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债务压顶亟待融资输血 大唐地产上市一波三折

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在经历了招股书失效后,5月31日,大唐地产再次向港交所递交了招股书,数据显示,其负债规模过大,2017年净负债比率曾高达1087.9%,在经历了两年的降杠杆后,该数值降为119.2%,但仍高于行业平均水平。

上市进程波折

2019年12月初,大唐地产曾向港交所递交招股书,在招股书失效之后,大唐地产再次于2020年5月31日递交招股书,其上市的进程颇为坎坷。

时间回溯,根据公开资料显示,2008年,大唐地产计划第二年赴港上市,但当年遭到全球金融危机的影响,大唐地产面临资金链断裂。另外,在2008年8月,其掌门人余英仪意外去世,大唐地产第一次上市进程搁浅。2009年,大唐地产接受了福信集团的并购。

据不完全统计,目前在港交所等待IPO的房企和房企旗下公司有10家,金辉控股、领地集团、鹏润控股等企业均等在港交所大门外,其中不乏多家企业的招股书失效,万创国际四度冲击港交所也宣告失败。可以看到,实力相对强的房企上市进程相对容易,但中小企业上市路可谓一波三折。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉《华夏时报》记者,企业的招股书失效,本身和房地产企业的发展相关,总体来看,目前这类企业在港交所上市还存在一定的难度。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《华夏时报》记者采访时表示,企业上市最主要是要看财务报表,港交所审核是非常严格的,如果不能满足连续三到四年之内业绩正增长的话,是很难获得上市批准的。土地储备也是一项重要的指标,要看是不是足够企业三到五年的开发量。

净负债比率曾高至1087.9%

公司为了上市付出许多努力,大唐地产在财务报表上下足了功夫。

大唐地产的招股书显示,2017年,大唐地产净负债比率达到1087.9%,2018年下降到408.8%,截止到2019年底,其净负债比率为119.2%。在降杠杆方面,大唐地产付出了诸多努力。净负债比率下降的原因,一方面是由2017年至2019年公司保留盈利持续增加,另一方面是公司股东在2019年增加了注资。

大唐地产的负债规模一直在保持在高位,截至2017年、2018年及2019年12月31日及2020年2月29日,大唐地产的借款总额分别为91.45亿元,84.61亿元,77.70亿元以及79.27亿元。其中,截止到2019年底,一年以内到期的应偿还借款为23.02亿元,而现金及现金等价物22.14亿元,不足以覆盖负债。

融资成本也一直在增加,大唐地产的融资成本由2018年的0.39亿元增加24.9%至2019年的0.49亿元,其解释称,由于2019年公司的银行及其他借款增加导致的银行服务费用及相关开支增加。

大唐地产2017年的现金流为负值,数据显示,其2017年的经营活动现金流量净额为-12.41亿元,其解释称,主要是企业在经营中使用大量现金,以增加物业开发活动,和加大土地收购力度。

知名地产分析师严跃进在接受《华夏时报》记者采访时表示,负债规模能降下来,说明企业在有意识的去杠杆,负债过高还是有很大市场风险的。

卢文曦表示,目前大唐地产的负债率还是比较高的,肯定会面临市场的压力,比如今年受到疫情的影响,负债高的企业,有没有充足的现金流,能不能扛过去还是一个问题,有没有应对机制是比较重要的。

在招股书中,大唐地产也提示了相关风险:“我们的债务可能对我们产生不利影响,更容易受整体经济或行业状况的不利变动影响。我们有债务并可能于未来产生额外债务,而我们未必能获得充裕现金用于履行现时及未来的债务责任。”

规模加速扩张

近几年,大唐地产的盈利能力有所上升。大唐地产的收益由2017年的40.19亿元增加至2019年的81.08亿元,复合年增长率约为42.0%。纯利由2017年的约4.13亿元增加至2019年的6.27亿元,复合年增长率为23.2%。

目前,大唐地产的业务主要分布在中国主要四大经济区,包括海西经济区、北部湾经济区及周边城市、京津冀经济区及长江中游经济区,但多数入驻城市为二三线城市,二线城市仅有天津、厦门、福州、长沙、西安、重庆等地,其余均为柳州、岳阳等三四线城市,尚未入驻一线城市。

大唐地产在2019年年初提出了“三年冲千亿,进入全国房企50强”的口号。但反观其销售规模,根据第三方机构亿翰智库的榜单数据,大唐地产2019年全年销售310.0亿元,全国排名86位;在克而瑞榜单中,大唐地产全口径销售金额为339.5亿元,排在第81位。这些数字距离千亿的规模尚有较大差距。

除了上市难以外,受到疫情的影响,今年中小房企的日子都不大好过,许多企业寄希望于上市融资。卢文曦表示,今年房地产市场受到大环境冲击,中小房企压力更大,今年不做调整的话,日子会更加难过,中型房企可能会缩减为小房企。

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