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民法典聚焦|新规破解表决难,公共维修资金不再“沉睡”

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近年来,关于小区业主权益的纠纷屡屡发生,主要为业主委员会选举难、公共维修资金启动难等,这些现实问题一直备受各界期待和关注。

5月28日下午3时许,十三届全国人大第三次会议表决通过的民法典,在现行物权法规定的基础上,适当降低了业主共同决定事项的表决要求,并且新增了紧急情况下可通过特别程序使用维修资金的规定。

业内人士表示,民法典进一步明确了法律程序,降低了相关门槛,有利于提高公共维修资金利用率,更及时地维护业主的合法权益。

表决难、耗时长,旧规程序备受争议

如今,越来越多的小区已经出现老化,一些小区的基础设施开始出现问题,诸如墙皮开始脱落、电梯老化等,稍有不慎就可能引发安全事故。但是,这些问题往往涉及小区业主的整体利益,通常需要相关业主的表决后方可启用公共维修资金进行解决。而在具体实践中,在有限的时间内,业主们往往难以达成一致。

2005年,方女士购买了东城区某楼盘。2018年,该小区外立面墙砖开始出现脱落,部分业主多次向相关部门反映,请求尽快修复,消除安全隐患。

“正在申请使用住宅专项维修资金,同时,因担心重新贴墙砖,以后还会面临脱落的问题,所以考虑换成涂料。”2018年11月,该小区物业工作人员称,主管部门要求物业征求业主的意见,需60%以上的业主同意,才能执行,物业已经征求了约100户业主的意见,其中已有90%的人同意换成涂料。小区有1200户业主,按60%这个标准,至少还要征求五六百户的意见,对于事情的进展,他们也很无奈。

时至今日,方女士等多位业主告诉新京报记者,墙皮依旧时不时脱落,由于业主们未达成统一意见,外墙面一直没有进行修复。

新京报记者了解到,此前的物权法规定,公共维修资金的使用分为一般情况和紧急情况两种。一般情况下,由相关业主、业主大会或物业公司等作为主体提出使用建议,业主大会或占总人数三分之二以上的业主讨论通过;如果出现应急情况的,则不需要三分之二以上的业主通过,由物业公司提出申请,业委会审核同意后,报住建局或房管局备案办理。

对此,多位业内人士及小区业主均表示,符合上述规定的紧急情况通常极少出现,按上述程序,很多小区维修问题不仅难解决,而且耗时很长;现实中,公共维修资金利用率很低。

新规降低使用门槛,“双过半数”业主同意即可

针对近年来群众普遍反映业主大会成立难、公共维修资金使用难等问题,5月28日下午表决通过的民法典,在现行物权法规定的基础上,进一步完善了业主的建筑物区分所有权制度。

对于公共维修资金使用,民法典进一步完善了决策程序,降低通过这一事项的表决要求,将原草案第七十三条规定的“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主,且参与表决人数四分之三以上的业主同意”修改为“双过半数”,比此前物权法规定的“三分之二”比例也有明显下降。

此外,民法典还增加了一条规定,“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。”

新京报记者了解到,按照规定, 这笔维修资金属于业主共有,经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造;维修资金的筹集、使用情况也应当公布。

“如果超过半数的业主同意即可使用,的确降低了公共维修资金的使用门槛,同时又能避免被滥用。”北京法学会不动产法研究会理事王玉臣律师向记者介绍,“现实生活中,按照物权法的要求取得三分之二以上的业主同意操作起来确实比较麻烦。我代理过很多案件,诸如,作为公共部位的楼顶漏水了,直接受害者是居住在顶层的业主,对下面楼层的住户影响不大,楼下住户多数持‘事不关已’的态度,不愿意拿钱去做这些事。”

针对上述民法典内容,新京报记者还采访到了中国人民大学法学院教授、中国民法学研究会副会长、全国人大常委会法工委立法专家委员会立法专家杨立新,他不仅是民法总则制定时的参与人,也是制定民法各单行法、民法典各分编草案的主要参与人。

杨立新表示,“由于过去启动门槛太高,导致很多公共维修资金放在原处而毫无用处。程序问题只是一方面,群众生活得更好更安全才是最主要的,所有紧急情况下,都可以采取特殊程序启用相关款项,民法典上述规定有利于提高公共维修资金的利用率。”

中国人民大学法学院教授王利明在接受媒体采访时表示,此前的规定要求较高,实践中易造成业主开会难、议事难、表决难等问题,给居民的日常生活带来极大不便。民法典将这一事项的表决要求降至面积和人数的“半数”,有利于让公共维修资金不再“沉睡”。

居民委员会将协助小区成立自治性组织

除了公共维修资金的问题外,业主委员会选举难,也是此前很多小区亟待解决的难题。

“十多年了,我们小区的业委会就一直未能成立,总是会被一些人找出‘问题’。”北京某小区业主告诉记者,“不仅程序难达到完美,而且耗时长,最后好不容易成立了,还得经历好几审诉讼程序,我们太难了!”

对此,民法典出台了“新办法”,今后居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

杨立新向新京报记者表示,居民委员会是群众自治性组织,具有特别法人资格,上接政府下靠居民。民法典增加了居民委员会在设立业主大会和选举业主委员会中的职能,有利于业主保护自己的权利。

“在基层实践中,没有业主大会和业主委员会,业主就像一盘散沙。聘请物业服务公司、处理和居民委员会的关系以及保护业主的权益,都很难展开。”据媒体报道,全国人大常委会委员殷一璀在分组审议草案时呼吁,除了加强政府指导,还应给设立业主大会和业主委员会提供更多法律支撑。

对于上述即将施行的新规,北京一物业公司负责人向记者表示,“这样进一步明确法律程序,降低了相关门槛,不仅降低了地方政府的工作难度,物业公司开展工作也变得更加顺畅,最重要的是能更及时地维护业主的合法权益,从而能有效避免一些不必要的损失。”

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