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上海松江先行先试,68亩农村集体土地将入市

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【写在前面】为实行“十分珍惜和合理利用土地,切实保护耕地”的基本国策,国务院把每年的6月25日定为“全国土地日”,今年的宣传主题确定为“节约集约用地 严守耕地红线”。

改革开放以来,我国在1986年首次颁布我国第一部专门调整土地关系的大法——《中华人民共和国土地管理法》。经过了1998年的修订和1988年、2004年、2019年三次修正,新《土地管理法》于2019年8月26日在十三届全国人大常委会第十二次会议上表决通过,并于2020年1月1日起正式施行。

新《土地管理法》破除了长期以来农村集体经营性建设用地不能与国有建设用地同权同价、同等入市的制度性障碍,同时,改革和完善了土地征收制度、农村宅基地制度,重新划分了中央和地方的土地审批权限,明确了国土空间规划的法律地位,加强了对耕地特别是永久基本农田的保护等,这一系列重大修改必将对我国土地管理制度乃至于国民经济和社会发展产生重大而深远的影响。

日前,上海组织召开了新《土地管理法》宣传座谈会,伴随着新《土地管理法》的实施,集体经营性建设用地进入市场已有法律支撑。上海松江区作为2015年开展农村土地改革三项试点33个试点区县之一,5年时间已经推动了不少项目落地,同时也为上海推动城乡一体化高质量发展提供“松江经验”。

9幅集体建设用地已入市,农民集体收益金额2.8亿元

农村集体经营性建设用地入市是新《土地管理法》的亮点之一,也成为农民增收的主要渠道。2015年,松江成为农村土地改革三项试点33个试点区县之一,5年时间,上海松江交出了“9幅集体建设用地入市、农民集体收益金额2.8亿元”的成绩单。

上海市松江区规划和自然资源局党组书记、局长陈军在座谈会上介绍,松江区在改革试点期间,通过实践和探索明确了镇、村级集体土地入市的出让主体,以规划引导和风险可控为前提,设定了符合松江实际的入市条件,以政策叠加和协同推进为优势,提供了可持续可复制的入市样本。

陈军提到,“松江区目前已累计完成9幅集体建设用地入市,出让面积317亩,涉及出让金合计11.3亿元。”

据了解,这些地块分布于松江的永丰街道、泗泾镇、小昆山、车墩镇、九亭镇、新浜镇等区域,主要用于商业、办公、工业、租赁住宅等建设。

其中,集体经营性建设用地建设租赁房等探索属全国首创。松江区房管局相关负责人此前在接受媒体采访时表示,集体土地入市建设租赁住房,一方面可以有效增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,为G60科创走廊人才高地建设提供保障;另一方面也盘活了部分农村集体建设用地资源,实现了土地资源开发和农村经济提振。

集体土地的入市也使得农民集体分享收益。“入市地块已让农民集体收益金额2.8亿元,通过集体资产再经营,农户股份收益再提高,真正让农民的钱袋子鼓起来。”陈军表示。


制图:龚唯

松江今年将重点推进7个项目,涉及用地面积131亩

松江推进农村集体建设用地入市、推动城乡一体化发展的步伐从未放慢。

据松江区规划局方面介绍,今年6月末,位于松江区泖港镇中心地区的黄桥村一块68.5亩的农村集体经营性建设用地即将出让,这也是新《土地管理法》实施后,上海首块入市的农村集体建设用地。

地块信息显示,黄桥乡村单元(SJMGJY09)02-02号(集体土地)地块位于松江泖港镇,地块用地面积65.5亩,容积率1.5,规划用地性质为科研用地,地块起始价为10252万元。

松江区规划资源局资源利用科科长沈洁表示,该地块位于上海市乡村振兴示范村——黄桥村,后续将结合乡村振兴工作,打造文创产业园区。

陈军在座谈会上提到,对松江而言,集体经营性建设用地入市是对国有土地征收体系的有效补充,是完善,而非颠覆;是选择,而非替代;是分享,而非分化。此外,松江坚持土地权能“同地、同权、同价、同责”和收益分配“保、持、公、平”原则,在不影响国有土地征收体系的前提下,为土地市场提供多元选择和有效补充。

从年度计划来看,按照《松江区2020年集体经营性建设用地入市计划》,今年入市计划含13幅地块,用途包括商业、工业、科研,分别位于佘山镇、新浜镇、九亭镇、泖港镇、叶榭镇,共计18.36公顷(合275.4亩)。

沈洁对澎湃新闻()表示,今年经营性建设用地入市地块目前正在内部评估及调整中,今年松江将重点推进及比较成熟的地块主要有7幅,除了前述提到的泖港镇黄桥村地块,还有两幅地块位于九亭镇,四幅地块位于叶榭镇。7幅地块用地面积共计131亩,规划用地性质包括科研用地、工业用地及商业用地。

据悉,这7幅地块分别为黄桥乡村单元(SJMGJY09)02-02号(集体土地)地块、九亭镇工业区SJT00106单元24-06地块、九亭镇工业区SJT00106单元21-02A地块、叶榭镇郊野单元村庄规划东勤村(SJYXJY05)02-02地块、叶榭镇郊野单元村庄规划东勤村(SJYXJY05)02-03地块、叶榭镇郊野单元村庄规划东勤村(SJYXJY05)02-04地块、叶榭镇郊野单元村庄规划东勤村(SJYXJY05)02-05地块。


提升农民居住质量,鼓励引导农民相对集中居住

此外,上海市通过宅基地置换手段,叠加城乡建设用地增减挂钩政策工具为改善农民居住环境和促进上海土地节约集约利用作出了巨大贡献。

松江区也在这方面先行先试,在充分尊重农民意愿的基础上,鼓励和引导农民相对集中居住,节约集约土地资源,切实改善农民生活居住条件和乡村风貌,不断增强农民群众的获得感、幸福感、安全感。

松江区选取泖港镇为宅基地改革试点地区,聚焦农民进城进镇集中居住、宅基地归并平移、宅基地自愿退出、宅基地资格权认定和建房用地标准等方面内容,研究制定宅基地试点实施方案和管理办法。

据陈军介绍,运用土地出让收益专项资金、土地减量化补偿、风貌补贴等方式实现农民建房“减地不减住房、多户联建得实惠”,市区两级按照不低于130万元/户的标准给予进镇农民居住配套资金补贴,按照不低于80万元/户的标准给予村内宅基地归并农民集中居住配套资金补贴,对按照统一风貌建设的农户给予3万元的风貌补贴。在设计改善农民集中居住政策上,政府投入超过农民建房总成本的三分之二,让农民最大程度尽享实惠。

据泖港镇相关负责人介绍,泖港镇黄桥村第一批64户村民已迁入白墙黛瓦的新居,二期395户正在主体施工中。

据悉,叶榭镇东石-兴达村、石湖荡镇东夏村、叶榭镇徐姚村、佘山镇新宅村、泖港镇曹家浜村、曙光村项目、新浜镇新浜村等农民相对集中居住项目也在如火如荼地推进中。

国家自然资源督察上海局副竹园程正平在座谈会上指出,上海土地制度改革起步早,成效好。面对上海超大城市人地矛盾及其突出的现状,要结合“上海2035”总体规划实施,进一步严格保护耕地和永久基本农田、更大力度推进土地集约节约利用。

上海市规划资源局副局长王训国也在座谈会上指出,新《土地管理法》实施意义重大,挑战也巨大,上海积极稳妥推进新法落实,已经在规划体系构建、征地制度改革落实等方面取得了一定成效。目前正在深入推进乡村规划及审批制度改革、全域全要素用途管制制度建设、全域土地综合整治试点、产业用地高质量利用、农村土地制度改革等工作,通过规划资源制度系列改革,促进城市高质量发展,打造市民高品质生活。

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