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楼市恢复速度“出乎意料”房地产行业仍存三大风险

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(原标题:丁祖昱:楼市恢复速度“出乎意料”,房地产行业仍存三大风险)

随着国内疫情趋于稳定,各地楼市又现“小阳春”,疫情对房地产行业产生了哪些影响?现在要不要买房?房价到底会不会上涨?

5月8日,由复旦大学EMBA主办的“君子知道”人文商道沙龙聚焦中国房地产,易居企业集团CEO丁祖昱做了“疫情对房地产市场的影响与行业趋势展望”的主题演讲。

房地产市场从停摆、断崖式下跌到稳步复苏

丁祖昱在演讲中提到,“今年疫情的发生一开始对房地产的影响是非常大的,2月份的房地产市场几乎停摆,售楼处、中介门店、施工场地等纷纷关闭,几乎处于完全停止的状态。对房地产行业来说是毁灭性的打击。但3月中旬开始,房地产的恢复速度是非常快的,出乎了我们的意料。”

按照易居旗下克而瑞地产研究的数据,今年4月房地产市场持续复苏,供、求同比跌幅由3月份的3成收窄至不足1成,近乎与去年同期持平。

从成交情况来看,供应稳步放量,4月楼市成交随之也显著回升。28个重点城市整体成交面积2383万平方米,环比增长43%,同比微跌5%,显著超过2020年月均水平。

分城市看,一线城市总成交为228万平方米,环比增37%,同比下降10%。北、上、广均呈现环比增、同比降态势,广州降幅最小,仅为8%。值得关注的当属深圳,4月成交面积为39万平方米,环比增长8%,同比上涨25%,主要在于豪宅项目频频劲销,例如深圳招商太子湾·湾玺开盘当日即售罄。又如近日上海碧云尊邸开放认筹,当前认筹率已超318%。

二三线城市总成交2155万平方米,环比大增44%,同比下降4%。从绝对量层面,重庆、徐州、杭州等都迎来了疫情后需求的集中释放,4月成交量均超140万平方米。环比来看,二三线城市近乎全线“飘红”,仅成都成交面积较上月小幅回调。同比来看,多数城市仍未恢复至去年同期水平,武汉、苏州、昆明、宁波同比跌幅显著,均超35%,市场复苏动力略有不足。

“从短期看,疫情之后,整体的销售未及去年同期,但改善性及中高端需求的释放是比较快的。刚需受到的影响比较大,很多远郊的项目销售情况并不妙,因此,我们认为短期内中高端项目住宅无需悲观。”

丁祖昱预判,行业规模上,今年整体的销售面积将下降5%~10%;如果悲观来看,销售面积下降15%将影响销售额下降10%左右。

房地产行业仍存三大风险,未来“量稳价稳”

房地产行业虽在疫情后逐渐回温,但从长远看,房地产行业仍存三大风险。丁祖昱在线上演讲中提到,房地产市场分化严重,无论是一线城市还是二三线城市,城市间及城市内的分化也很明显,冰火两重天。与此同时,房地产行业也存在三大风险。

具体而言,一是行业规模已触碰天花板;二是“房住不炒”政策大环境下,房地产金融政策不放松;三是疫情阴霾下全球经济危机“黑天鹅”。

丁祖昱称,过去三年,从销售面积来看并没有增长,因此行业规模已触碰天花板,加之人口问题(出生人口下降、结婚人口下降),刚性需求会有所下降;与此同时,“房住不炒”已成为国策,金融政策对房地产大放水很难。

对于房地产市场的走势,丁祖昱提到,从以往房地产市场周期来看,市场经过调整后,往往会呈现“量升价涨”的局面,但从目前的情况看,经过疫情的探底后,因量化宽松购买资产可以保值增值的惯性思维,疫情后短期迎购房潮,但长远看,后续市场会呈现“量稳价稳”局面。

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