网易首页 > 网易上海房产 > 正文

5万亿老旧小区改造市场:社会资本介入 盈利模式待解

0
分享至

政府工作报告指出,今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。

作为“接棒”棚改的一项重要工作,老旧小区改造被认为是今年“稳投资”“促民生”的重要抓手,同时也被看作房地产及相关上下游行业的新机会。

老旧小区改造也被简称为“旧改”,但与过去旧城拆迁改造的“旧改”,是两个不同的概念。老旧小区改造基本不涉及拆迁,而是以维修完善基础设施和公共设施为主,而旧城改造、城市更新涉及大量的拆迁重建。

清华大学建筑学院可持续住区研究中心主任孔鹏认为,老旧小区改造市场空间或可达5万亿元,可直接拉动传统房地产业上游的钢铁、建材、水泥、环保等行业,下游的家装、家电等行业。此外,以5G、人工智能、工业互联网、物联网等相关的基础设施也将被带动。

“改造后的老旧社区不应是分裂的孤岛,而应该是依托新基建,实现未来住区的联网化和数字化,使建筑空间形成拥有合力的组织。”孔鹏向21世纪经济报道表示。

分析人士指出,这一行业前景虽然广阔,但在实际操作中,仍然面临着盈利模式、社会资本积极性等方面的现实问题,未来需要在政策、企业、社会等各个层面共同努力推动。

核心区的“老破小”

老旧小区是指“2000年以前,公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区”。老旧小区通常在单位改制之前,由政府、单位出资建设,与1998年房改后建设成的居住区相比,公共设施落后,配套设施不齐。

根据住建部初步统计,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。

老旧小区改造的市场空间,主要存在于大中城市。

根据贝壳楼盘字典数据,重点20城市的记录小区数量为15.39万个,其中楼龄20年以上的老旧小区数量为5.96万个,老旧小区的占比近40%。

分城市来看,老旧小区数量最多的三个城市为上海、成都、北京,老旧小区的数量分别为14000个、5200个、5100个。从老旧小区在总体存量中的占比来看,上海、济南、北京三地最高,分别为61%、49%、47%。

老旧社区一般都集中在城市的老城区。以北京为例,逾八成老旧小区分布在寸土寸金的“城六区”,西城近六成是老旧小区。

老旧小区居住空间小,环境配套较差。从贝壳近五年的成交数据看,北京的老旧房源中,近半数面积在60平方米以下。北京的老旧社区中,超六成小区无电梯,16%的小区没有集中供暖,20%的小区绿化率不足(绿化率30%以下)。这些比例均高于全市的平均水平。

贝壳研究院认为,北京的老旧小区主要在核心区域,地段价值高,但是目前居住条件差,导致老旧小区在下行周期房价跌幅更大,造成了难以流通和资源被浪费的恶性循环。

老旧小区改造的市场空间,也恰恰存在于此。

住建部将老旧小区改造的内容初步分成三类:一是保基本的配套设施,包括水、电、气、路等市政基础设施的维修完善;垃圾分类设施的配套;加装电梯等。二是提升类的基础设施,可配建停车场、活动室、物业用房等。三是完善公共服务类的内容,如养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递等设施,完善基本公共服务和基本公共环境。

明源地产研究院的研究数据表明,保守估计,中国老旧小区改造至少需投入4.54万亿元。

国金证券指出,作为“接棒”棚改步入舞台中央的一项工作,旧改并不涉及房屋拆迁和安置补偿问题,更多的是对现有房屋进行修缮、改造小区水电气路及光纤等基础设施以及完善周边配套服务设施。虽然老旧小区改造对地产整体投资刺激作用较弱,但对相关领域需求的拉动作用仍然明显。

据该机构估算,在旧改的撬动下,消费建材领域中,防水材料获得的市场空间可达236亿元;涂料的市场空间为518亿元;管材的市场空间为273亿元。

“民生问题”的解决之道

近些年,老旧小区改造一直以财政资金为主导。从目前的实践来看,除中央财政补贴、地方政府专项债外,银行信贷也是旧改的重要资金来源。

今年4月14日,国务院常务会议要求建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制,中央财政给予补助,地方政府专项债给予倾斜,鼓励社会资本参与改造运营。

老旧小区改造,对于社会资本来说,最大的难题是盈利模式。由于它不会拆迁旧房重建,因而不存在通过卖新房获得盈利的可能;投入到新装电梯、新建医疗幼儿养老设施、修建道路等公共设施的资金,未来很多只能靠物业费、停车费来获得回报。

总体来看,目前社会资本参与老旧小区改造的热情并不高。在很多投资者看来,利润率低、投资回报周期长,是老旧小区改造面临的主要商业困境。孔鹏认为,主要原因是没有明确的商业模式,没有清晰的产品服务的供求关系和服务标准。

孔鹏表示,老旧小区改造属于民生问题,“民生问题要想出商业模式就一定要有低息的资金支持,它跟房地产开发的逻辑不完全相同。如果没有资金杠杆、没有低息的贷款,那老旧社区改造的回报就会十分困难。”

孔鹏说,推动旧改行业的发展,还需多方努力。业主需要了解,老旧社区改造不是一种政府补贴的福利行为,而是一种政府支持的商业行为,想要获得美好生活,必须进行参与和付出;作为参与改造的企业,一定要拥有足够的耐心,并能提供真正为终端用户创造价值的产品和服务;在政策端,政府除提供低息资金支持外,还应改变老旧小区粗放式的管理和收费方式,争取实现居民和企业价值共享。

以房企为代表的社会资本,更愿意投入到旧城改造、城市更新项目上去。

存量房时代的到来,和一二线城市土地资源的稀缺,促使房企通过旧改来加大土地储备。万科于2017年加大在“城市更新”上的布局,并积极向二三线城市进行扩展。碧桂园也在2017年表示,要加大旧改投入力度,并将旧改作为“在四个一线城市的主要发展方向之一”。

亿翰智库指出,目前参与旧城改造的企业主要以大型开发商和金融房企(地产基金)为主,这两类主要玩家各具优势。“房企依靠在地产上下产业链的优势,在综合类项目的改造和建筑上具有明显优势;地产基金由于资金实力雄厚,在旧改上往往采取轻重资产结合的方式去运营,在资金和运营上具有一定优势。”

咨询热线:4001-666-163转6

免费接送 买房一站式服务

  • 意向楼盘:
  • 姓名:
  • 手机:
  • 人数:
  • 什么是直通车
相关推荐
热点推荐
男女脱光衣服窗前发生关系,视频在网上疯传

男女脱光衣服窗前发生关系,视频在网上疯传

国外那些事儿
2022-08-16 14:20:30
宋喆下个月出狱?马蓉紧急投资1500万移民澳洲,王宝强已加强安保

宋喆下个月出狱?马蓉紧急投资1500万移民澳洲,王宝强已加强安保

扒星人
2022-08-15 15:00:30
美国签署《降低通货膨胀法案》在即,将切断与中国的电动汽车金属矿物联系

美国签署《降低通货膨胀法案》在即,将切断与中国的电动汽车金属矿物联系

爱集微APP
2022-08-17 02:09:05
周鹏离开太有牌面了!易建联带头,半支广东队欢送,顾全再喊老陈

周鹏离开太有牌面了!易建联带头,半支广东队欢送,顾全再喊老陈

球场陆道空
2022-08-16 22:02:43
九旬江苏老太儿女双全,却状告孙子不出赡养费,孙子:轮得到我吗

九旬江苏老太儿女双全,却状告孙子不出赡养费,孙子:轮得到我吗

法律故事在线
2022-08-17 00:40:23
家长带孩子野泳,救援队员劝离被拒后旁观守候,20分钟后有小孩溺水

家长带孩子野泳,救援队员劝离被拒后旁观守候,20分钟后有小孩溺水

一羊迁徙
2022-08-16 20:08:46
任达华:经常看到有演员哭穷,1000万压力大,100万睡不着之类的

任达华:经常看到有演员哭穷,1000万压力大,100万睡不着之类的

史建说娱乐
2022-08-16 17:21:54
台湾富商郭台铭:如果苹果公司撤出中国,中国会有大量企业倒闭

台湾富商郭台铭:如果苹果公司撤出中国,中国会有大量企业倒闭

Summer的圈子
2022-08-16 22:11:16
姑娘,坐地铁请藏好你包里的小雨衣,对面看着都尴尬

姑娘,坐地铁请藏好你包里的小雨衣,对面看着都尴尬

我人笑没了
2022-08-17 08:05:02
美国媒体表示,若中国全面与西方脱钩,中国将成为最大的输家?

美国媒体表示,若中国全面与西方脱钩,中国将成为最大的输家?

杨春思
2022-08-17 07:10:35
丢人啊!丢到全网!漂亮女子在超市内小便,被监控拍了个一清二楚

丢人啊!丢到全网!漂亮女子在超市内小便,被监控拍了个一清二楚

湖水清清
2022-08-16 21:52:41
郭希宽军人身份是冒充?许敏大姐回应许敏被抓一事,宠爱发声辟谣

郭希宽军人身份是冒充?许敏大姐回应许敏被抓一事,宠爱发声辟谣

八卦社长
2022-08-17 09:40:22
帅哥在酒吧被四个女人性侵,送快递时被女业主认出:那晚没过瘾

帅哥在酒吧被四个女人性侵,送快递时被女业主认出:那晚没过瘾

快递小哥跑江湖
2022-08-16 16:46:32
陶虹因病去世!前夫乐嘉携女儿求福至拉萨,父女抱头痛哭惹人怜

陶虹因病去世!前夫乐嘉携女儿求福至拉萨,父女抱头痛哭惹人怜

扒圈大佬
2022-08-14 22:26:40
海南三亚再次为我们敲响警钟,一场场疫情,一场场地域之战几时休

海南三亚再次为我们敲响警钟,一场场疫情,一场场地域之战几时休

看人间无奈尝世间百态
2022-08-17 10:05:13
美媒:中国在超级大国垮塌前获得3架顶尖战机,并借此赶美超俄

美媒:中国在超级大国垮塌前获得3架顶尖战机,并借此赶美超俄

龙行观察室
2022-08-16 16:50:14
李亚鹏:在广西包了上百亩茶叶山,盖了两所民宿,总投资5亿左右

李亚鹏:在广西包了上百亩茶叶山,盖了两所民宿,总投资5亿左右

史建说娱乐
2022-08-16 16:06:18
宣布收购曼联后,马斯克登上英国区推特热搜

宣布收购曼联后,马斯克登上英国区推特热搜

直播吧
2022-08-17 09:22:03
“重口味”男子与52岁大妈搞婚外恋, 认识两天就发生关系

“重口味”男子与52岁大妈搞婚外恋, 认识两天就发生关系

朱成龙康知识
2022-08-17 08:17:19
1996年到1999年的4年时间,为何被称为“最屈辱时期”呢?

1996年到1999年的4年时间,为何被称为“最屈辱时期”呢?

农夫史记
2022-08-16 21:22:04
2022-08-17 12:02:44

上海房产

第四批新盘表现或两极分化,前滩新盘冲击满分

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

韩总统尹锡悦:朝鲜若弃核 韩国将考虑裁军

头条要闻

韩总统尹锡悦:朝鲜若弃核 韩国将考虑裁军

财经要闻

体育要闻

法国凌晨三点!杜兰特与众多美女逛街

娱乐要闻

林心如穿泳衣秀身材!与霍建华甜蜜自拍

科技要闻

阿里不养闲鱼

汽车要闻

双联屏/6秒级性能 奇瑞艾瑞泽5 GT或9月初上市

态度原创

亲子
手机
数码
游戏
军事航空

亲子要闻

3岁孩子从2楼坠落,奶奶赶忙上前,妈妈大喊不准扶

手机要闻

手机销量暴跌:小米代工厂英华达厂房改种蘑菇

数码要闻

899元 雷蛇推出利维坦巨兽V2X条形音箱:自定义RGB灯光

Dota2:Ana与Topson官宣加入T1

军事要闻

尖头!俄罗斯新型航母模型放飞自我

进入关怀模式