22:17:40
中国伪创新药的谎言,终于戳破了

中国伪创新药的谎言,终于戳破了

格隆汇
2021-07-25 17:51:17
2021-07-25 23:00:49

上海房产

涨幅全国之最!苏州房贷利率再猛涨!四大行全面

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数

头条要闻

破纪录 谌利军落后11公斤情况下 最后一举逆转夺金

头条要闻

破纪录 谌利军落后11公斤情况下 最后一举逆转夺金

财经要闻

体育要闻

传奇丘索维金娜泪别 姑娘们跟妈妈合影

娱乐要闻

宁泽涛被开后不进娱乐圈,现状如何

科技要闻

争夺高管,车企爆发“抢人大战”!有职位月薪开到11万元

汽车要闻

荣威iMAX8年度改款曝光 第二排新增小桌板

态度原创

亲子
教育
本地
公开课
军事航空

亲子要闻

不想老公“丧偶式育儿”,用这三招改造他

教育要闻

小学生作业上热搜,60分钟内写完怎么做到?北京名校:20+30+10

本地新闻

众志成城抢险抗涝 河南一定行

公开课

人大硕士进卷烟厂,清北博士考街道办,应该吗

军事要闻

事关中国南海!英国称要在亚洲永久部署军舰