绿城管理将从集团分拆独立上市

绿城中国日前公告称，建议透过全球发售方式分拆集团代建业务，让绿城管理于联交所主板独立上市，厘定保证配额记录日期将为2020年6月19日。

独立上市但并表母公司

对于分拆绿城管理上市，在2019年度业绩发布会上，绿城中国执行总裁郭佳峰表示，绿城管理上市可以确立绿城中国代建业务的龙头地位，受到资本加持后，融资渠道和资本代建业务也会进一步扩展，可以支持绿城中国规模上的增长。

2016年至2019年，绿城管理代建业务销售额分别为181亿元、430亿元、552亿元及664亿元，占同期绿城中国总销售额比例的15.89%、29.39%、35.29%及33%，占比持续增加。

绿城中国2019年年报披露，2019年公司代建业务规模加速扩展，全年新增项目72个。截至报告期，公司代建项目预计可售金额约为3689亿元。绿城中国表示，随着代建业务规模不断扩大，盈利能力逐年稳步向上，将持续提升轻资产业务对公司的利润贡献。

相较于房企，轻资产运营模式下的绿城管理负债较低。绿城管理招股书披露，2017年、2018年及截至2019年9月30日，绿城管理的一年内到期银行及其他借款分别为1000万元、1000万元及0元。

中国证券报记者注意到，根据绿城中国2月28日发布的公告，建议分拆完成后，绿城管理继续为绿城中国的附属公司，绿城中国继续将绿城管理的所有资产、负债和收益表项目合并入账。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，绿城管理本身具备较高盈利能力。借助板块分拆上市，在当前房企融资渠道收紧环境下，不失为一条明智选择。同时，并表对母公司财务状况也有好处。

中国最大代建公司

近年来，绿城中国确立了“轻重并举”发展导向，推进公司发展动能从重资产“单一引擎”向轻资产、重资产“双引擎”转变，绿城管理的代建业务也随之发展。

招股书披露，2017年、2018年及2019年1-9月，绿城管理营收分别为10.16亿元、14.81亿元及15.13亿元，净利润分别为2.56亿元、3.63亿元及2.96亿元；商业代建为公司主要营收部分，占上述同期总收入的比重分别为79.4%、77.3%及72.6%；绿城管理（自身及透过业务伙伴合作）已新订约代建项目分别为43、106及59个，新订约总建筑面积分别为10.6百万平方米、22.4百万平方米及14.5百万平方米。

中指研究院报告称，按2016年至2018年累计已订约总建筑面积、2018年新订约总建筑面积及2018年总收入计，绿城管理是中国房地产市场最大的代建公司。2018年，绿城管理新订约总建筑面积约为22.4百万平方米，占中国代建市场的41.1%。值得一提的是，若绿城管理成功上市，也将是首家上市的代建企业。

招股书显示，截至2019年9月30日，绿城管理（自身及透过业务伙伴合作）在中国25个省、直辖市及自治区和柬埔寨一座城市共计拥有262个代建项目，管理总建筑面积68.5百万平方米。

虽然绿城管理规模不断扩大，但其毛利率出现下降。招股书显示，2017年、2018年及2019年1-9月，绿城管理的毛利率分别为56.8%、50.2%及44.9%。公司解释称，毛利率减少是因为向合作伙伴支付的管理费增加所致。

中指研究院报告称，2010年至2018年，中国代建市场新订约项目的总建筑面积以年复合增长率25.1%增长。预计未来五年仍将以23.5%的年复合增长率继续增长，届时新订约总建筑面积估计可达约1.57亿平方米。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，代建市场本身具有一定的门槛，如实现上市，就具备更强的融资能力，出现强者恒强局面。同时，代建公司和地方政府、开发商联系较强。因此，预计未来行业集中度会进一步提高。