站在2020年这个特殊的节点，所有的房地产公司都在思考未来。日前，金地集团董事长凌克罕见地进行了一场直播演讲，畅谈他对房地产未来的判断和金地的应对之道。
他认为，楼市未来十年将高位盘整，到2030年，新房销量将回落到7亿平方米，与2008年持平。
他没有测算销售金额。但多位头部房企此前已有预计，未来10年将维持在10万亿左右，保利提出“峰值时代”概念，恒大要抢“十五万亿大饼”。
大佬们的思考背后，是中国房地产市场经过30年高速扩张，增量市场已见顶，房地产市场的大洗牌到来，马太效应加速轮动，强者越强，“大鱼吃小鱼”将成为另类扩张方式，千亿将成为生存门槛。
在规模市场站稳脚跟后，更远的未来，房企只有及时抓住科技、智能等新潮流，多元化发展才能穿越周期，立于时代浪尖而不倒。
见顶后的下滑
作为金地掌门人，凌克1993年便涉足房地产，27年里带领金地开疆扩土，去年刚完成2000亿元目标，位列第14名，在60%多的净负债率下，保持净利润高位运行，他的看法对行业颇有借鉴和启发。
在凌克看来，1998-2008年是房地产市场的起步发展期，增速不高。而后2008年金融危机至今，房企依靠“高周转、高负债、高杠杆”的三高策略高速扩张，销售额、房价双双大幅拉升。
而在十二年的高速扩张后，2019年房地产销售站上了16万亿的高峰。凌克认为，2019年起，中国房地产市场已进入“平稳、低增速时代”。
凌克预测：“2020年到2030年，中国房地产的市场在销量方面将会在一个顶部徘徊一段时间之后，会逐步地下降，即到2030年中国每年的新房销量估计会在7亿平方米左右，即大概回到2008年时。”
国家统计局信息显示，2019年全国商品房销售面积17亿平方米，据此推算届时房地产销量将有58%的下滑，这是一个惊人的数字。
规模收缩，房价怎么演变？凌克表示，未来10年，房价会根据不同的经济发展、居民收入增长情况，呈现波段性的上升。按照金地团队的测算，10年后7亿平方米，大约有10万亿左右的销售额。
英雄所见略同，夏海钧等房企大佬也深刻认识到了行业趋势的变化。
2019年8月，恒大副主席兼总裁夏海钧在中期业绩会上表示，中国房地产的天花板已现，新房销售金额将维持在15万亿元左右，向上不会有太大突破，下滑则在12、13万亿元左右。
保利地产此前白皮书指出，房地产已进入了峰值时代，未来5-10年，增量市场有望保持10万亿＋的规模。
房企生存之战
没有人想到，这么快，中国房地产市场的增量就快没有了，摆在大家面前的，首先是生存，“抢蛋糕”。
凌克强调，未来房企强者越强、弱者大量被淘汰。头部房企还有不少增长空间：“到目前为止，排在前面的大开发商，占的比重并不算很大。”
凌克将中国楼市与美国对标：“现在中国前20名的开发商，占有全国的市场份额大致是25%-30%；但对比美国前20名的开发商，占有全国的房地产市场的比例则是65%。”
这意味着，中国包括金地在内的TOP20房企还有35个百分点之多的提升空间。
“销售市场的大饼已定”，夏海钧也指出，三年以后，中国前十大的地产商大概会占到全部销售额的40%。前三大的地产商，大概要占到20%左右，即3万亿元。
到那时，中国的龙头房企要想在三甲排名中露脸，销售规模应该达到1万亿元左右。
这也是恒大在今年3月份的业绩会上，董事局主席许家印提出今年冲击8000亿，后年销售万亿的背景。
事实上，房地产公司的洗牌早已开始。2019年千亿房企已达到34家。同时，马太效应再度加强，据克而瑞统计，截至2019年末，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益销售金额集中度已分别达到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。
克而瑞表示， TOP30房企，即千亿以上规模，已成为房企生存发展的分水岭。一位广州百亿级的房企高管也感叹，千亿已成房企生存门槛。
要在这样的市场中生存，要冲到规模的前面，并购成为关键手段。夏海钧就表示，未来的市场空间，不是由房地产增量市场不断的扩张带来，而是中小企业被兼并收购，从而实现大企业的扩张。
去年，作为房企的并购王者，孙宏斌带领融创中国权益销售进入三甲，而掉队多年的世茂以大举收并购成为黑马，反超龙湖，挺进前十。
一边是龙头房企收并购潮起，另一边却是中小房企的离场出局，被收并购的企业大多是资金链出问题的房企。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，未来几年，房企并购趋势会更加明显。从2019年以来的情况看，由于房企融资端受到严格限制，排名靠后的房企融资渠道收窄，融资成本高。这对于成本管控能力不强的中小房企来说，通过并购方式和大公司合作不失为一种生存方式。
对于房企来说，危机与机遇并存，马太效应加速轮动。
凌克认为，未来将进入“柯步道格拉斯生产函数”的增长曲线年代，它的核心是指，房企在劳动与资本投入一定数量的情况下，要想产出更多的利润，要依靠科技力、智能化。
“目前高层住宅最快的施工速度，大概是5.5-6天建好一层，而在毛利率和净利率下滑的行业趋势下，提高表内外负债和融资成本已很难大幅提高房企收益。”凌克称，在行业建设周期、资本投入都达到极限之后，要获得新的增长，必须依靠技术进步。
对于今年的市场，凌克也有独到看法。今年疫情后，部分土地和销售市场都出现了火爆的迹象，对此凌克认为，因为货币供应量比较大，大家手上的钱比较多，地价就容易拍得较高。但金地认为房住不炒的基调不变，在地价特别高时，金地不会去追高。
他表示，希望过一段时间，随着土地推出越来越多，发展商手中资金消耗一部分之后，土地市场会更理性，届时金地会考虑做更多的土地投资。
