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5月全国成交48宗超20亿地块 中小房企抢地谋超车?

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5月,全国土地市场跟随天气一起升温。在多个城市土地供应井喷,以及国内融资难度降低的推动下,房企拿地积极性高涨。随着高价地的出现,溢价率也在走高。据机构数据显示,今年前5个月,3个城市卖地达千亿元、3宗地总价超百亿元。5月,超过20亿元的地块有48宗,以底价成交的地块仅为27%。而在2019年四季度高价地中,底价成交则高达6成。

值得关注的是,一部分中小房企也成为这一轮土地市场的主角。尤其是很多近年拿地很少的企业,也在布局此轮拿地“窗口期”。

50城前5个月卖地均超百亿

随着疫情的影响逐渐消逝,多个城市土地供应井喷,房企积极拿地趋势也开始出现。而每次土地市场热起来,一线城市都是市场的风向标。

据中原地产研究中心统计数据显示,今年前5个月,50个大城市年内第一次出现了3个千亿卖地城市。杭州、北京、上海卖地都突破了千亿元,其中,杭州卖地1265亿元、另外北京卖地1131亿元,上海卖地1047亿元。

上述数据还显示,今年前5个月,50大城市卖地1.7万亿元,同比上涨8.8%。29个城市卖地超过200亿元、50个城市卖地超过百亿元。

从全国住宅用地成交总价TOP10来看,中指研究院数据显示,5月份入榜地块均集中于一二线城市。其中一线城市入榜4宗地块,二线城市入榜6宗地块,杭州和福州各有2宗地块入榜。

值得关注的是,北京入榜住宅用地成交总价TOP10的2宗地块,均为被合生收入囊中的北京丰台分钟寺地块。5月9日,合生以72.2亿元摘下分钟寺L-24、L-26地块。5月19日,合生又以42亿元和65.4亿元拿下分钟寺L-39地块和L-41地块,溢价率分别为42.08%和37.86%。其中,72.2亿元的L-24、L-26地块及65.4亿元的L-41地块分别位居全国住宅用地成交总价TOP10的第三名、第五名。

此外,深圳和广州各有1宗地块入榜,其中包括占据住宅用地成交总价TOP10榜首的深圳前湾片区地块。5月15日,龙光地产以总价115.97亿元竞得该地块,楼面价6.32万元/平方米。虽然该地块是采用“双限双竞”的形式出让,但仍吸引16家房地产企业参与竞拍,其中不乏华润、世茂、中海、招商蛇口等大型房企。

而5月在广州则进行了一次史诗级的土地出让。5月18日,广州共出让了11宗地块,总建面积近190万平方米,成交总价达240亿元。无论是地块出让数量、还是质量,这场土拍在广州土地拍卖历史上极为罕见,吸引了恒大、保利、中海、龙湖、阳光城、龙光、越秀、雅居乐等30余家房企入场。

溢价率走高,底价成交地块减少

值得关注的是,今年单幅土地总价呈现走高势头。据中原地产研究中心统计数据显示,全国已经出现了3宗单幅地块总价超百亿元,这在以往并不多见。其中,2月、4月、5月分别出现一块百亿元地块。

除了上述提到的龙光地产以115.97亿元竞得深圳前海一宗住宅地块外,4月,厦门思明区一地块被上海泰鸣贸易以104亿元斩获。市场传言拿地企业实际是中骏的“马甲”。

此外,还有一宗是上海2月20日成交的徐汇滨江西岸金融港地块,香港置地联合体以310.5亿的价格成功落槌,刷新中国内地土地总价纪录。

在单幅土地成交额持续上升的同时,土地溢价率也开始走高。5月,单宗地块超过20亿元的地块有48宗,底价成交的只有13宗,占比27%,而在之前基本都在一半以上,2019年四季度高价地中,底价成交更是高达6成。

对此,中原地产首席分析师张大伟分析认为,虽然疫情对房企的资金链影响较大,但是国内融资难度降低,部分企业拿地积极性提高,这表现在多地出现高溢价率土地成交,特别是厦门再次出现历史最高百亿地块,溢价率达43.82%。

不过,张大伟也称,土地溢价率上行主要体现在部分城市。虽然整体土地市场地价依然未全面上涨,但部分城市部分土地的价格已经达到了历史高点。

追求规模,中小房企加入拿地行列

优质地块炙手可热,是溢价率有所上升的直接原因。5月15日,深圳推出今年第一宗真正意义上的宅地,十余家房企经过近一小时,103轮的鏖战价方获成交,溢价率45%。5月27日,烟台一宗商住用地经过1148轮竞价,最终碧桂园以2.48亿元、118.8%的溢价率获得。

对于房企开始积极拿地,张大伟认为,主要是为了追求市场规模,特别是很多近年拿地很少的企业,也开始积极拿地。

值得关注的是,当前中小房企纷纷加入拿地的行列。对此,同策集团首席分析师张宏伟分析认为,现在仍是“窗口期”,毕竟在“疫情”影响下,竞争没有那么激烈,部分龙头房企比如碧桂园、融创等均放缓了拿地步伐。部分中小房企希望弯道超车、提升市场地位仍然有可能性。因此,尽管行业资金面整体仍然相对紧张,但是,土地市场热度并不减,一部分中小房企反而成为这一轮土地市场的主角。

同时,张宏伟也表示,不同类型房企积极拿地背后考量有差异。对于央企、国企背景的房企因为低成本融资,在拿地“窗口期”针对核心一二线城市或自身优势区域积极深耕布局。当然也有部分企业在资金面紧张,杠杆率较高的情况下拿地,是希望通过拿高周转的地块快速开发销售对冲市场风险。另外,还有部分房企积极拿地是表现在回补业绩的诉求明显。

不过,张宏伟认为,积极拿地布局的同时也应该关注市场风险,因为楼面价上升了,利润空间也压缩了。此外,市场环境虽然复苏了,但并没有出现大幅反弹。土地市场繁荣的背后还有世茂收购福晟,泰禾、协信等房企引入战投事件作为前车之鉴。因此,张宏伟建议应该冷静研究市场,顺势而为,否则后期销售都是问题,甚至无法解套。

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