大房企“借钱” 利率低至2%左右

　近期，房企整体融资成本下降明显。龙头房企融资利率普遍较低，万科A等房企融资利率降至2%左右。天风证券数据显示，4月房企信用债加权平均融资成本为3.87%，创历史新低。

融资成本降低

5月13日晚万科A发布公告，公司经中国证监会核准向合格投资者公开发行面值总额不超过90亿元的公司债券。本期债券为本次债券的第二期发行，发行规模不超过25亿元（含25亿元）。本期债券品种一票面利率询价区间为2.2%-3.2%，品种二票面利率询价区间为2.7%-3.7%。本期债券最终票面利率将根据网下询价簿记结果，由发行人与簿记管理人按照有关规定在利率询价区间内以簿记建档方式确定。

从融资规模看，大型公司近期发行公司债券规模普遍较大。5月12日晚，中国中铁发布公告称，向专业投资者公开发行公司债券注册获中国证监会批复，发行总额不超过200亿元。本次公司债券采用分期发行方式，首期发行自同意注册之日起12个月内完成；其余各期债券发行，自同意注册之日起24个月内完成。

中国证券报记者梳理发现，今年以来房企融资成本普遍降低，但分化明显，民营中小型、高杠杆房企等融资成本降低有限。融资成本在5%左右及以内的房地产企业，多数是头部房企。

业内人士指出，融资成本一定程度反映了房企的综合实力，融资成本差异对房企竞争力也会带来重要影响。2019年房企融资监管趋严，强者恒强的“马太效应”愈演愈烈。

海通证券指出，近期房企通过境内债融大量融资。受疫情冲击，今年一季度地产销售额大幅减少，房企资金链压力凸显，融资需求旺盛。同时，货币政策宽松，债券市场资金充裕，从而形成供需两旺的状态。2月底以来，境外发债难度明显增大。其中，4月份无一只境外地产债发行。这种情况2017年以来第一次出现。

偿还前期负债

中国证券报记者梳理发现，用于偿还即将回售或到期的公司债券，是房企融资的主要原因。特别是百亿级别的融资，基本上都是“借新还旧”。

5月14日远洋控股集团（中国）有限公司2020年公开发行公司债券（面向专业投资者）获上交所受理。本次公司债券拟发行金额为107亿元，采取分期发行，首期发行规模拟不超过16亿元，期限不超过10年，可以为单一品种或数个不同的品种。本次债券所募资金用于偿还公司债券。

发行住房租赁专项公司债券的上市房企不在少数。5月13日，首创集团发布公告称，拟公开发行住房租赁专项公司债券，发行金额不超过人民币10亿元，期限为3年。据募集说明书显示，本期债券受托管理人为海通证券，主承销商为首创证券、海通证券，债券将申请在上交所上市交易，募集的资金在扣除发行费用后拟用于集租房项目的开发建设运营。

此外，在房企募集资金的用途中，补充流动资金占比较大。业内人士指出，在房企销售受疫情影响较大的背景下，为了缓解现金流可能出现的困境，通过发行公司债券等方式募集资金补充现金流。

创新融资渠道

银行贷款、信托、信用债是房企的重要融资来源。对多数房企而言，银行贷款占比最大。海通证券选取42家典型房企进行的债务融资结构扫描显示，9家房企银行贷款占总融资比例超过60%，10家房企的银行贷款占总融资的比例低于40%。银行贷款依然是房企融资主要渠道。

从房企实际融资情况看，2020年初至今的融资环境难言宽松。克尔瑞研究中心数据显示，4月份95家典型房企的融资总额为1104.39亿元，同比下降16.2%。

尽管银行开发贷实现开门红，信用债发行量较高，但以信托融资为代表的传统房企融资规模出现较大收缩。机构数据显示，截至4月30日，4月房地产类信托募集资金482.72亿元，较上月下滑9.52%。

业内人士指出，目前“房住不炒”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”仍是政策总基调，后续很难看到房地产政策的大幅度放松。对于房地产信托，随着房地产“前端融资”业务收紧，未来房地产信托业务规模将下降，但正常规范的项目融资不会受到影响。总体来看，信托公司在房地产行业仍有市场机会，但传统抵押贷款这种房地产信托业务会走向萎缩。

相比之下，创新型融资渠道成为不少房企的共识。据了解，4月以来，境内的股权融资、永续债、资产证券化发行环比上涨幅度较大。特别是资产证券化产品，由于公司债、中期票据等发行门槛相对较高，且额度有限，资产证券化产品成为不少公司补充资金的重要来源。