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相寓是否上市?我爱我家朱威:具备业务独立基础皆有可能

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5月19日下午,我爱我家2019年度业绩说明会在线上举办。我爱我家集团董事长、总裁谢勇,我爱我家集团副总裁、董事会秘书文彬,我爱我家集团副总裁、财务总监何洋,我爱我家集团副总裁、首席战略官朱威出席发布会。

规模收缩,相寓单套房毛利率提升

除了传统的房地产经纪业务,我爱我家最近几年一直在推动房屋资产管理业务。而房屋资产管理业务对应的正是我爱我家的长租公寓业务线。截至2019年底,“相寓”全国在管规模27.6万套,实现收入18.72亿元,同比增长13.1%,全国全年平均出租率达95%,全年平均出房周期12.6天,其中2019年第四季度平均销控期同比缩短17%。不过,相比往年,2019年“相寓”在管规模减少了约3万套。

对于相寓规模下降的问题,发布会上,何洋表示,从2018下半年开始,长租公寓出现“暴雷”现象,这导致外界对长租公寓有了不同的调整。根据市场变化,2019年,相寓也做了规模收缩,清退了一些租金虚高的高价房。此外,各城市建委也对长租公寓要求做了新规划,比如有些城市不再允许分租,也有面积限制,对这类房源做了标准化要求。对此,相寓先于各地建委做了清退,导致相寓保管量下降了约3万套。

不过,何洋表示,虽然规模有所收缩,但相寓整体运营质量有了提升,收入也有了一定幅度的提升。同时,整体免租收入也做了调整,包括免租时长和免租收取方式,这些变化加上附加了很多服务,导致相寓单套房收入和毛利率有所提升。

疫情下现金流较好,未明确“上市计划表”

对于投资者提到的“外界长租公寓展开多轮融资,我爱我家如何规划相寓未来业务”的问题,朱威表示,长租公寓每个城市盈亏平衡点要求较高,大一些的城市1.5万-2.5万套才能达到盈亏平衡,小一些的城市也需要达到1万套。

通过资本快速取得房源没问题,问题在于如何建立企业自身的价值,这是我爱我家最为看重的。市场上很多长租公寓模式与相寓模式不同,有些企业是提供增值服务来实现价值,通过差价,实现企业的收入和盈利,但这一模式需要前期投入较多的资金,需要装修,软装等,但这类模式面对的客户较窄,客户数量相对较少,因此,出租效率低。而相寓发展的路径是,匹配更大范围内不同客户的需求,提供不同的产品,因此,常年出租率在97%以上,靠效率获得客户价值,实现企业利润,因此,不需要做标准化的产品,更多的是一客一策,不需要提前投入大量租金,因此,现金流方面相对较好。

“我们看到目前一些头部长租公寓也开始暴雷,去年我们已经预判到了可能性,所以撤回了3万套规模。今年疫情促进了这一过程。”朱威表示,对相寓来说,目前竞争环境有所改善,投资人、业主、租客也更为理性,都接近正常预期,“这较为健康,我们不希望市场大涨大跌,这有利于匹配产能。”

至于未来是否有融资或上市计划,朱威称,“相寓历史足够长,规模也较多,我们也在判断,扩大企业边界,经营租客群,提高更好的服务,但这对相寓提出了更高的要求。等相寓具备业务独立能力的基础后,一切皆有可能。”

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