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格力地产上海3地块均遭“难产”,地王项目5年仍处建设初期

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今日(6月18日),是格力地产(600185,SH)回复上交所重组问询函的第二天。此前连拉8个涨停板的格力地产,今日却遭遇跌停板,股价报11.93元/股。

2020年是格力地产上市的第11年,这家挂着“地产”名号的企业,从所谓海洋经济到现代服务再到近期要重组珠海免税,一直做着和房地产不太相干的业务,而地产主业营收近年来亦表现不佳。

这家“非典型”房企曾经也有过在房地产领域做大做强的野心。2014年,格力地产首次进军上海,就拿下了上海浦东前滩的单价“地王”,但5年多过去了,项目仍处于建设初期。

无论原因是囤地还是财务困境或其他,拿地5年不入市不是一家房企的正常开发进度。想要在下一个10年实现跨越式发展的格力地产,如何避免只跨未越,是其需要直面的问题。

格力地产上海单价“地王”尚在建设初期 图片来源:每经记者 包晶晶 摄

拿地5年多,“地王”仍处建设初期

格力地产对地产业务也不是没有过“雄心壮志”,它曾经首次进入上海就抢到了当年的单价“地王”,为自己走出珠三角开了个好头,但拿地5年多了还没出结果。

该地块位于寸土寸金的上海浦东前滩核心商务区腹地。当年,曾有媒体称“这是一只落在黄浦江边的‘金靴子’”。因为开车从前滩出发,经卢浦大桥、上南北高架到人民广场仅15分钟左右,到浦东陆家嘴的车程同样仅约15分钟,此外6号、8号、11号三条轨交线在此交汇。

后世博开发时代,浦东前滩这片令人”怦然心动“的土地,已然被规划为上海现代化城市理念的示范区和世界级的中央商务区。

在“金靴子”的腹地,有一片稀罕的“九宫格”住宅用地规划。说稀罕,是因为在市场低迷的2014年,“九宫格”曾在4小时内诞生了两个“单价地王”,其中一个就属于格力地产。

2014年12月24日,经过124轮竞争,格力地产以16.14亿元竞得浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元32-01地块,溢价率127%,楼面价65832元/平方米,刷新了上海浦东单价“地王”纪录,而这一记录仅保留了4小时便被隔壁的36-01地块打破,可见浦东前滩区域对房企的诱惑力之大。

同一时间,格力地产还拿下了上海浦东前滩38-01地块,楼面价也达到了5.39万元/平方米。

2017年9月,上海市规划和国土资源局公告称,前滩“九宫格”中仅剩的4幅地块将全部打包,只租不售。区域内三湘、格力、陆家嘴所持的5块地成为为数不多的商业住宅用地,市场期待进一步高涨。但随着时间的推移,前滩各区域日渐成熟,格力“地王”却迟迟不见入市。

格力地产38-01地块建筑已封顶 图片来源:每经记者 包晶晶 摄

近日,《每日经济新闻》记者来到上海前滩“九宫格”区域,从目前已开业的较为成熟的前滩晶耀,经惠灵顿国际学校步行至格力地产32-01地块,用时约10分钟。

记者在现场看到,位于东北角的格力地产32-01地块正在建设初期,围墙内的场地里矗立着数座塔吊,但尚未见到建筑主体。而另一边的格力地产38-01地块则已经基本建设完工,透过玻璃幕墙,内部装饰清晰可见。

在格力地产的38-01地块工地外,记者已经无法找到施工名牌,只看到外墙上曾经悬挂过大型告示的痕迹,而通过渣土处置责任公示牌可以辨认出建设单位为“上海海控合联置业有限公司”(以下简称上海海控合联)。记者通过查阅启信宝发现,上海海控合联即为格力地产控股公司。

公开信息显示,早在2018年6月,格力地产上海前滩38-01地块建筑已经封顶。

格力地产38-01地块围墙上的渣土处置责任公示牌  图片来源:每经记者 包晶晶 摄

何时入市,依然没有时间表

与2016年前后一批“面粉贵过面包”的悲催“地王”不同,格力地产的上海前滩32-01、38-01两块地显然更有增值空间。

就在格力地产32-01地块旁边的另一个“地王”项目——三湘印象名邸近期已经拿到预售许可证,均价约121800元/平方米。显然,按照现在的市场价格,32-01地块的利润空间并不窄。

上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,高端项目不能用刚需流量型产品的节奏来进行,况且2017、2018年正好遇到楼市调整,当时入市肯定会损失不少利润。“从历届‘地王’来看,都是靠‘拖’时间获得利润空间。格力在上海土储不多,而且拿的是标杆地块,理论上就应该做利润最大化产品。事实来看,通过5年的时间也的确换出了利润。”

但为何格力地产拿地5年多仍在建设中?“地王”项目是否涉嫌囤地?记者注意到,房企在部分项目上开发周期过长的案例比比皆是,其中有财雄势大的港资企业在上海市中心项目开发周期长达13年,甚至25年;也有因资金问题停止开发的中小企业的项目。

根据国土资源部2012年颁布的《闲置土地处置办法》,未动工开发满1年的闲置土地,由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费;闲置两年的,由政府无偿收回国有建设用地使用权。

2012年颁布的《闲置土地处置办法》相关规定截图

卢文曦认为,闲置土地问题界定的确是难题,工地上只要有人干活,但是速度不快,很难界定是不是闲置。所以现在上海土地出让时要求明确结构封顶时间,最近几年再想通过以时间换空间的做法已经行不通了。

《每日经济新闻》记者也就32-01、38-01两块地入市时间、开发进度等问题采访格力地产方面,截至发稿暂未得到回复。

不过,在2020年3月10日,格力地产出具的一份《关于2020年公开发行公司债券之房地产业务专项自查报告》显示,前滩38-01、32-01地块仍属于格力地产在建项目。

格力地产表示,根据自查,报告期内,本公司及下属公司纳入核查范围的房地产开发项目不存在因闲置土地被行政处罚或经自然资源部门查处且尚未按规定整改或正接受立案调查的情形。

“是否认定这是一块‘闲置土地’,是件很微妙的事情。市场条件始终处在变化之中,企业可能不具备开发条件,或者进度没有符合预期,这当中需要考量的是主观故意还是非故意。”上海高丞投资管理有限公司总裁孙文华认为,如果是故意的,则叫做囤地,但企业没有大量的资金支持是做不到的。

孙文华表示,除非土地或未来项目的溢价部分能够覆盖成本,但当今的市场环境很难说成本和收益能否达到平衡。那么问题出在哪里?因此开发预期还是跟市场有关,可能在开发过程中遇到了一些问题,拉长了开发周期。

国际关系学院国际经济系讲师姚金伟则认为,企业如果想囤地就要考虑到资金成本、财务成本和机会成本,如果囤地后的增值部分不足以覆盖企业的成本支出,那就没有必要去囤。“客观来说,6万多的楼面价,如果销售价格达不到9~10万元/平方米的话,相当于覆盖不了‘囤地’的财务成本。通常房企进行土地开发,会比较‘聪明’地选择市场价格较为高峰期的时候推向市场。”

上海3地块未入市,背后是佛系运营?

如果说格力地产对于高端项目的开发节奏有自己的把握,但其还有一宗位于上海郊区的地块也始终未入市。

除了上述两宗前滩地块,2016年5月11日,格力地产在上海松江区泗泾镇拿下SJSB0003单元10-05号地块,楼面价为3.77万元/平方米,溢价率109.04%。

同一天,融创以30.05亿元竞得松江区泗泾镇SJSB0003单元12-01号地块,溢价率111.62%,成交楼板价38291元/平方米。该地块就位于格力所拿地块的旁边。

值得一提的是,融创这一项目在2018年底就已经入市销售,均价在48000元/平方米。目前,该项目已经售罄。

但旁边的格力地产项目至今仍未有入市动静。而2017年12月底,格力地产“上海泗泾项目”就已经举行了开工仪式。

格力地产官网展示的上海泗泾项目效果图

公开资料显示,该项目位于上海市松江区泗泾镇的核心区域,总用地面积3.25万平方米,总建筑面积约10.6万平方米。项目规划包含10栋住宅楼,最高15层,共计686户,设地下停车位837个。

从实际投入层面来说,格力地产对上海这3宗久未入市的地块也不是完全搁置。

2019年年报显示,格力地产在上海的地产项目合计用地面积有56551.8平方米,总建筑面积207646.66平方米,在建建筑面积207646.66平方米,已竣工面积0.00平方米。

格力地产对上海3个项目合计总投资额是83亿元,截至2019年其投资额仅为6.65亿元,仅比2018年度增加了约557万元。

但格力地产在年报中仍然显示对上海区域的开发信心,其表示在区域战略上,公司会同步加快推进珠海、上海、重庆项目建设,以珠海、上海、重庆为中心将业务辐射至珠三角,长三角和西南地区,并将根据公司和市场情况寻求其他区域的拓展。

虽然格力地产一直都将房地产作为主业之一,但这项业务始终没有起色。2019年,格力地产的房地产业务在2019年营收为23.47亿元,同比下降1.77%;当期销售金额49.74亿元,销售面积23.8万平方米。

这是格力地产自2017年度(含)以来,房地产业务营收连续3个财务年度出现同比下降。

格力地产复牌以来的股价走势 数据来源:同花顺

债务方面,由于房地产业务扩张较为缓慢,格力地产负债率也呈现缓慢上升趋势。从2017年度到2019年度,格力地产的资产负债率分别为71.36%、72.34%、75.92%。

不过,由于2019年有到期的长期借款,格力地产一年内到期的非流动负债同比增长70.04%至27.34亿元,加上7580万元短期借款,其短期负债合计为28.1亿元,货币资金为30.14亿元。

而由于上年同期受托开发项目结转影响,格力地产2020年第一季度实现营收6.74亿元,同比下降60.91%;归属于上市公司股东的净利润为55517,3万元,同比下降75.76%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为5676.23万元,同比下降75.21%;基本每股收益0.03元,同比下降72.73%。

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