自去年底以来，因拖欠房东租金及租客押金，青客公寓（QK.US，以下简称“青客”）频频被推上风口浪尖，近日更被传出上海总部人去楼空、公司倒闭的说法。4月16日晚间，青客公寓发声，称争取3个月之内逐步恢复正常。另多家媒体报道，青客正将旗下各主要城市的部分房源转交给建融家园，目前杭州已有5000间房源被成功“接盘”。
尽管作出争取恢复正常的承诺，但目前多数房东仍执意与青客解约，直言并不信任青客。有业内人士指出，青客当下所面临的危机，背后既有疫情的影响，亦有近年来其持续“以亏损换市场谋扩张”的原因。在频繁爆雷的长租公寓行业，深陷资金危机漩涡已久的青客此次能否平安“渡劫”仍充满问号。
建融家园已“接盘”青客部分房源
因房东与租客大规模的投诉与维权，去年底开始，青客公寓深陷舆论危机。今年年初，新冠肺炎疫情爆发之后，青客的生存境遇愈发雪上加霜。
3月以来，不少房东都收到了青客公寓“无法向房东如期缴纳租金”的通知，一些租客退租后迟迟拿不到押金，且仍被迫向金融机构缴纳“租金贷”。随着事态的发展，房东集中到青客总部要求解约追讨租金、租客要求退租的“挤兑”情况愈演愈烈。截至5月6日，黑猫投诉平台显示，青客公寓已有6279个投诉，位列黑榜周榜第3位，纠纷原因包括无法退款或无法解绑网贷、拖欠房东租金和水电费等。
今年4月，青客位于徐汇区的绿地中心、源创社联合办公等多个办公地点被曝出租金连续两月违约的消息。而前去青客总部维权的房东们发现，青客公寓位于徐汇区龙华中路596号的总部大楼已人去楼空，15楼部分会议室电脑、桌椅也被搬空。一时间，“青客已经倒闭跑路”的传言甚嚣尘上。
4月16日晚间，青客通过官方微信号声明，称公司一直在正常运营中，“正在通过多种途径，加快恢复生产经营”，坚信“这次遇到的短暂的困难可以很快解决”。同时，青客表示一定会承担起应付款项的支付责任，将会逐步处理解决与小部分房东、租客的合同纠纷，“争取在3个月内逐步恢复正常”。
在上述声明中，青客公寓并未透露具体的处理方式。不过，此前的4月15日，为能够让客户就近联系，表达诉求，青客在上海浦东、松江等区域设立了5个客户接待点。但有房东称，工作人员仅负责登记信息，不办理任何业务。
另一个消息则显示，青客正加紧“补血”。多家媒体报道，青客正将旗下各主要城市的部分房源转交给建融家园（上海建信住房服务有限公司），后者是建行旗下的房屋租赁服务平台，近期已接手了杭州约5000间房源。《华夏时报》记者注意到，在“CCB建融家园”的官网上，青客公寓赫然位列“品牌公寓馆”一栏。同时，在“CBB建青”APP上，不少房源被标注有“青客”字样。
为确认上述信息的真实性，《华夏时报》记者向上海青客总部致电进行咨询，接听人员称会将采访提纲转交给相关负责人，但截至发稿仍未收到回音，记者以微信发送给青客品牌负责人的采访提纲同样没有收到答复。
房东东创始人全雳向媒体分析指出，疫情导致青客资金流动性受到致命打击，现在只能求助于政府和银行。反观建行本来就是青客债主，此时接盘青客顺势进入长租公寓领域；青客通过转让房源，短期内减亏，“实际上，青客亏损还是不断在扩大，现金流越来越少。收取管理费也同样面临一个问题：过去每年都亏损三四亿，规模减少之后，已有的房源、能产生现金流的公寓如何抵消亏损？” 全雳说。
盈利模式仍是行业短板
针对目前面对的窘境，青客在4月16日发布的声明中解释说，当前遇到的只是“短暂的困难”，突如其来的疫情，对整个长租公寓行业都带来了巨大的影响，青客也不例外。
但事实上，2019年11月才在美国纳斯达克挂牌上市、有着“国内长租公寓第一股”称号的青客并非因为疫情才陷入危机。可以说，疫情的出现只是加速了这场危机的显现。
根据招股书，截至2019年6月30日，成立7年的青客公寓累计亏损人民币20.286亿元，净亏损3.73亿元，2017年及2018年净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元，被业内称为 “流血上市”。同时，公司负债率不断攀升，2017-2019年分别为137.17%、143.82%和145.02%。此外，2017财年至2019年财年，青客的经营活动现金流净额分别为-0.44亿元、-1.17亿元、-0.88亿元，连续3个财年经营性现金流净额为负。
而上市之后，青客的股价也一路走低。截至北京时间5月6日，已经收盘的青客股价仅为12.6美元/股，总市值已降至6.03亿美元，相比上市首日8.31亿美元的市值缩水约27.4%，但相比3周前降至5.93亿美元的市值有所“回血”。
糟糕的数据背后，则是青客一系列资本运作的隐患：一方面，与其他同行一样，青客采取了业内普遍采用的“高进低出”运营模式。2019年底，上海逾千名房东陆续被青客通知要求调低租金或在未来的租期内每年减免一个月租金，就是因为青客认为这批房源存在“高进低出”、“收益倒挂”的情况，公司会亏损。
另一方面，青客在年报中披露，“租金贷”形成的预付租金收入是其流动负债的主要构成部分。截至2019年9月30日，青客与11家金融机构合作，有65.40％的租金使用租金贷支付，年利率在4.35％到8.60％之间的未偿还本金为7.57亿元，有16.50％的租客正在申请租金贷。但在2019财年，有48.40％的租客在预付款涵盖的租赁期内终止合同，即使扣除了押金，青客公寓表示仍有可能没有足够的资金归还所有未使用的租金。
而2019年末，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部等6部门印发的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》规定， 住房租赁企业租金收入中，“租金贷”的占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位，这也要求青客必须在2022年底找到稳定的规模资金来源。
值得注意的是，青客当下所面临的困境，也是许多分散式长租公寓都无法避免的。最近2年间，仅在长三角市场，寓见、喔客、乐伽等多个长租公寓运营商都爆出运营问题，无奈倒闭，也令人们对于长租公寓所暴露出来的短板愈发重视。景晖智库首席经济学家胡景晖向《华夏时报》记者指出，长租公寓行业资金运作模式与国内目前资本市场的属性不匹配，行业亟需立法监管以及建立更完善的行业运作准则。
眼下，青客这份承诺看起来没能得到房东和租客们的大力支持。在《华夏时报》记者加入的近500人微信群中，多名房东正积极联合起来寻求法律援助，而一些被“租金贷”套住的租客也因担心信用受影响选择维权。不过，亦有房东表示不希望青客倒闭，还是期待青客能平安“渡劫”，妥善解决问题。
本文来源：华夏时报
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