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上海郊区宅基地流转“股权化”试点:保底收益率不低于5%

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如何盘活农村宅基地,既让农民得以就近进城安置,也能让资金“活”起来提高收入?近段时间,上海市奉贤区南桥镇给出了新方案——宅基地“股权化”。

上海奉贤区南桥镇试点宅基地流转“上楼+货币补偿”方案,计划陆续完成1000户农民相对集中居住的目标。这部分补偿资金村民既可以选择直接领取,也可以选择可参股投资项目。每股30万元整,每户能且仅能参与其中一股,保底收益率不低于5%。

每平方米1.71万补偿

近年来,上海奉贤在南桥等镇试点宅基地流转,通过“上楼+货币补偿”的方案将原本闲散、空置、破旧的宅基地盘活。

今年4月18日,南桥镇第一批农民相对集中居住项目签约。

“提前一天村民就来排队了”,南桥镇规划科科长何冰告诉21世纪经济报道记者。在南桥,宅基地置换“上楼”实行先签约先入股,先交钥匙先选房的模式,村民为选到好方位连夜排队。

南桥镇全镇有3700余户,宅基地置换也有多种方式,包括置换上楼、平移规并、居住保留和货币化等方式,现阶段计划是先置换上楼1000户。

据镇上的调查,对政策的不了解、故土难离的感情、安置房小区未来生活上的高成本、子女教育等是一些村民对政策存疑的关键点。有村民就因为家中老房刚翻新,不愿意房子装修完还没住就置换。

怎么处理?比如有些老人不愿离开村子,村里通过筹集老年公寓给他们暂时过渡居住;子女入学也可以划片到新安置小区所在区域。

据何冰介绍,去年镇里一共“上楼”328户,今年区里给南桥镇设立的目标是“上楼”212户。但他们计划还要继续做下去,现在建设的安置小区可以容纳1000户,待小区全部住满后,还会再开新的安置区。

上海市政府印发的《上海市农村村民住房建设管理办法》指出,集中居住工作推进中选择“上楼”的村民,可按原有宅基地面积获得面积大约180-200平方米不等的住房。据了解,南桥镇一些村民的宅基地平均面积达250平方米。为此,多出的面积南桥镇按照每平方米1.71万元的水平给村民进行货币化补偿。

股权可随时退出

21世纪经济报道记者注意到,每平方米1.71万元的货币化补偿有多种兑现方式。村民可以选择直接领取资金,也可以选择另一种方式——股权证。

近年来南桥镇在全国率先推出了宅基地“股权化”的尝试。即,南桥镇农民相对集中居住项目的签约户可参股投资项目,每股30万元整,每户能且仅能参与其中一股。保底收益率不低于5%。

据了解,首个投资标的项目是一处由镇属企业江海置业公司开发的沿街商铺,大约700余平方米,分成70股。5月14日,记者走访该沿街商铺,发现其已经在装修,并张贴标识计划将一层建设为菜场。

在南桥镇灵芝村,有村民也向21世纪经济报道记者表示,有意愿参与下一批的股权化项目。他家宅基地上老房子租出去一年能挣3万左右,参与“上楼+货币补偿”方案能置换出两套新房和30万的股权。

值得注意的是,这部分股权在进入和退出机制上都是自由的。如果村民后期需要退出,可随时申请取出这部分资金,但是资产的增值部分不算在内。

为何会将每股设定为30万?

何冰告诉21世纪经济报道记者,现在村民住进安置小区后,物业、买菜等生活成本有所增加,但由于农用地还在,他们享受的依旧是千余元的“农保”(即:上海农村养老保险)。这样测算下来若要保证村民原有生活水平需要增加每年15000元左右的生活保障,所以30万的股本乘上5%的收益率,一年就可以给他们带来15000元的收入。

如果投资项目收益低于5%谁来兜底?

何冰表示,若是村民个人投资,收益只有租金这一部分,但是对于政府和集体来说,收益来源是多样化的,这部分店铺由于注册在园区,政府和集体既有租金收入也有税收。因而年回报率可以达到5%。若还是不足5%,镇上成立了南悦乡村发展有限公司,是一家专门用来运作宅基地股权化的公司,它们会对差额部分进行贴补。

“三园一总部”拉动2000余万元税收

不仅是让村民手里的货币通过入股的方式“活”起来,南桥镇还在全国首创“三园一总部”的模式,盘活闲置宅基地。

“三园一总部”指的是:一个庭园一个总部,一个公园一个总部,一个庄园一个总部。其中,“三园”由农村“三块地”构成,如修缮后的宅基地、建设后的农村公园、改造后的农村庄园。

从2016年开始制定政策到现在,南桥镇六墩村已经有58户农户宅基地作为试点通过“三园一总部”的模式进行改造。先期5户农宅已就地重建,成为5家企业的企业总部。

据了解,在六墩村,一户宅基地每年租金收入为3万元左右,镇政府以9万元左右的租金将闲置的宅基地租下来,引进企业入驻。

一户宅基地可以注册一家实体企业,要求每年缴税超过100万,此外还可以虚拟注册5家企业。据了解,去年南桥镇“三园一总部”的税收达到了2000多万。

对于企业来说,只要年缴税超过100万元,就可以免去租金。为了留住这些优质人才,南桥镇还帮助解决人才公寓、子女就学问题。对于这部分税收,区、镇两级“颗粒归仓”,全部返还给村集体。对于村民,选择流转出租,200平方米的一户一年约有8-10万左右流转租金。(本报记者卢常乐对本文亦有贡献)

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