勾勒最优美城市天际线，“每栋楼都能看到江景”

6月21日、22日，上海北外滩开发建设全球宣介会吸引到60多家金融、科技、房地产企业代表参会。在地块开发建设专场，房企代表中既有外资房企铁狮门，也有央企华侨城、中粮集团；既有港资房企恒隆集团、新鸿基，也有民企华夏幸福、恒大集团等。

北外滩全域规划图

澎湃新闻了解到，今年下半年到明年上半年的一年内，北外滩核心商务区将重点出让7个街坊地块，总面积19.097万平方米，均为商办地块，地上计容建筑总面积达到124.84万平方米，约占总建设规模的14.86% 。

多家房企代表向记者表示，可以说，上海内环内有待开发建设的沿江景观地块都在北外滩，与陆家嘴、外滩形成黄金三角的区位优势绝无仅有，“开发一块少一块，我们肯定是要来看看有没有投资机会的。”

勾勒最优美城市天际线

北外滩陆域面积330万平方米，规划建设总规模约840万平方米，其中北外滩核心商务区占地80万平方米，东至公平路—昆明路—海门路、南至东大名路、西至商丘路、北至周家嘴路。位于核心商务区慢行优先区和无车区内的91街坊，未来将新建高480米的新地标，超越320米白玉兰广场成为浦西制高点。

上海市虹口区委书记吴信宝表示，将围绕“新地标”和320米的白玉兰广场，打造两组标志性建筑群，勾勒出最优美的城市天际线。

北外滩核心商务区规划为20个街坊，在建和建成的有6个街坊（建成的为一方大厦、白玉兰广场，在建的为2个金茂项目、上实森大厦项目和北外滩来福士项目，其余14个街坊中12个几乎都已是净地，具备出让的前提条件，剩余2个街坊正在进行住宅征收工作。

此外，新建路上的一幅高端租赁住宅用地，作为北外滩配套设施，近期将在上海土地市场挂牌。此后，北外滩还将继续推出位于虹口港活力片区的山寿里组团和位于提篮桥片区的特色住宅组团的街坊用地。

在采访中，房企代表对未来租金收益的回报隐隐有些担心，“首先要考虑项目能不能运营下去，虹口区首批推出的大体量商办项目，意味着未来这里同行竞争会加剧。能不能招商成功，租金能不能维持项目运转，都是需要思考的问题。并且，这不只是在北外滩的竞争，与其他地段的商办也会互相形成竞争压力。”

“房地产业看重地段。”上海虹口区规划和自然资源局局长程军表示，北外滩开发的最大特点不是造超高建筑，而是打造成一个中央活动区。通过新旧融合、城市更新的过程，让这个地方更有活力。“北外滩的设计是高低错落的整体规划，可以说，这里的每栋大楼都能看到江景。超高层建筑建成需要七八年时间，来这里投资的企业需要看到未来20年、30年的发展。”

一家投资企业代表说，“北外滩最小的地块项目预计需要投入六七十亿元，从土地出让开始，企业需要有自持20年的准备，只有头部企业才有这样的实力。”另一家高新科技行业的上市公司代表对此表示认可，通过实地参观以及和企业的交流，“来这里投资的一定是具备实力的企业，这让我对北外滩集聚高端经济很有信心。”

在带队参观东长治路、东大名路沿线地块情况时，程军对地块的未来如数家珍，“我相信大家以后都会常来北外滩的，提篮桥站出来看到的这个在建的上实集团项目，设计了拥有2000个座位的专业音乐剧剧院，这将是上海唯一的一家专业音乐剧剧院。......右手边这个地块，有一栋约100年历史的雷士德工学院，空中俯瞰这个建筑像是一架飞机，它所在地块规划了城市大学的功能，将引进一流的大学，提升区域功能。”

“实现每块地的连通”

在白玉兰广场59层俯瞰北外滩全景时，程军介绍说，“面前绿网覆盖的那个地块，就是建设浦西第一高楼的91街坊地块。”480米高楼所在的91街坊，地上计容建筑面积约为35万平方米。69街坊地块上计划建造的300米和200米两座大楼，地上建筑面积约20.69万平方米。紧邻提篮桥地铁站旁的93街坊地块将会建一栋265米高的大楼，地上建筑面积达到17.85万平方米，未来还是双地铁上盖，“今年就计划出让的。”他说。

绿网覆盖的地块，是未来480米地标所在的91街坊。       图片来源：澎湃新闻记者 刘畅

程军还向参会企业谈了对于世界会客厅的理解，“人来人往的会客厅，需要复合考虑功能和环境。”

“从功能来说，核心区就是商业办公，但不仅仅如此，也不是只为了建造超高层建筑。复合的功能来自复合的生态，也就是配套设施、居住、办公、商业的之间的配比。”他说，北外滩不是白纸，是老城区，在建和已建项目很多，这些项目怎么和将要建造的项目共生，则需要打造复合的功能：多元功能与城市空间的交融复合，当代内容与历史遗产的共生复合。这也是北外滩与陆家嘴最大的区别，“留、改、拆”占了规划很大篇幅。

程军以规划中的中央公园举例说，“核心商务区的地块是紧缺的，但我们还是从功能和生态两方面考虑规划了中央公园。北外滩规划目前还在做深化的工作，包括公共空间、地下空间的专项规划，整个区域和滨江拓展区的互动；塔楼、连廊之间的联系；地块之间的互联，道路下面和地块下面的一体化设计等，都是我们特别重视的，我们的目标是实现每块地的连通，整体整片区域的开发。”

从北外滩此次推出的7幅核心区商办街坊地块来看，多幅地块都有历史建筑复建的要求。北外滩在推进山寿里组团的旧地征收时，已经启用了“留、改、拆”并举的模式，统筹推进旧区改造和风貌保护。

宣介会现场，上海市规划和自然资源局总工程师白雪茹表示，对标伦敦、纽约和东京等全球城市经验，北外滩规划集中体现了“复合紧凑、开放共享、包容互促、创新智慧”四大规划理念。从发展条件来看，北外滩具备以下三方面优势：一是优越的地理区位，北外滩位于黄浦江核心段，是承载中央活动区核心功能的引领区；二是独特的历史底蕴，北外滩是近代公共、文化事业最发达的区域之一，成片里弄建筑保存完整；三是丰富的滨水资源，北外滩位于黄浦江、苏州河交汇处，坐北朝南，景观优越，同时拥有虹口港独特的河流景观。

华侨城华东集团战略发展中心副总监沈毅表示，虹口有深厚的文化底蕴，传承下来许多值得保留的建筑资源与资产。“白纸上做文章”相对考虑的问题会简单一些，但是在符合政府整体规划考虑的前提下，如何通过修复“再生”，为老建筑赋予新功能，让它们承担起新使命，带活整个区域的发展，对企业来说，这样“新旧融合”的开发是一种挑战，做好了则将成为企业的代表作品。