蛰伏多年，浙系房企祥生闯关港股IPO

总部迁移至上海，规模稳定在千亿房企门槛，浙系房企祥生集团蛰伏多年终于等到上市的第一步。

6月3日晚，港交所披露了祥生的招股书，这是近期赴港IPO的房企中规模最大的一个。随着招股书的公开，这家高速发展的浙系房企揭下了神秘的面纱，准备接受资本市场的检验。

公开资料显示，祥生是一家集地产开发、小镇开发、建筑安装、物业服务、酒店旅游、商业运营等事业板块于一体的多元化产业集团。

招股书中没有披露祥生的销售数据，克尔瑞的数据显示祥生这几年高速发展，2015年到2018年，祥生的销售额分别为109亿、325亿、567.6亿、1029.2亿，规模连续翻番式增长，2018年销售额首次突破千亿。

最新数据显示，2019年祥生全口径销售额为1159.3亿元，排名第28位。进入千亿房企门槛后，祥生规模仍在继续增长。但资本市场通道没有打通，TOP30房企中，祥生是唯一还没有上市的房企。

2019年在浙江省、泛长三角区域以及其他区域的销售收入占比分别为62.5%、32.9%、1.6%。

随着规模的大发展，祥生的营收近三年实现了不错的增长。数据显示，2017-2019年，祥生营收分别为62.93亿元、142.15亿元、355.2亿元，三年复合年增长率为137.6%。近三年已确认建筑面积为83.9万平、142.3万平、348.8万平，复合年增长率为104.0%。

物业开发销售是祥生最重要的一部分收入。招股书显示，2017-2019年度，祥生在物业开发及销售分别实现收益61.66亿元、140.77亿元以及353.72亿元，占总收益比例分别为98%、99%及99.6%。

祥生的盈利能力这几年也有很好的体现，2019年，祥生实现净利润32.09亿，同比增幅达649.8%，净利润的高速增长在行业内很是少见。

2017-2019年，祥生毛利率分别为13.2%、21.1%及23.9%。招股书称，毛利率不断提升的主要原因之一即为每平方米平均售价上涨。

净资产收益率（ROE）是衡量公司综合盈利能力的核心指标，根据招股书，2019年祥生实现ROE50.1%，同比增长33.5个百分点，ROE水平远高于行业及同规模房企。

截至2020年3月31日，祥生控股在中国共有195个物业项目，包括浙江省104个项目、泛长三角区域65个项目及中国其他地区26个项目。

土储方面，截止3月31日，公司拥有的土地储备总额约为2304万平方米，其中约50%位于浙江省内。除了重仓杭州外，祥生在相对富庶的绍兴、湖州、台州等三四线城市也有布局。在省外，祥生布局了江苏省和安徽省。

在上一轮房地产高速发展发展周期中，祥生相对踩准了长三角三四线城市楼市火热的节奏。去年，公司战略重新做了调整，提出全国化投资战略“1+1+X”，即浙江+泛长三角+重点潜力城市布局。

其中，浙江是祥生的发家地，泛长三角是指以上海为核心的江苏、安徽、山东、江西、福建等省份，这两个1都是祥生已经进入的区域。“X”是按照房地产发展的周期和当地的机会择机进入的潜力城市。

浙江省是祥生的核心发展区域，泛长江三角区域是祥生的核心增长区域，“X”是祥生未来扩张的铺垫。

祥生今年的拿地投资情况就反映了“1+1+X”的战略。据统计，2020年前五月，祥生在杭州、宁波、合肥、温州、南昌等城市获取多个项目，土地价款达到134.92亿。

招股书显示，祥生控股董事会共有4名执行董事和3名独董，其中，创始人陈国祥、儿子陈弘倪、分管财务的副总裁姚筱珍、陈国祥多年的老臣赵磊义担任执行董事。

值得一提的是，创始人陈国祥还拉来自己的诸暨老乡寿伯年做战略投资人。寿伯年是原绿城行政总裁，被称为“宋卫平背后的男人”。

招股书显示，2020年4月1日，寿柏年旗下Golden Stone的全资附属公司Golden Stone HK斥资6200万元入股祥生控股母公司，而后5月20日经过换股协议，Golden Stone最终拥有祥生控股1%权益。