停滞近两个月后，房企境外融资渐回正常轨道。
中指研究院数据显示，5月房企海外债、信用债和资产证券化渠道融资总额729.4亿，同比基本持平，环比下降40.3%；其中，海外债融资渠道经历4月“零发行”后开始恢复，融资金额167.6亿元。
此前，尽管国内融资环境持续改善，但受海外疫情蔓延影响，海外债融资渠道暂时失去融资功能。中资美元债市场剧烈波动，房企美元债收益率飙升，给一级市场发行带来较大压力。
随着国内疫情逐步得到控制，国内外出台多项稳经济措施，短期内市场流动性得到恢复，4月底中资美元债发行开始蠢蠢欲动。
4月24日，时代中国(01233.HK)率先公布海外融资计划，拟发行364天的海外短债2亿美元，融资利率6%，这标志着中资美元债重新启动。此后，正荣地产(06158.HK)、碧桂园(02007.HK)等房企相继发行境外美元债。
上述率先重启海外融资的房企，今年均陆续有美元债到期。从发债用途看，时代中国发行的是364天短债，用于公司一般用途；碧桂园、正荣、力高三家房企拟用于一年内到期的现有中长期境外债务再融资。
从融资成本看，5月房企海外债平均融资成本仅6.33%。“5月多国逐渐恢复经济生活秩序，海外债券市场复苏，受国内融资利率下行趋势影响，海外债券融资利率出现近18个月最低水平。”贝壳研究院高级分析师潘浩称。
与此同时，国内金融环境相对宽松，新冠疫情影响下，国内落实积极帮扶企业纾困措施，降低企业融资成本；房企销售业绩恢复好于预期，5月百强房企销售增速回正，给金融机构与投资人增强信心。
在渐趋宽松的资金环境下，五月3家房企出现3000万以上票据回购动作，其中正荣回购并注销1.69亿美元年息10.50%的优先票据，同时再发行2亿美元企业债，票面利率为8.35%。
“5月出现房企回购潮背后，是金融环境宽松带来融资成本下行，房企借机发行低息新债来回购高息旧债，缓解债务压力，优化结构。”贝壳研究院认为。
值得注意的是，据明发集团(00846.HK)最新披露的1.76亿美元债券融资计划，该笔美元债于2020年到期，年利率高达22%，明发集团拟将所得款项净额用于现有债务再融资及一般企业用途。
“明发集团属于比较特殊的个例。”潘浩认为，明发于2016年4月1日停牌至今，并因再融资和流动性风险被标普下调信用评级，2019年整体土储减少4.9%，评估机构对其未来能否供应充足的货值存疑。
以当前的盈利能力与信用状况，明发集团只能采用高息的形式进行发债。同时，据该笔债券发行公告，约定22%的计息需于2020年12月5日前完成支付，如未能支付，则之后利息上调10%至32%。
“需要明确，这一个例不会影响全球海外债券的整体趋势。”潘浩指出，5月境外融资规模仍处于18个月内较低水平，受新冠疫情等因素冲击，预计6月境外债券市场将受较大影响。
即便如此，房企仍要重回海外发债市场，这一方面源于疫情冲击导致房企销售及现金回款受到极大影响，同时大部分海外债年限集中在2~5年左右，近两年房企将迎来偿债高峰。
据克而瑞数据，2020年房企境外债到期额仍处于高位，上半年到期约1020亿人民币，下半年约937亿人民币；2021年上半年房企到期境外债有1782亿元，达到近几年第二高峰，高过2019全年到期额。
“当前无论是境内发行还是境外发行，资金用途仅能借新还旧，因此境内发行债券无法用于偿还美元债务。”中信建投指出。对美元债存量占比较大的房企来说，若海外融资市场持续动荡，无异于雪上加霜。
不过有证券业分析师认为，对有美元债到期的房企来说，如果境内资金足够偿还海外债务，有两种操作模式，一是内保外贷，此外若之前发行的美元债有回国内的通道，就有同样的通道再回去，钱能入境就能再出境。
“中资房企实现境外债破冰后，未来短期仍属于较不稳定阶段，但迫于融资需求，将会有更多房企开始恢复发行海外债。”一位业内人士认为。
本文来源：第一财经日报
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