以商业物业为基石，卓越物业向港资市场进发

卓越集团两度折戟港交所IPO后，旗下物业公司卓越商企服务集团有限公司于5月31日在港交所申请上市。

今年以来，物业公司频繁冲刺IPO。截至5月底，有5家物业公司在港交所排队等待上市，包括弘阳服务、金融街物业、宋都服务、星盛商管、正荣服务，成功登陆港资市场的有兴业物联、烨星集团、建业新生活。

跟着热潮，卓越物业也向港资市场进发。

招股书披露，卓越物业在管总面积从2017年的1140万平方米增至2019年年底的2350万平方米，年复合增长率为43.9%。

截至去年年底，公司在27个城市拥有308个在管项目，在管物业大部分位于中国一线及新一线城市。其中有101个位于大湾区，项目包括商务物业、公共与工业物业及住宅物业。

随着规模扩张，收益也在逐年上涨。

招股书显示，卓越物业的收益从2017年9.47亿元增至2019年18.36亿元，复合增长率约为39.2%；纯利从2017年1.36亿元增至2019年2.34亿元，复合年增长率约为30.9%；近三年来公司总体毛利率分别为24.6%、24.1%及23.6%。

与同行相比，卓越物业的毛利率水平与之基本持平，但其收入与物管TOP10近三年来37亿元、49亿元及57亿元的水平相比，相去甚远。

在管面积方面，根据中指物业百强报告，2019年物业公司在管面积均值约4279万平方米，项目均值212个。在此维度上相比，卓越物业目前处于行业中等偏下水平。

值得注意的是，带着母公司卓越集团商业定位基因诞生的卓越物业区别于以住宅物业为主打的公司，主要定位于商务不动产服务，其在管面积及收益的增长，也主要来自于商业物业。

数据显示，2017年至2019年，公司收益中来自商务物业管理服务的比重分别占70%、68.9%和65.2%。尽管比重稍有下调，但仍以此为主力。

具体来看，来自母公司卓越集团的商业物业管理面积从2017年的186.6万平方米增长至去年的277万平方米，收益则从3.52亿元增长至4.89亿元；来自第三方的商业物业管理面积从2017年的299.5万平方米增长至去年的954.3万平方米，收益从3.11亿元增至7.08亿元。

为了这次上市，卓越物业做出了不少努力，减少对母公司的依赖、强化自我输血能力就是其中一项。

数据显示，近三年来，卓越集团开发的物业分别占在管总面积65.3%、58.7%及43.2%；同期，第三方物业开发商开发的物业分别占在管总面积34.7%、41.3%及56.8%，呈不断上升之势。

早在2014年，卓越物业就确定了要通过“股权合作”模式进行全国化业务布局、获取区域发展平台、完善产业链条的发展思路。

2017年开始,卓越物业先后与河南黄锦等物业公司达成股权合作协议，与青岛城发等国资单位联合组建不动产运营管理合资公司。

2019年又陆续与武汉雨阳物业、浙江港湾物业进行合作。据悉，未来还将在华东、京津、大湾区等区域与当地企业开展一系列股权合作。

除此之外，卓越物业在今年年初发生了企业类型变更，从“股份有限公司”改为“有限责任公司”。去年时代邻里，就在赴港上市时将企业类型从“有限责任公司（台港澳与境内合资）”改为“有限责任公司（台港澳法人独资）”。

紧接着，卓越商企服务集团有限公司于开曼群岛注册成立为获豁免有限责任公司，随后便基于该公司进行了一系列重组步骤。

此次上市前，李华持有卓越商企服务79.9%股权，李渊持有7%股权，肖兴萍持有13.1%股权。目前，李晓平出任公司执行董事兼董事长，负责集团整体战略规划及主要业务决策。

而李华为卓越置业的创办人，于房地产投资、物业发展及企业管理方面有逾25年经验。现同时担任卓越集团的控股股东、董事兼主席。

事实上，李华和卓越集团对资本市场的渴望不止这一次。卓越物业IPO之前，卓越集团已经历了两次失败，目前仍未登陆资本市场。

2007年，卓越集团首次在港申请上市，计划筹资17亿元，但由于2008年的经济危机和楼市调整中止了其上市之路。

时隔两年，卓越集团于2009年二度冲刺上市，包括恒大、龙湖、佳兆业等房地产企业均先后成功登陆香港资本市场。但却因估价偏低，国际认购情况不佳，最终主动暂停IPO。

两次上市失败后，卓越集团开启了规模赛。2013年，卓越集团以123.8亿元的高价拿下前海两宗地，创下深圳土地市场记录。次年，以33.19亿元竞得深圳宝安中心区一宗商务用地，一举成为宝安区新的商业地王。

在规模扩张下，李华在2018年喊出了三年千亿的目标。在刚过去的2019年，卓越集团年度销售额667.2亿元，排名43位，同比增长20.7%。按照这个成长速度，卓越集团千亿目标值得期待。

李华曾表示，上市仍是一个比较重要的方向，卓越集团处在一个随时准备上市的状态。如今，在卓越集团两次折戟后，李华将希望寄托在了卓越物业上。