高负债赴港IPO 实地销售额成谜

（原标题：高负债赴港IPO 实地销售额成谜）

　　“富力公子”张量在自立门户、创办地产公司14年后，将其实控的实地地产推向资本市场。但在实地地产向港交所递交招股书、启动上市进程不到一周后，5月27日，伴随着部分房地产榜单的发布，关于实地疫情期间罕见成交“逆势大增”的质疑开始在行业内传播。

与此同时，该公司招股说明书中，作为拟上市房地产公司绝口不提融资至关重要的规模，不断以两大商业机构的排名做背书，同样引发市场关注。另外，在等候上市审批的当口儿，该公司的规模量级、战略布局、盈利水平以及负债现金流情况，同样成为绕不过的话题。

消失的销售额：

招股书说排名不提业绩

实地地产实控人张量，和王健林之子王思聪、潘石屹之子潘瑞、王志才之子王烁等人有“新京城四少”之称。在公众的印象中，作为富力地产联席董事长兼总裁张力的独子，张量身上始终有着“地产二代”与“富力公子”的标签。在业内看来，这也为早年间业绩平平的实地地产带来了流量。

实地地产成立于2006年，前身为恒量建设集团，是张量2003年从加拿大学成归来后，自立门户所创办的企业。资料显示，早年间，实地地产曾多次为富力地产项目提供建设服务，是张量父亲名下富力地产的重要合作承建商。

在创立的前十年，实地在地产界存在感并不强，至2015年合约销售额仅为14.6亿元。但自2015年下半年在广州大举拿地开始，实地地产扩张势头显现。凭借2016年9月斩获广州4宗地块转换而来的广州“常春藤”项目，实地2016年销售额首次突破百亿，于2017年以201.1亿元跻身百强。

据最新招股书显示，截至2020年3月31日，实地地产在全国25个城市，合共持有37个处于不同开发阶段的地产项目，总建筑面积约为1430万平方米。

近年来凭借张量的自带流量以及企业扩张后的渐露头角，实地地产才逐渐为人所知晓。这家谋求上市的中小房企，在5月20日递交港股上市申请后，更是迎来了外界更多关注的目光。企业招股书中“说排名不提业绩”的情况也被聚焦。

据招股书，2020年该公司于中国房地产TOP 10研究组发布的2020中国房地产百强企业名单中排名70位，于亿翰智库发布的2019中国房企综合实力TOP 200中排名77位。但也有榜单显示，实地地产近三年的销售金额以及行业排名呈下滑态势，2019年销售排名已跌至百强之外。克而瑞数据显示，2017-2019年，实地地产取得的销售金额分别为201.1亿元、158亿元以及119.6亿元，分别排名地产行业第89位、第122位、第153位。

“招股书不写规模，实际上是规模并不大。”中原地产首席分析师张大伟向北京商报记者直言，近年来没见过房企招股材料不披露业绩，只引用机构排名。

另有一位熟知港股市场、不愿具名的行业专家表达了与张大伟类似的观点。该专家指出，收益是交房数据，合同销售是签约数据，尽管合同销售不是交易所必须审计的数据，但在评级时，房企需要提供给评级机构项目清单。房企在招股书中未主动披露销售额，说明企业对自身销售规模也“没有底气”。

分化的盈利指标：

毛利增、净利减

招股书中未明确披露销售额的实地地产，更多地介绍了营收相关数据。

招股书显示，2017-2019年，实地地产取得的收益分别为38.7亿元、63.72亿元、83.24亿元，年复合增长率46.6%；对应的净利润分别为3.27亿元、8.46亿元、7.56亿元，年复合增长率52.05%。

从公司业务来看，实地地产有物业销售、机电安装及装修服务、租赁三大块业务，还包括一小部分设计咨询服务、建材贸易。其中，物业销售为该公司的收益贡献主力，第二大收益是机电安装及装修服务。

具体看营收构成，2017-2019年，来自物业销售的收益，分别占实地地产总收益的93.6%、96.6%、98%。而机电安装及装修服务占总收益的比重逐年降低，由2017年的4.8%降至2019年的1.2%。

北京商报记者梳理发现，实地地产物业销售部分的收益，主要仰仗住宅物业，其次是商业物业。2017-2019年，实地地产来自住宅物业的收益分别为33.72亿元、55.11亿元、77.47亿元，2018年及2019年同比分别增63.43%、40.57%。商业物业方面，2019年收益为2.31亿元，同比下滑63.33%。

尽管2017-2019年三年间，实地地产毛利润及毛利率均持续上升，但毛利方面指标的持续提升，并没有最终体现在实地地产的公司盈利上。毛利方面，2017-2019年，实地地产取得毛利分别为8.5亿元、16.03亿元以及25.7亿元，对应的毛利率分别为21.9%、25.2%以及30.9%。净利方面，2019年实地地产归属于母公司股东的净利润为7.3亿元，同比下降11.6%，利润率也从2018年的12.9%下降至2019年的8.7%。

招股书显示，实地地产2017年、2018年和2019年净资产负债率分别为38.09倍、5.33倍和2.25倍，虽然呈现下滑趋势，但仍处在较高位，高于行业平均水平两倍之多。

疫情下的业绩：

销售“逆势增长”？

从实地地产披露的招股书营收构成来看，来自物业销售取得的收益占实地地产总收益的比重均在九成之上。从2017年一路走高，增至98%。这意味着，物业项目的销售情况直接影响实地地产的业绩表现。

实地拿来背书的机构榜单中，疫情期间，售楼处全面停止的实地地产却出现销售“逆势大增”的情况。

根据亿翰智库发布的《2020年1-3月中国典型房企销售业绩TOP200》榜单，实地地产继2月单月同环比增速行业第一后，3月延续高增长态势。1-3月实现68.5亿元销售业绩，位居行业47位，排名相较2月提升2位；3月单月业绩同比增长125%。

在另一家第三方统计机构发布的房企1-4月销售榜单中，实地2020年前4个月销售超额90亿元，仅仅4个月时间完成了2019年全年业绩的近八成。而反观行业，受疫情影响，国内房企在1-3月的销售业绩大多呈现骤降。

国家统计局数据显示，今年一季度，商品房销售面积21978万平方米，同比下降26.3%，销售额20365亿元，下降24.7%。

“企业发布的今年数据是4个月卖了90多亿，去年一年才100亿，今年前4个月连万科的销售都是下滑的，这种逆行业的增长闻所未闻。”对此，张大伟直言，“目前的房企排行榜并没有监管部门予以认定，更多的是企业上报数据或者是渠道监控，本来就有各种问题。”

另外一家沪上2000亿级房企营销负责人在接受北京商报记者采访时直言，目前各类榜单确实存在公示费的情况，一般200万-800万元不等，目前自己所在的公司也接到了邀约电话，正在考虑参加哪个档次的。

就行业内整体房企受疫情影响导致销售骤降，实地地产采取哪些方式保障销售“逆势大增”、增速领先一众房企的问题，截至北京商报记者发稿，实地地产未予回复。