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金地董事长凌克:10年后新房销量将回落到2008年

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站在2020年这个特殊的节点,所有的房地产公司都在思考未来。日前,金地集团董事长凌克罕见地进行了一场直播演讲,畅谈他对房地产未来的判断和金地的应对之道。

他认为,楼市未来十年将高位盘整,到2030年,新房销量将回落到7亿平方米,与2008年持平。

他没有测算销售金额。但多位头部房企此前已有预计,未来10年将维持在10万亿左右,保利提出“峰值时代”概念,恒大要抢“十五万亿大饼”。

大佬们的思考背后,是中国房地产市场经过30年高速扩张,增量市场已见顶,房地产市场的大洗牌到来,马太效应加速轮动,强者越强,“大鱼吃小鱼”将成为另类扩张方式,千亿将成为生存门槛。

在规模市场站稳脚跟后,更远的未来,房企只有及时抓住科技、智能等新潮流,多元化发展才能穿越周期,立于时代浪尖而不倒。

见顶后的下滑

作为金地掌门人,凌克1993年便涉足房地产,27年里带领金地开疆扩土,去年刚完成2000亿元目标,位列第14名,在60%多的净负债率下,保持净利润高位运行,他的看法对行业颇有借鉴和启发。

在凌克看来,1998-2008年是房地产市场的起步发展期,增速不高。而后2008年金融危机至今,房企依靠“高周转、高负债、高杠杆”的三高策略高速扩张,销售额、房价双双大幅拉升。

而在十二年的高速扩张后,2019年房地产销售站上了16万亿的高峰。凌克认为,2019年起,中国房地产市场已进入“平稳、低增速时代”。

凌克预测:“2020年到2030年,中国房地产的市场在销量方面将会在一个顶部徘徊一段时间之后,会逐步地下降,即到2030年中国每年的新房销量估计会在7亿平方米左右,即大概回到2008年时。”

国家统计局信息显示,2019年全国商品房销售面积17亿平方米,据此推算届时房地产销量将有58%的下滑,这是一个惊人的数字。

规模收缩,房价怎么演变?凌克表示,未来10年,房价会根据不同的经济发展、居民收入增长情况,呈现波段性的上升。按照金地团队的测算,10年后7亿平方米,大约有10万亿左右的销售额。

英雄所见略同,夏海钧等房企大佬也深刻认识到了行业趋势的变化。

2019年8月,恒大副主席兼总裁夏海钧在中期业绩会上表示,中国房地产的天花板已现,新房销售金额将维持在15万亿元左右,向上不会有太大突破,下滑则在12、13万亿元左右。

保利地产此前白皮书指出,房地产已进入了峰值时代,未来5-10年,增量市场有望保持10万亿+的规模。

房企生存之战

没有人想到,这么快,中国房地产市场的增量就快没有了,摆在大家面前的,首先是生存,“抢蛋糕”。

凌克强调,未来房企强者越强、弱者大量被淘汰。头部房企还有不少增长空间:“到目前为止,排在前面的大开发商,占的比重并不算很大。”

凌克将中国楼市与美国对标:“现在中国前20名的开发商,占有全国的市场份额大致是25%-30%;但对比美国前20名的开发商,占有全国的房地产市场的比例则是65%。”

这意味着,中国包括金地在内的TOP20房企还有35个百分点之多的提升空间。

“销售市场的大饼已定”,夏海钧也指出,三年以后,中国前十大的地产商大概会占到全部销售额的40%。前三大的地产商,大概要占到20%左右,即3万亿元。

到那时,中国的龙头房企要想在三甲排名中露脸,销售规模应该达到1万亿元左右。

这也是恒大在今年3月份的业绩会上,董事局主席许家印提出今年冲击8000亿,后年销售万亿的背景。

事实上,房地产公司的洗牌早已开始。2019年千亿房企已达到34家。同时,马太效应再度加强,据克而瑞统计,截至2019年末,TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益销售金额集中度已分别达到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。

克而瑞表示, TOP30房企,即千亿以上规模,已成为房企生存发展的分水岭。一位广州百亿级的房企高管也感叹,千亿已成房企生存门槛。

要在这样的市场中生存,要冲到规模的前面,并购成为关键手段。夏海钧就表示,未来的市场空间,不是由房地产增量市场不断的扩张带来,而是中小企业被兼并收购,从而实现大企业的扩张。

去年,作为房企的并购王者,孙宏斌带领融创中国权益销售进入三甲,而掉队多年的世茂以大举收并购成为黑马,反超龙湖,挺进前十。

一边是龙头房企收并购潮起,另一边却是中小房企的离场出局,被收并购的企业大多是资金链出问题的房企。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计,未来几年,房企并购趋势会更加明显。从2019年以来的情况看,由于房企融资端受到严格限制,排名靠后的房企融资渠道收窄,融资成本高。这对于成本管控能力不强的中小房企来说,通过并购方式和大公司合作不失为一种生存方式。

对于房企来说,危机与机遇并存,马太效应加速轮动。

凌克认为,未来将进入“柯步道格拉斯生产函数”的增长曲线年代,它的核心是指,房企在劳动与资本投入一定数量的情况下,要想产出更多的利润,要依靠科技力、智能化。

“目前高层住宅最快的施工速度,大概是5.5-6天建好一层,而在毛利率和净利率下滑的行业趋势下,提高表内外负债和融资成本已很难大幅提高房企收益。”凌克称,在行业建设周期、资本投入都达到极限之后,要获得新的增长,必须依靠技术进步。

对于今年的市场,凌克也有独到看法。今年疫情后,部分土地和销售市场都出现了火爆的迹象,对此凌克认为,因为货币供应量比较大,大家手上的钱比较多,地价就容易拍得较高。但金地认为房住不炒的基调不变,在地价特别高时,金地不会去追高。

他表示,希望过一段时间,随着土地推出越来越多,发展商手中资金消耗一部分之后,土地市场会更理性,届时金地会考虑做更多的土地投资。

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