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频繁高价拿地扩张,宁波房企荣安短债压力大

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浙江宁波房企荣安地产近几年也走上了规模扩张之路。

根据克而瑞2019年房企排行榜,荣安地产2019年全口径销售额为350.8亿,位于排行榜的第77名。权益销售额为203.9亿,位于排行榜的第88名。

荣安地产(000517.SZ)2019年年报数据显示,2019年,公司住宅签约权益金额为201亿,较去年同期增长51%;住宅销售回款权益金额为170亿,较去年同期增长37%。

2019年荣安地产的营收为66.33亿元,主要来自公司心尚园、香园(三期)、桃花源郡、嘉兴荣安府等项目的交付,其中宁波地区营收占比高达77.73%。

利润率指标上,由于长三角市场整体表现好以及荣安地产在本土成本上的优势,毛利率达到43.43%,较上一年同期增长了7.65个百分点,整体毛利表现不错。

荣安的融资方式主要依托银行贷款、债券和信托融资。2019年末,荣安地产共融资了88.86亿,其中一年之内到期的有43.46亿,几乎占了总借款额的一半,短期偿债压力大。

同时,荣安的融资成本也较高,2019年末融资余额最高的债券融资,其成本在8%,已经在房企平均融资成本之上。

不仅融资成本高,荣安还显现出狂加杠杆的特点。年报显示,2019年,荣安地产的资产负债率为83.13%,较去年同期增长了2.74个百分点。据统计,在前一百房企中,荣安的有息负债增速为78.7%,位于有息负债增速榜的第二名。

荣安加杠杆最直接的表现是投资冒进,在土地市场上大肆拿地。

年报显示,2019年荣安新获取土地16宗,计容建筑面积135.5万平方米,土地总价款为158.18亿,权益对价为112.47亿,获取土地的方式全部为招拍挂。

其中,在浙江宁波共获取5宗土地,在浙江杭州获取彭埠和祥符板块共2宗土地,在浙江嘉兴获取3宗土地,在浙江台州共获取1宗土地,在重庆获取2宗土地,在西安获取1宗土地。

具体看,去年5月,荣安在重庆九龙坡滩子口拿下一宗土地,成交总价为10.8亿,楼面价为13549元/平方米,刷新了当时重庆该区域的楼面地价记录。

去年6月火拼242轮拿下的宁波鄞州区YZ13-06-J1b地块,楼面价为14250元/平方米,如果剔除商业部分,住宅实际楼面价达到24043元/平方米。宁波当地媒体称,实际楼面价已经跻身宁波楼市前五。

去年12月,荣安拿下的宁波鄞州区长丰地段,历经3小时,火拼了188轮,楼面价为21640元/平方米,溢价率为20.2%,是长丰板块的地王。

荣安的大手笔疯狂拿地今年还在继续。

2月28日,农历年复工后的宁波第一场土拍,奉化区宁南贸易物流区地块共吸引了16家房企竞拍,荣安最终经过54轮,以10180元/平方米楼面价、溢价率31%和14.8亿总价拿下,成为奉化新地王。

5月8日,宁波姜山地块开拍,20家房企激战了327轮,最终还是荣安以18550元/平方米楼面价、溢价率48.4%和总价16.16亿拿下该地块,成为姜山新地王。

荣安地产在宁波市场上接连高价拿地,一定程度上也推高了宁波各区域的土地价格,进而提高了整体房价。

这几年,荣安已经不只满足在宁波市场发展,还期望走出宁波,尤其希望拓展杭州市场。只是杭州虽然市场一直不错,但房企的利润率却并没有那么光鲜。

今年4月3日,荣安在杭州斥资31.2亿连拿下申花和三塘两宗地块。其中,申花地块的楼面价为29705元/平方米,溢价率为29.25%。三塘地块的楼面价为30096元/平方米,溢价率为25.1%。

但在“限房价、竞地价”双限规则下,杭州媒体测算,荣安申花地块的预期销售利润率为-0.2%,三塘地块的预期利润率也仅为3.65%。

投资端荣安还在狂奔猛进,但销售端明显趋于保守。年报显示,2020年,荣安将计划新增超过120亿元金额的权益土地储备,实现住宅签约收入约260亿,销售回款210亿。

荣安想要实现今年的经营计划,过去两年在宁波等地高价拿地的项目能否顺利入市将是关键。

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