2020中国房地产上市公司TOP10研究报告

（原标题：中指研究院发布2020中国房地产上市公司TOP10研究报告：“增收不增利”显现）

中证网讯（记者 董添）5月13日，由中国房地产TOP10研究组主办，中指控股(CIH) 、中指研究院承办的“2020中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十八届中国房地产投融资大会”召开。

据了解，中国房地产TOP10研究组自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了十八年。研究组紧随资本市场发展节奏，深入研究房地产上市公司经营规律，对促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，并成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。

2019年，资本市场整体保持“全面深改、提质增量”的发展主旋律，政策制定和修订持续开放推进，房地产上市公司迎来更加规范健康的发展环境。在此背景下，优秀上市房企把握并购重组、分拆上市和再融资等机遇，更加强化价值管理与增长，持续释放出高质量投资潜力，得到资本市场广泛关注。同时，部分区域型龙头房企纷纷踏上IPO之路，借助资本市场谋求进一步的发展，成为值得市场期待的新兴群体。

中指研究院指出，2019年中国房地产上市公司TOP10总资产规模增速降至近20%，头部企业增长明显放缓。2019年，沪深两市上市房地产公司总资产均值为1165.0亿元，同比增长率为18.9%；中国内地在香港上市房地产公司总资产均值同比增长19.3%至2228.3亿元。存货、货币资金、长期股权投资以及投资性房地产的增长是拉动房地产上市公司总资产增长的主要因素。房地产上市公司资产规模断层明显，阵营间与内部的分化加剧。

值得注意的是，房企“增收不增利”问题凸显，“降费提效”成业内共识。2019年，由于营业成本不断上涨，叠加销售溢价率下降等原因，房地产上市公司出现“增收不增利”现象。2019年，沪深两市上市房地产公司以及中国内地在香港上市房地产公司营业收入均值分别为282.5亿元、427.3亿元，同比分别增长22.8%和20.7%；净利润均值分别为34.9亿元、68.2亿元，同比分别增长19.7%、18.5%。在这种境遇下，降费提效成为行业内的普遍共识。

此外，房企负债水平高位平稳，“紧投资稳现金”提高安全边际。2019年，在去杠杆转为稳杠杆的背景下，部分房地产上市公司的负债水平在可控范围内出现微升。沪深两市上市房地产公司资产负债率均值同比下降0.2个百分点至68.8%，中国内地在香港上市房地产公司资产负债率均值同比上升0.3个百分点至75.5%。通过过去两年对现金流的严格把控，2019年房地产上市公司手持现金及现金等价物情况得到明显改善。其中，中国内地在香港上市房地产公司现金及现金等价物净增加额均值同比增加13.8%至60.5亿元；沪深两市上市房地产公司均值为22.1亿元，同比提升16.8%。

中指研究院指出，股东收益小幅上涨，经济增加值（EVA）增速收窄。2019年，房地产上市公司加强合作力度提高资本利用效率，加上销售业绩持续增长带来的盈利规模增长，股东回报水平在持续攀升，沪深两市上市房地产公司每股收益均值为0.64元，较上年上升3.2%；以大型房企为主的中国内地在香港上市房地产公司均值则为0.87元，同比上涨7.4%。沪深两市上市房地产公司EVA均值同比增长6.8%至9.9亿元，中国内地在香港上市房地产公司EVA均值同比增长13.3%至7.9亿元，财富创造能力不断提升。此外，沪深两市上市房地产公司与中国内地在香港上市房地产公司股息率分别为2.4%和5.8%，虽然同比略有下降，但仍处于较高水平。

此外，中指研究院指出，整体估值修复性反弹，“分拆+重组”助力价值释放。2019年，在全年板块整体上扬的基础上，房地产板块整体回暖，地产股价值不断上升。沪深两市上市房地产公司市值均值同比上升25.7%至210.2亿元；中国内地在香港上市房地产公司市值均值为344.5亿元，同比上升28.5%。随着资本市场的发展，分拆上市、并购重组、股票回购等价值管理方式逐渐变为房地产上市公司实现价值突破的重要手段，通过释放企业优势资源的成长潜力，有效增加企业市值规模。

中指研究院指出，2019年，资本市场整体呈震荡上行趋势，房地产板块表现优秀，A股及港股房地产板块抗跌性强，增长性好。其中，业绩龙头、区域布局较好、财务表现稳健和多元业务拓展能力强的企业值得投资者长期关注。