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发债利率高达32% 明发集团怎么了

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  停牌四年之久,明发集团以另一种姿态再次引发市场关注。近日,明发集团发布了一则美元债的公告,拟发行1.76亿美元的债券,按年利率22%计息,于2020年12月5日到期。值得一提的是,若明发集团未能如期偿还这笔美元债,则该美元债的利息将会由22%+10%飙升至32%,这是一个创纪录的数值。目前金融环境宽松,融资成本也处于下行区间,明发集团此举无疑表现出“囊中羞涩”的现状。高息发债叠加此前债务违约,业绩表现不佳的明发集团,何时能迎来复牌之日?

22%+10%

明发集团发布的这则美元债显示,明发集团拟发行1.76亿美元债券,于2020年12月5日到期。该笔美元债将用于明发集团若干现有债务再融资及一般的企业用途。

公告显示,上述美元债的年利率为22%。此外,若明发集团在债券到期日未能根据债券条件支付任何到期款项,则该美元债的利息将会由22%+10%飙升至32%。

此次发债是明发集团年内第二次高息发行美元债。今年1月,明发集团发行了一笔规模2.2亿美元、票息15%的美元债券,该笔债券时间也不长,将在明年1月到期兑付。不到半年时间,发债利率就上升了7个百分点,可见明发集团资金紧张程度。

此前市场有消息称,明发集团有一笔2.2亿元的美元债未能到期兑付,构成了违约。据悉,该笔债券在2017年5月发行,利率为11%,应当在2020年5月18日被兑付。此次明发集团高息发债,市场猜测大概率也是为了上述违约债券的偿还。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示,高息发债说明企业确实缺钱,短期现金流没办法覆盖即将到期的债务。另外,明发集团的融资渠道很窄,没有多余选项。“除了迈过眼前这道坎,明发集团对于后市也有自己的考量,如此短时间高息发债也说明其可能拥有短期还款能力,例如有待开发的项目后期会‘补血’,不然明发集团此举无异于饮鸩止渴。”谢逸枫进一步表示。

“落后”融资大环境

没有对比就没有伤害,明发集团高息发债之外,部分房企却在下调发债利率。4月,华夏幸福将24.75亿元的“18华夏01”利率由6.8%下调至5%;不久后,华夏幸福再次发布公告拟将24.75亿元的“18华夏03”利率由7.15%下调至4.4%。

万科也于6月1日发布公告宣布下调公司于2017年7月18日发行的“万科企业股份有限公司2017年面向合格投资者公开发行公司债券”后两年票面利率,预计利率将从4.5%降至1.9%。

受疫情影响,金融环境整体宽松,房企融资成本也处于下行区间。克而瑞数据显示,今年以来的几个月,房企海外发行美元债的平均成本在6%左右,境内发行债券平均成本在3%左右,且在2、3月明显下降,境内外的宽松环境改善了房企融资成本。

显然这股热浪并未波及到明发集团,2017年至今,明发集团所发行的境外债利率一直保持在两位数,特点多为规模小、利率高、时间短。

此前已有债券违约记录的明发集团此次是否能顺利融资?知名地产分析师严跃进表示,此前的违约消息对此次发债有一定影响,投资者投资此类债券也会比较谨慎。但22%的利率对一些投资机构还是有吸引力的。目前包括福建等市场的楼市有升温可能,此类企业的债券发行有积极的意义。

持续恶化的资金面

从近年的业绩表现来看,明发集团如“过山车”一般,2016年合约销售额140亿元,同比增长约167.6%;2017年合约销售额125亿元,同比下降10.7%;在2018年,明发集团的合同销售额163.6亿元,同比增长约30.4%;但到了2019年,明发集团录得合同销售额113.14亿元,同比下降30.8%。

销售业绩不稳定的同时,明发集团也陷入“增收不增利”的尴尬。财报显示,2017年明发集团收入同比增97.9%,但净利润同比下降12.42%;2018年收入同比增15.59%,净利润再度下滑16.51%;2019年才稍有好转,收入和净利润同比双向正增长。

高息发债的背后,是明发集团对资金的渴望。截至2019年末,明发集团总负债590.41亿元,其中,流动负债545.55亿元,非流动负债44.86亿元,流动负债占总负债的比重高达92.4%。

现金流方面,明发集团2019年经营性活动现金流量净额为11.18亿元,同比减少59.78%;融资性活动现金流量净额为-36.50亿元,同比大幅下降963.51%。期末现金34.88亿元,同比降33.73%,而同期短期借贷64.92亿元,现金短债比低于1这个指标。

内部“造血”堪忧,外部融资渠道收窄,明发集团的资金链正在接受严峻考验。

四年停牌期

在此之前,明发集团最引人关注的是其股票停牌长达四年之久,虽然业绩表现不佳,但其似乎一直没有放弃复牌的念想。

2009年11月13日,明发集团成功登陆港交所主板挂牌,成为当时继宝龙地产、禹洲地产之后在香港上市的第三家厦门民营房企。但2016年,明发集团在刊发2015年年度业绩公告时,其独立核数师拒绝对该年度的综合财务报表发表意见,停牌就此开始。

拒绝发表意见的原因在于,独立核数师发现明发集团在2014年有3笔出售发生的真实性证据不足,分别是出售天津一项目51%的股权、出售代价为1.8亿元,出售8个物业单位的使用权给最终控股股东及其关系密切的家庭成员、出售代价为6.4亿元,出售42组物业的使用权给一名分包商。另外,在现金付款和收款上分别有约9亿元和5.4亿元没有合法书面证明支持。

随后,港交所责令明发集团于2016年4月1日起停牌,并给出四个复牌条件:对前核数师提出的事宜进行调查并披露调查结果;处理2015年财报中的审核保留意见;将所有重大资料告知市场;刊发所有尚未发布财务业绩。2019年4月,港交所新增额外三个复牌条件。

四年多时间,明发集团为复牌做了许多努力。包括一口气发布2016-2018年三份财报,发布调查报告第二份补充资料和内控审阅报告的补充资料,对董事会架构作出变更等。2020年4月23日,明发集团创始人黄焕明退出董事会,不再担任公司任何职务。彼时外界认为,黄焕明“以退为进”是积极信号,明发集团复牌指日可待。

目前来看,明发集团复牌还没有明确的信号传出,此次高息发债无疑为其复牌增添了新的“负担”。谢逸枫表示,债务违约叠加高息发债,这些给明发集团复牌带来的都是负面影响。短期内明发集团复牌的可能性很小,而且即便复牌成功,其股价也会出现大幅下跌。

就高息发债和复牌等相关问题,北京商报记者与明发集团方面取得了联系,但截至发稿,对方未给出回应。

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