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93年包租婆拥有400栋楼背后:二房东生意没那么好做

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五一节日期间,网络上最火的除了“后浪”以外,就是93年包租婆拥有400栋房子的传闻了,“400栋楼”“每栋楼收租50万”“收入过亿”等信息冲击着人们的眼球。

在喧嚣的传闻之后,是包租婆生意的艰难现状,大部分长租公寓都没有盈利,受到疫情的影响,今年上半年长租公寓出租率受到影响,考验着众多企业的现金流安全。

93年包租婆拥有400栋楼?

“没有感情的收钱机器”“裤衩配人字拖”,有钱又低调是一直以来大众对于广州房东的整体的印象。但五一假期期间,“93年包租婆拥400栋房子”的视频迅速走红,把这一群体推到台前,引起人们的广泛争议。

在一位微博vlog博主“张特价”的视频中,介绍了一位93年的女生,这个女生拥有广州白云区400栋楼,一万多套房,每天睡一间的话,可以睡三四十年,一栋楼一个月可以赚五六十万。

据介绍,上述女生的第一桶金就来自于租房收入,她利用网络信息差,帮助普通房东出租房源,获得初始资金。然后开始买楼,成为包租婆,接下来成立公司,寻找合伙人,进行不良资产收购,用了7年时间,置办了400多栋楼,在全国范围内开展业务。

随后这个视频迅速走红,在五四青年节的节点上发布,也让大家有了更多的讨论空间,有网友质疑上述女生是在炒作包租婆的人设。也有网友表示,广州在2017年就实行限购政策,本市户籍限购一套,拥有400栋楼很难实现。伴随着最近火热的短片《后浪》,有的网友则表示在其中体会到了社会贫富差距问题。

为什么这个视频会如此火爆呢?58安居客房产研究院分院院长张波在接受《华夏时报》记者采访时表示,第一,该事件本身具有一定的炒作点,尤其是突出了400多栋楼和50万元每栋的收租,这些数字集中在一个27岁女子身上,更是容易引发热议;第二,和市场上长租公寓频频出现“爆仓”或收益率不高相反,该女子的收益水平从对外宣传的情况来看,表现为明显高于市场预期,由此引发了长租公寓行业内的讨论。

背后实际为二房东生意

随后,这位网名为“包租婆D姐”的人在抖音平台回应称,“视频中所称自己百亿身家不实,大多数房子都是从一手房东那里承包过来,只有少部分是自己的。并不是每栋楼赚五六十万元,有些是几万,有些是十几万,有些是几千,如果早期拿的不好的楼甚至是有亏本的。最高的一栋楼赚了五十万。另外,自己的房子都是城中村的房子,没有那么高大上,400多栋楼里面有很多是和投资人合作的,有的是和物业合作的,不是全部是自己的。”

实际上,这个女生做的是人们常说的二房东生意,即先从原房东手里租下整套房子,然后再整体或分房转租给他人,从中获利。从视频中显示的房屋运营模式来看,和当下的长租公寓类似,将租过来的房源进行装修后转租出去。

虽然视频没有直接指出上述女子属于哪家公司,但《华夏时报》记者发现,从视频背景图片以及所拍公司环境信息来看,这家企业是迪家物业投资发展(广州)有限公司。根据天眼查信息显示,该公司法定代表人为雷迪,经营范围包括房地产中介服务、房地产咨询服务、房地产估价、房地产投资(不含许可经营项目,法律法规禁止经营的项目不得经营)、物业管理等,运营的品牌为迪家青年公寓。

在广东省公寓管理协会的网站上,迪家青年公寓被协会组织称为“城中村最靓的仔”。介绍显示,迪家青年公寓致力于打造“品牌公寓改造租赁运营”一站式服务平台,其成立于2017年,业务覆盖公寓改造、房屋租赁、房东培训、自主品牌公寓运营、智能公寓平台开发运营等方面。

长租公寓运营难题

今年受到疫情影响,多家长租公寓开始面临种种危机。近日,有三彩家由于拖欠房东房租,拖欠部分租客押金而受到关注。美丽屋陷入“一边要求房东免租,一边照收租客租金”的负面新闻,涉嫌两面“吃差价”。青客公寓近期也陷入维权风波,今年2月以来,青客以疫情致使公司业务暂停造成损失为由,要求房东主动减免1-3个月租金与其“共渡难关”,但减租并没有给租客带来实际利好,而是照收租客的全额房租。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫告诉《华夏时报》记者,目前长租公寓的收入比较单一,主要以租金为主,在资金链方面容易出现危机。因为疫情的原因,导致出租率大幅度下降,企业每个月还要给房东按时缴纳租金,带来巨大的支出压力。另外,长租公寓的融资是非常困难的,银行借款、发债等融资方式都很难。

实际上,目前市面上的长租公寓的生意并没有那么好做,在实际运营中,盈利的品牌很少。张波分析,在租房人群的薪资方面,58安居客房产研究院数据显示,约8成租客月薪在万元以下,能够接受的租金在一线城市大都在每人每月2000元左右,而从现实供应的租赁房源价格来看,大都超过租房者预期。但另一方面,很多租赁机构在现有的租金水平下,往往不能保证合理的盈利预期,甚至大部分的长租公寓运营方依然没有实现真正盈利。

除了疫情之外,长租公寓面临的多种问题更需要重视,张波表示,疫情对于长租公寓造成一定的影响,但其发展过程中产生的“租金贷”、过于追求规模化而高成本收房、房屋的环境质量等,才是该行业亟需面临和解决的问题。

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