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短债压顶风险高,大唐地产再度“突击”降负债冲上市

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港交所对内地中小房企IPO的态度正处于纠结之中,这使得一大批房企的赴港上市进程徘徊不前,尤其是那些净负债率偏高、企业稳定性差的房企。

在上一份招股书期满失效三天后,大唐集团控股有限公司(以下简称大唐地产)再次向港交所递表,并更新了部分数据。

相较上一份招股书,大唐地产在净负债率、土储等指标上又做了优化,但是借款总额仍在上涨,短债压顶的情况更严重了。

在去年披露的数据中,大唐地产一度高达1087.9%的净资产负债率令人震惊,尽管到2019年上半年其净负债率降至185.6%,但仍处于危险高位。

而且上一份招股书中的综合权益变动表显示,为了做低超过1000%的净负债率,大唐地产玩了一手股东注资增加权益——2018年-2019年其总权益不断受到公司股东注资和非控股权益注资,总计达到了6.54亿元。

在最新的招股书中,大唐地产将经营数据从截至2019年9月30日更新为截至2020年2月29日。

其中披露,截至2019年12月30日,其净负债比率进一步降低至119.2%,相比2019年中期又降低了约66个百分点。

尽管大唐地产的净负债率看上降低了,但是它的借款实质并没有降。去年中期大唐地产借款总额是76亿元,截至去年末增长到79.27亿元。

大唐地产招股书中给出了其净负债比率计算公式——长期及短期计息银行及其他借款的总和减去现金及银行存款,再除以权益总额,乘以100%。

既然分子中的借款总额不降反涨,大唐地产又是如何再一次实现净负债率数据的大幅优化?

除了在手现金小幅增加之外,这一次,大唐地产净负债率大幅降低的奥妙仍在“分母”权益总额里,相比上一份招股书披露的2019年中期权益总额22.9亿元,大唐地产2019年年末的权益总额又升高了7.9亿元,达到30.84亿元。根据综合权益变动表,仅2019年公司股东注资了2.66亿元,非控股权益注资了3.08亿元。

不断注资导致了大唐地产的股本回报率逐年大跌。招股书披露,其股本回报率由2017年的98%降至2018年的67.1%,并于2019年12月31日进一步下降至33.3%。

截至2019年年末,大唐地产一年内到期借款24.32亿元、一至两年内到期借款31.51亿元,而年末现金及现金等价物为22.14亿元,显然无法覆盖短期借款。

招股书中表示,大唐地产维持大量借款以为经营提供资金。其中,借款总额中的三成都来自于中国民生银行。

招股书披露,大唐地产的关联方福信集团,是中国民生银行的股东。截至2019年12月31日,大唐地产于中国民生银行尚未偿还的本金结余总额达到25.06亿元人民币,占到截至同日借款总额的32.3%。而这笔贷款则有大唐地产执行董事吴迪提供个人担保,吴迪同时也是福信集团提名的中国民生银行董事。

据了解,大唐地产的实控人黄晞及董事长吴迪同为福信集团大股东,分别持有福信集团51.03%、11.74%股权。

公开资料显示,福信集团是民生银行、兴业银行等多家金融机构的股东。民生银行自2000年底上市后,黄晞开始出现在胡润富豪榜上,曾有厦门女首富之称。2005年,黄晞以8亿元财富排在胡润富豪榜金融富豪第9位,2007年后胡润富豪榜上“黄曦家族”取代黄晞作为福信集团的代表,2019年“黄曦家族”以95亿财富位列胡润百富榜第427位。

招股书还显示,大唐地产有总计金额达28.86亿元的7笔信托融资尚未履行,到期日在2020年至2021年间。未偿还信托融资金额占总借款比重为36.4%,这一数据和上一份招股书中的33.8%差不多。

尽管短债压顶,大唐地产没有放慢扩储的步伐,于2020年2月之后又陆续斥资34.4亿元在江苏南通、浙江台州等城市拿下了逾30万平方米地块。

由此可见,大唐地产仍在努力想要讲好一个小房企攻城略地、逆势扩张的资本故事。在去年递交招股书前夕,大唐地产就曾在约6个月的时间里,一举拿下16幅地块,共花了40.2亿元。

招股书披露,截至2020年2月29日,其开发中物业及持作未来开发物业总建筑面积分别为560万平方米及270万平方米。

2019年,大唐地产曾提出“今年500亿,3年1000亿+,进入全国房企50强”,不过招股书中大唐地产没有明确给出近年来的销售额。

根据相关榜单统计,2016年-2018年期间,大唐地产在撬动杠杆后,销售规模曾有大幅跃升,流量销售金额从86.1亿元升至308.6亿元,从2019年起,受到市场大环境影响,逐渐增长乏力。

在亿翰智库榜单中,大唐地产2019年的全年销售310.0亿元,排名86位;在克而瑞榜单中,大唐地产全口径销售金额为339.5亿元,排名第81。综合对比2018年的销售额数据,增速已大幅减缓,距离千亿目标差距很大。

算上2008年那次筹备上市,这已经是大唐地产第三次冲击IPO了。

12年前意图上市的大唐地产遭遇资金链断裂后,命运彻底扭转,2009年被福信集团收购,福信集团董事、控股股东黄晞成为大唐地产实控人。

这次,大唐地产选择的时机也不佳,除了它之外,还有约10家房企在共同排队等待,部分房企已经招股书失效2-3次。

“一直以来,港交所其实都比较偏爱房地产类股票,鼓励房地产类股票上市是港交所的特点。另一方面,港交所对于内地中小房企持纠结态度,毕竟中小房企问题多,上市审核因此更加严格,这是一个比较矛盾的心态。”盘古智库高级研究员江瀚表示。

一家正在经历IPO排队的房企内部人士告诉界面新闻记者,港交所确实曾表示疫情后将有快速通道处理一些房企的上市审批,但目前来看仍然耗时较长,需要耐心等待。

上述人士表示,等到连招股书都失效,对房企来说是相当麻烦的事情,需要重新审计、提交更新的财务数据,还要另外花上一大笔钱。

盘古智库高级研究员江瀚表示,目前港交所的顾虑还是聚焦在中小房企的盈利能力、信息披露能力和企业的稳定性方面。

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