“消失”的租客：房租在下跌

早在今年3月末，曹先生就将位于北京市朝阳区十里铺的一套一居室挂牌出租，但直到5月中旬，他才成功将房子租出。整个周期达到50多天。

“没想到（出）租房也这么费劲。”曹先生向21世纪经济报道记者表示，刚挂牌的前半个月，完全没有人预约看房。到4月下半月，才开始有人来看，但意向并不强烈。在经过两次降价后，曹先生才将房子租出，租金比去年低了约350元／月。

虽然新冠肺炎疫情已经得到有效控制，但其对租赁市场带来的冲击波，仍未完全消除。

贝壳研究院发布的数据显示，今年5月，18个重点城市的租赁交易量环比上涨2.1%，同比上涨52%。但租赁价格并未同步回升，反而低于去年同期。

疫情影响下的租赁需求推迟，是5月市场升温的主因。但总体来看，疫情导致的观念变化，以及经济复苏尚需时日，正在削弱租赁市场的需求规模。我爱我家在一季报中指出，疫情会促使“部分租房需求向置业需求转化”。

这也影响了市场表现。按照贝壳研究院的统计，重点18城5月租赁住房平均成交周期（从首次挂牌到成交）为48.37天，虽比4月有所缩短，但仍比去年延长了9天之多。同时，“今年的4-5月，业主的挂牌价格处于近两年的最低水平”。

房租同比出现下降

春节后本是租赁市场的传统“旺季”，但因疫情影响，整个2月，租赁市场成交几乎停滞。从3月开始，租赁市场缓慢复苏。

由于不同城市对疫情防控的要求不同，市场的复苏进程也不一致。在贝壳研究院统计的18个重点城市中，15个城市的租赁交易规模在4月出现高点，并在5月环比回落。

北京、武汉、南京三城是例外。其中，北京和武汉是疫情防控的重要地区，防控政策较为严格，租赁需求较其他城市释放延后。5月，这两个城市租赁交易规模环比分别上涨27.28%及25.28%。

但总体来看，近期的持续成交并不能弥补需求缺口。在不少城市，今年前5月的租赁交易总规模，仅相当于去年同期的7成到8成。

“租赁市场的活跃度与就业环境息息相关。”诸葛找房数据研究中心指出，虽然各大企业都在积极复工复产，但受疫情影响，企业“缩编人才、降低成本”呈常态，失业率呈现上升迹象，这也导致租赁市场的活跃度并不高。

根据国家统计局数据显示，截至2020年4月，31个大城市城镇调查失业率为5.8%，创2018年以来新高。

贝壳研究院租赁分析师黄卉向21世纪经济报道记者表示，市场上的租赁需求主要分为三类：高校毕业生的租赁需求，外来流动人口的租赁需求以及当地户籍人口的换租需求。其中，外来流动人口的租赁需求占比通常在50％以上，是市场需求的主流。春节后的传统租赁旺季，也主要由这部分需求所推动。

疫情的发生，恰恰影响到这部分需求。曹先生说，房子原来的租客就是因疫情而延迟了返京时间，回京后又选择退租。

这也使得租赁市场的供需关系出现调整。“多数城市的租金议价空间高于去年同期，租客在租赁交易中能掌握更多主动权。”贝壳研究院指出，5月，全国重点18城业主挂牌价月均价为43.7元/平方米，与4月持平，比去年同期下降了7%。

21世纪经济报道记者了解到，由于空置期较长，近两个月来，自如、相寓等大型租赁机构，一度下调部分房源的租金。

黄卉表示，2019年，重点城市租赁房源全年的成交周期是38天左右，其中，旺季一般在30天-40天。今年2月以来，疫情影响使得成交周期一度延长到60天以上，此后有所回落，但5月的成交周期仍然达到48.37天。

或加速行业洗牌

租赁市场的另一个旺季为每年6月到8月，主要由高校毕业生的需求所推动。其中，由于高峰期尚未到来，6月初的租赁交易通常较为平稳。

贝壳研究院数据显示，今年6月第一周，重点18城租赁市场成交量环比5月第四周下降5.9%。租金水平为41.7元/平方米，比5月下降4.3%，比去年同期下降5.2%。

黄卉认为，6月前期租赁市场相对平稳，但随着毕业季的到来，城市之间租金水平会呈现分化态势，毕业季租赁需求增加的城市租金水平会有所回升，其他城市租金上涨动力不足。

但目前来看，这一旺季的市场成色如何，也存在一定的疑问。

某不具名的资深房产经纪从业者向21世纪经济报道记者表示，一方面，疫情使得不少高校毕业生的毕业、实习和找工作时间延后；另一方面，受疫情影响，企业对应届毕业生的需求规模也有可能下降。因此，今年的年中租赁旺季有可能延后，其交易规模较往年也有缩水的可能。

前述人士表示，如果需求出现缩水，受影响的不仅仅是租金水平，还可能包括整个租赁行业的格局。

近年来，“租购并举”的提出，使租赁市场迎来重要的发展契机。但去年以来，行业出现最大规模的洗牌。据不完全统计，2019年有53家长租公寓出现经营问题，资金链断裂及跑路的共有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。

诸葛找房指出，2019年，长租公寓持续暴雷，各城市虚假房源、群租房等乱象频出，导致租赁市场监管逐渐加强，很多城市成立租赁整顿市场的专项小组。“艰难的生存环境迫使机构采取低租金吸引租户入住，房东为快速出租房屋，也跟随市场被迫降低租金。”

租赁行业的利润微薄，盈利模式不明朗。长期以来，多数运营商在亏本运营。

新冠疫情及其连带效应，则被认为会持续影响租赁行业。前述人士表示，在疫情发生之初，青客公寓就已出现“爆雷”。疫情期间，蛋壳公寓陷入下调租金纠纷，自如陷入更换密码锁纠纷。这暴露出行业在管理模式、盈利能力、资金实力等方面都存在问题。

该人士认为，如果租赁市场的恢复进度不如预期，租赁行业的洗牌还将持续。其中，大型租赁机构有较大的存活概率，但将逐渐变得规范化；一些资金实力不足的小型租赁机构，则会逐渐被市场淘汰。与此同时，行业在资本驱动下的非理性扩张热潮，也将暂时停歇。