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大唐地产二次赴港递表 净负债率下降10倍仍达119%

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首次递交招股书超6个月失效之后,大唐地产不得不二次递表再战港股。

更新版本的招股书显示,近半年以来,大唐地产延续高速扩张的态势,5个月内新增项目13个,继续加快全国化扩张脚步。同时,大唐地产的净负债率有所下降,从2017年的1087.9%下降至2019年年末的119%,但是净负债率仍处于行业较高水平。

处于高增长、高负债的大唐地产不掩饰其对资本市场的渴求,此次再次冲击港股是否能让其如愿以偿?

项目由69个增至82个 海西等四大经济区为布局重点

1984年,大唐地产发轫于台湾;1994年,大唐地产以独具特色的“蓝脸窦尔墩”广告打入厦门市场,成功打开了厦门市场,此后,大唐地产的布局重心为厦门及周边的海西经济区。

目前,大唐地产的业务布局具有明显的地域化特色,分为海西、北部湾、京津冀及长江中游4大经济区。其中,该公司在海西经济区的销售额居前。

其招股书显示,2018年及2019年,大唐地产在南宁及漳州建立了市场领先地位。根据克而瑞提供的资料,2018-2019年,按合约销售额计算,大唐地产位于南宁物业销售前三;同时,2018年及2019年大唐地产在漳州城区物业销售分別排名第一及第三。

截至2020年2月29日,大唐地产拥有82个由附属公司、合营公司及联营公司开发且处于不同阶段的物业开发项目,相比于第一次递表时(截至2019年9月30日),其拥有的69个开发项目有所增加。

按照大唐地产的布局,其新增项目主要位于海西经济区和北部湾经济区及周边城市,辐射二三四线城市,包括厦门、福州、泉州、漳州、南宁、柳州、贵港。此外,大唐地产还拓展布局至京津冀经济区的天津、长江中游经济区的长沙和岳阳,以及西部的西安和贵阳。

从2019年9月30日至2020年2月29日期间,大唐地产新增物业开发项目13个,已竣工未售面积新增15.3万平方米,开发中规划建筑面积新增32.8万平方米,应占土地储备总量新增110.7万平方米至889.7万平方米。

受新冠肺炎疫情影响,大唐地产一季度的销售额略降。其表示,经过努力及售楼处重新开放后,2020年3月的合约销售额较2019年3月的合约销售额开始上升;而与2019年同期相比,2020年第一季度的合约销售额仅略微下降,开发活动总体上按照公司的物业开发计划进行。

大唐地产发展历程,来自于招股书。

去年营收、净利双增,毛利率略有下减

在新版招股书中,大唐地产更新了2019年全年的业绩情况。2019年,大唐地产的营业收入同比2018年增加47.5%,净利润同比增加6.6%,营收增速大幅高于利润增速,值得关注的是,2019年,大唐地产的毛利率略微有些下降。

具体来看,招股书显示,在过去的2016年、2017年、2018年和2019年,大唐地产的营业收入分别为20.76亿元、40.19亿元、54.96亿元及81.08亿元;相应的净利润分别为1.29亿元、4.13亿元、5.88亿元及6.27亿元;同期,公司整体毛利率分别为18.4%、24.0%、27.8%、27%。

在新版招股书中,大唐地产解释了毛利率略微下降的原因,主要由于其物业销售的毛利率自2018年的28.3%略微下跌至2019年的27.4%,主要因为2018年若干高毛利的商业物业(例如龙岗大唐果、龙岗大唐世家等项目土地收购成本较低)交付,导致2019年毛利率相比2018年有所下跌。

大唐地产进一步表示,上述毛利率下降的部分,实际上已由销售住宅物业增加的毛利率部分抵消,主要因2019年交付的若干住宅物业(如位于漳州的黄金地段的漳州大唐印象)毛利率相对较高。

近三年净负债率从1087.9%下降至119%

从负债情况和现金流情况来看,大唐地产处于高负债和现金流紧张的关口。按照此前招股书披露的数据来看,2016-2018年末及2019年6月底,大唐地产的负债总额分别为186.69亿元、257.79亿元、297.51亿元和312.86亿元,净负债率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%和185.6%。

大唐地产的主要财务比率数据,来自于招股书。

而这次更新后的招股书数据显示,2019年,大唐地产的总负债为339.5亿元,相比于2018年增加14.1%,净负债率降低至119.2%,相比于2017年的1087.9%有显著降低。对于负债总额的增加,大唐地产表示,新物业项目预售导致合约负债有所增加。

对于净负债三年内大幅下降的原因,大唐地产披露,主要由于2017年至2019年保留盈利持续增加,以及2019年股东注资增加所致。

此外,大唐地产在披露募资用途时,明确提到了用于偿还部分计息银行借款,其中一笔按固定年利率9%计息的银行借款,将于2022年6月到期;还有一笔按固定年利率8.5025%计息的银行借款,将于2021年8月到期。

业内人士分析指出,目前,上市前的大唐地产正处于快速发展的阶段中,表现为高增长、高负债,其快速扩张背后的资金压力也凸显出其对资本市场的渴求,经过6个月,二次递表后的大唐地产这次是否能顺利上市仍然需要天时地利。

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