王德培 福卡智库首席研究员、享受国务院特殊津贴专家
近日，在上海苏州河畔的凯德星贸邸，王德培教授通过抖音直播、一直地产天下播、福卡智库、中国企业报中企视讯、四川止正教育培训研究院（中小企业在线培训平台）、6大平台同步直播《破解疫情迷局，把握中国经济趋势》演讲。本次直播同时最高在线25万多粉丝围观，累计观看人次达到92万，同时收到了良好的反馈。我们特别整理了本次直播的内容全文，与你分享。
01.未来房地产发展方向
主持人梁霄：今天我们镜头前有不同的粉丝，有的可能是企业家，有的可能是中产阶级，也可能是刚刚踏入社会青年，在这样一个特殊的历史时刻，每个人的面临问题有所不同，但是大家同样是面对这次“黑天鹅事件”之后，变幻莫测的国际社会的种种局势，不光是经济上的，也有政治上的，以及我们生活在上海本身的经济发展的瞬息万变，请王老师从福卡智库研究的角度为大家剖析一下，从房地产的角度来看，如何来进行自己财富的保值、升值，或者说财富未来如何布局？
王德培：大家好！我是王德培。很高兴通过直播这种方式和大家见面。
房地产既是一个窗口，也是一个由头。我先说句话吧：中国房地产现在处于供需均衡，但是房价蠢蠢欲动。先把一个事实和大家沟通一下，为什么说供需均衡呢？现在我们全国的房地产人均面积已经达到40平米，人均40平米相当于日本、韩国的数据，我们达到了亚洲发达国家的水平。目前，全中国房产有3.5亿套，户均1.2套，相比早年的房地产严重短缺，已经有一个很大的均衡。
但是当下，房价蠢蠢欲动。因为受到疫情影响，滔天的货币洪水蔓延至全世界，资产价格兵分两路。与生产相关的资产价格下跌，与生活相关的资产价格上升，房地产就处在上升的通道中。而上升通道中的房地产又兵两路，商业地产下跌，出租率降低，最根本原因就是供求过剩；住宅市场上升，呈现高位横盘。未来房地产市场将会强者恒强，好地段、高品质的优质楼盘，保值、升值空间将更大，更有投资潜力。
在这样的背景下，随着疫情常态化，在哪里买房最安全？毫无疑问，疫情控制最好的、医疗资源最先进的一线城市必然是首选，因此，上海已成为富人们的安全岛。城市的优质属性，核心的地段是房产投资必不可少的要素，黄浦江、苏州河沿线的房产，具有天然的、不可复制的地段优势。目前我来概括房地产趋势，可以用16个字：疫情启动，货币买单，高位横盘，分化发展。
02.中国经济形势预判
中国从2008年至今，增加了100多万亿的人民币货币，现在总计200多万亿，位居全世界之首。这是由于中国在商品化的过程中产生的货币需求，比如土地财政、房地产等。这次的两会提出一个概念，要积极稳妥地推进房地产税。国家有很重大的协调空间，房地产不会崩盘，也不会失控。中国百年以来，之所以拥有超越常规的原始积累的力量，其中最主要的经济逻辑就是土地，土地革命、土地财政、土地金融和土地税收。
在谈到中国经济未来的发展趋势，王德培从宏观的角度为大家分析：今天中国乃至世界都面临一个极其复杂的局面，是百年未见的。2020的新冠疫情席卷全球，是21世纪人类与病毒之间的战争。受疫情影响，中国今年一季度的人均GDP负增长6.8%，如果要实现去年所确立的2020年人均GDP增长目标，下半年则需要增长15%。如果冲着这个目标，国家势必要延续高速度的发展。然而，从两会释放的信息来看，未来我们要抛开指标，从高速度的发展进入高质量的发展，要稳企业，保就业。
面对世界经济的动荡，国家提出要有底线思维，要对外部环境重大动荡做好充分的准备。中国经济的三驾马车：外贸、固定资产、消费。其中外部市场变化太大，国家为了稳住外贸，要启动内需市场，开发中西部地区。
03.疫情到底何时结束？
那么，疫情到底何时结束？王德培指出，研发疫苗是最关键的。全球目前有二三十个国家100多家机构在研发疫苗，其中有7个疫苗项目排名最前，中国占了4个。英国生物经济研究的权威杂志《柳叶刀》表示，中国目前的最新成果最可靠。哈佛大学研究结果指出，这场新冠疫情将持续到2022年，疫苗的快速研发更加迫不及待。
04.货币超发对全世界的影响
谈到货币超发，王德培认为，美国为社会注资10万亿美元将蔓延到全世界，无限量的货币供给，将直接影响全世界的房地产价格。从此次世界三大顶级城市的房价陡然上涨来看，就是货币超发导致货币贬值最直接的体现。从这个角度来看，人民币的国际化步伐一定要加快，才能确保中国的利益不被蒸发和摊薄。因此，要让市场经济起决定性作用，更好的发挥政府作用。
中美关系也是大家一直非常关心和热议的，王德培表示，通过这次疫情可以看出，美国已针对中国采取一系列打压手段。目前中国的GDP，已达到美国的67%。从历史来看，全世界任何一个国家，只要GDP达到美国的60%以上，就将被全力打压，更何况目前中国的GDP在成倍增长。按照这个趋势发展下去，未来的中美关系将更加复杂。在疫情背景下，假如2020年美国GDP负增长30-40%，那么中国GDP将超过美国，这可能导致中美关系形势更加严峻。
05.数字货币将如何发展
经济形势之所以复杂，除了疫情，更加深刻的问题是4+1的变量。王德培分析到，全球经济存在基础性的毛病，疫情的突然爆发，点化、激发、诱发了更大问题。所谓“4+1”中的“4”是指四大基础问题：即产能过剩、金融过度、市场经济发展太快以及地球过热。“1”是指互联网大数据。
当下信息文明发展太快，对于我们传统国家整治模式起到了釜底抽薪的效应。在互联网经济的强势攻击下，国家推出数字货币，它的出现，不仅颠覆了传统的商业银行，还将颠覆美国赖以制裁各个国家的支付系统。总而言之，疫情作为诱导因素、激发因素，让整个社会存在的基础性毛病全部显现出来。
随着直播的人气不断高涨，王德培教授也与粉丝们亲切互动，并耐心地为他们答疑解惑。
针对即将毕业的年轻人提出对未来就业的担忧，王德培表示只要有工作先做起来，在做的过程中慢慢积累经验，以后由市场经济提供的岗位会越来越少，由政府提供的岗位越来越多。未来的世界是大市场与大政府相结合，一种复式时代即将到来。
当被问到房产投资问题时，王德培强调，即便是投资一线城市也要具体情况具体对待，套用一句行业内最通俗的话：地段、地段还是地段。即便在上海，没有好的地段升值空间也有限。
怎么看待数字货币？货币数字化是未来的大趋势，在数字化的过程中，关于国家法律的地位，在我们可预见的年代内是不可撼动的。比特币是绞肉机，轻易不要去投资。
国家未来会打压房地产吗？接下来的走势如何？平衡，不会打压，王德培答到。中国的每年GDP为100万亿，其中一半靠零售，零售里的头号种子选手就是房地产，房地产每年提供十几万亿的GDP，所以不可能打压，求稳为主。
如何看待上海的未来？随着粤港澳大湾区建成，深圳未来是否会超越上海？王德培表示，上海有上海的成就，深圳有深圳的辉煌。未来城市的发展，是由商品的生产集聚地和商品交换的集聚地，演变成体验经济的战略高地，功能性的房地产也要逐渐体验化、艺术化。各个地区的特殊性在现代交通面前被缩小了，但城市特有的地缘优势，产业、文化、历史优势被凸显。上海已率先进入博物馆高度建设的时期。
06.疫情对人居改善的影响
一场疫情，整个世界，突然都被按下“暂停”键，人们改变了出行工作，被迫长时间“宅”在家，生活“慢”下来，我们得以有时间陪伴家人、看书学习。而一座城市高效和透明的管理能力，民众的自律和友爱，都直接决定了对疫情管控的后果，更显露出城市的担当和实力。
然而疫情也让大家深刻地体会到，城市生活大部分以高层密集式居住为主，公用电梯、过道、扶手、门把手、管道都是主要传染途径，住着高层住宅一旦出现疫情，不好隔离，也不方便救治。每天闷在家里不能出门，站在窗边只能看到满是钢筋水泥的大楼，想下楼散散心又担心人太多不安全，这时候才发现居住空间的重要性。疫情后的楼市，一定会再次迎来人们对低密度产品的热情。
几个月的隔离生活，人们每天定好闹钟，在线抢生鲜送菜。有关数据显示，疫情期间的盒马线上订单数量大涨220%。在一场疫情的急速催化下，在学区、地铁、医院这几个硬指标之外，另一个选房参数变得格外重要：要离商超近！
此次直播的主办方之一新加坡凯德集团作为世界著名跨国集团，早在2017年，在内环内繁华静安的苏州河畔，打造了一座集商业、办公、住宅为一体城市综合体----凯德·星贸，坐落位于上海地铁1、12、13号线换乘的汉中路站正上方，区域规划一轴三带交汇中心。项目以社区商业先行落地，招揽了众多优质品牌入驻，智能办公楼也吸引了多家跨国总部企业入驻。
项目主打的低密度住宅凯德·星贸邸，与周边的商业、办公、购物、娱乐、教育等业态形成了融合配套的结构，业主下楼即可满足吃喝玩乐一站式日常需求。主力户型面积为145-290㎡3-4房，户户临水仅138席，由三幢高12-14层的建筑组成，是目前苏州河沿线一手在售新房中首屈一指的低密社区。（项目详情可咨询：021-63800333）
本文来源：网易房产
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吴旻雯_NO1024
