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倪鹏飞:稳住楼市是房地产对“六稳”和“六保”最大的贡献

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当前,虽然境内疫情防控取得阶段性重要成效,但疫情仍处于全球大流行阶段,国内外经济形势异常复杂严峻,在疫情防控常态化前提下,稳住经济基本盘成为首要任务。作为国民经济发展的重要产业,房地产在稳经济中的作用备受关注。

近期,建议放松房地产政策的声音再起,部分地方政府也“蠢蠢欲动”,十个城市的稳地产政策“一日游”或“几日游”,深圳部分区域再现炒房迹象,部分信贷资金违规流入楼市……房地产市场出现了一些新的变化,如何平衡稳地产与稳经济的关系?接下来的房地产政策和市场变化备受关注。

日前,中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞接受了证券时报记者的专访,对上述新情况新问题进行了深入剖析并给出有针对性的政策建议。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任 倪鹏飞

稳住楼市是房地产对宏观经做出的最大贡献

证券时报记者:受新冠肺炎疫情冲击,我国经济下行压力加大,一季度GDP同比下降6.8%。有观点认为,4月17日召开的中央政治局会议重申“房住不炒”,但没有提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,意味着各地房地产政策具有更大的发挥空间,更有观点认为“中国要补内需,不调整房地产政策是做不到的”。对此,您怎么看?

倪鹏飞:我们认为在挑战前所未有的情况下,中央再次重申“房住不炒”展示了在房地产问题上的清醒认识和坚定决心,完全正确。既向市场发出明确信号,也向各级政府做出明确指示。没有提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”并不意味着政策导向的改变。

首先,房地产不能也没有条件成为刺激经济的手段。在此前经济发展过度依赖房地产的情势下,房地产投资增速和占比已经很高,再过度投资和消费对其他投资和消费将产生更加显著的挤出效应。通过对房地产实施刺激政策,不但不能对冲经济下行,还可能将近两年房地产调控成效丧失,更可能使房地产问题严重恶化。

其次,稳定适度的房地产投资是可行的和必需的。当然,不用它刺激,并不是不要房地产投资,而是不过度依靠房地产投资,不将其作为政策着力点。房地产投资和消费应该保持在适度水平并保持结构性差异,重点是老城更新、旧房改造和新市民保障,既能满足居民真实有效需求,同时不对房地产以外的投资和消费产生挤出效应,也能够保证房地产及相关产业员工的就业和收入稳定。

再次,稳住楼市应该作为宏观经济的重要目标任务。受疫情冲击及其国际经济环境等不确定性恶化的影响,2020年楼市总体走势下行,但存在不确定性甚至剧烈波动的风险。受城市“异速增长律”和金融“嫌贫爱富”等支配,局部区域的波动可能更加剧烈。房地产是中国经济的基本盘和压舱石,但也是经济金融的重要风险源。稳住楼市是房地产对“六稳”和“六保”最大的贡献,也应是房地产政策最重要的着力点。

我认为要明确四项重点任务:第一,常态防疫,复工复产,确保稳住。除了抓紧现有企业恢复生产经营外,更要积极支持适应疫情及新情况,借用互联网等新技术的创新手段。第二,提振信心,消除恐慌,稳住预期。通过各级政府扎实的工作成效,通过深化和加快市场趋向的改革,来提振市场信心。通过展示发展趋稳不变和发展潜力巨大,来增强信心。定期和及时地发布楼市相关信息,及时制止和惩治虚假信息和不实传言。第三,做好预案,应对不测,稳住市场。应针对个别区域可能出现的预期逆转、信贷违约、停工烂尾以及降价纠纷等做出相应的预案和应对,使之在较短的时间内能够妥善解决。第四,优化结构,化解错配,稳中有进。首先在区域方面,支持在中心城市郊区、大都市圈周边和城市群的中小城市的住房开发,加大资金、土地供应,这也有利于房价下降。同时加大基础设施向周边延伸和加密,加大优质公共服务向周边扩散。其次在业态方面,支持需求空间较大一些非住房的房地产发展,包括工业仓储、文化体育、旅游娱乐、养老休闲地产等。加快老城更新、旧房改造以及配套基础设施建设投资。再次,鉴于新市民需求有下降的可能,在抑制炒房的同时,重点是将改善性住房需求作为重点以带动刚性需求。同时加大棚户区改造以及新市民的安居保障房建设。

稳住楼市关键是围绕目标实施机制性应对

证券时报记者:您刚提到应将稳住楼市作为宏观经济的重要目标任务,在您看来稳住楼市的关键是什么?有何政策建议?

倪鹏飞:稳住楼市关键是围绕目标实施机制性应对。从实践上看,无论是保证长期健康发展或进行短期应急管理,制度化和机制化都是重要而有效的选择。具体到实现以上目标的房地产调控上,我认为应该在完善机制的基础上,实施以下5个机制性应对,做到“管住目标,适放权责,因城施策,相机抉择”:

第一,区别政策属性,构建大稳小变的制动机制。继续坚持“不炒”的定位、“三稳”的目标和“不刺激”的原则全国统一不变。坚持宏观经济政策、监管政策制度以及普适的政策全国统一或不变;具体的房地产行政、金融、土地、财税政策允许“因时因地”而定。通过总体的以静制动和具体的以变应变,减缓楼市波动实现稳住。

第二,实行全面覆盖,构建双向用力的联动机制。首先,全面覆盖监管。中央及省市自治区要将全国所有城市纳入监测和监管的范围,力避过去只管涨价城市的弊端,要将人口、住房、土地、金融、舆情等重要指标都纳入监测和监管范围,要将督察扩展到前期规划、计划、市场预期,尤其应急预案准备;其次,双向联动调控。增加人口流入的中心城市、大都市圈和城市群的土地、资金进而增加住房供给,同时减少人口收缩地区这些供给,全面防止大起大落。

第三,区别政策类别,完善“管活放治”的责任机制。要建立全国监测预警体系。一是明确统管的内容。国家和省市应将房价、商品房存销比、空置率,土地的价格、供应量、房贷规模及占比等纳入到监测、监管指标体系中,划定各指标允许区间、"红线”和底线。二是明确下放的权力。将行政性规定、土地审批、利率、首付比例确定、房地产税率确定等及财税政策交由地方自主决策,同时制定决策规则和裁量区间。三是完善督导机制。建立并实施实时监测预警市场和督察政策执行状况。对于下放的事项,应实施决策的“飞检”、抽查和督导,及时纠正存在的问题。四是落实主体责任。明确管放的责任划分,对于超出指标区间或“红线”以及违反决策规则的城市,自动启动约谈和问责机制。

第四,抓住关键指标,建立指标挂钩的牵引机制。将人口等相关指标纳入上述监测监管指标体系,将人口流入规模、土地供应额度、资金控制额度相挂钩,将商品住房价格、库存比例、空置率、人均面积、房存销比与土地、资金的供应挂钩,并根据不同住房指标表现而不同程度地增减土地和资金及基础设施和公共服务。

第五,启动应急预案,建立自动响应的应急机制。应急机制与长效机制一体,不需“另起炉灶”。要求各级政府做出应对楼市不测的应急预案并做好相关政策储备,各级政府相关部门适时监测和定期督察,针对市场变化,自动微调相关行政、土地、金融、财税政策。

另外,稳住楼市尤其是实现楼市长治久安,除了完善政府管理机制,更要深化改革,完善市场机制。可喜的是,房地产相关基础制度改革正全面展开,但需注意改革的节奏、力度及配套条件,稳定改革对楼市的预期。

不可借“三稳”之名行炒作之实

证券时报记者:疫情发生以来,全国多地出台了一系列稳地产政策,从缓缴土地出让金、放宽预售条件等方面纾困房企,同时也有多地放宽了落户政策,给予人才购房优惠等。不过,也有十个城市的降低首付、提高公积金贷款额度、取消限购限售等需求端支持购房政策均被叫停了。您认为这些地方政策被叫停的原因是什么?下一步地方政府因城施策需要注意哪些方面?

倪鹏飞:对于多地政策“一日游”的情况,原因主要有两点:一是在主观上,一些地方政府试图搞“套路”,借“三稳”之名,行刺激和炒作之实。二是在客观上,一些地方政府没有把握好政策调整的分寸。这都可能导致踩踏调控的“红线”,对“三稳”都产生了不利影响,应该被及时叫停。

下一步关键还是各级政府部门要落实好中央提出的“房住不炒”定位,“稳房价、稳地价、稳预期”的目标,以及房地产调控政策不动摇的原则,同时切实完善并落实好因城施策,也避免所有政策都“一刀切”。

城市政府要压实主体责任。一方面要知行合一。发自内心的去落实中央关于房地产调控决策,不可以借助“三稳”之名,行炒作之实。另一方面要提高政策水平。要充分考虑这些政策调整能不能起到稳定市场的作用,会不会导致“三不稳”。

国家和省市区的主管部门履行好监督责任,还要完善监管机制和改变监管方式。一方面,紧紧抓住关键、抓总体、抓结果、抓“红线”或底线。另一方面,应该给地方相机抉择的权力。同时要逐步实现机制化,否则会导致“一管就死,一放就乱”。

对于地方政府政策调整是否得当是有观测和鉴别标准的:一是看措施。属于不允许变动的或者属于中央决定的,地方政府不能随意改变。我们注意到个别城市政府在所谓“稳定楼市”新政里,将属于制度的内容都随意放松和改变了;二是看结果,如果采取变动的措施,导致市场波动超出合理区间,即便调整是属于地方有权决定的具体政策,也要对政策调整的后果负责。

房地产市场或2个月左右恢复正常水平

证券时报记者:随着国内疫情得到较好控制,各地复工复产有序推进,多地售楼处也逐渐开放,一季度房地产开发投资和销售面积虽仍同比大幅下降,降幅分别为7.7%和26.3%,但降幅已经较前两个月大幅收窄8.6和13.6个百分点,您预计房地产市场何时可以恢复到正常水平?对房企应对疫情冲击有何建议?

倪鹏飞:如果没有疫情反复及其他意外事件的冲击,按照目前的态势,房地产的开发和销售应该能够在2个月左右恢复到正常水平。但恢复到正常水平不意味着保持着每年大致的增长速度,事实上,疫情及其衍生的全球经济等问题将影响2020年甚至更长时间的中国房地产市场,特别是结构性影响还是比较大的。

在房地产企业竞争异常激烈、销售下降、资产负债率高企、资金压力巨大的背景下,疫情以及相关形势的变化对房地产企业来说更是雪上加霜。建议房地产开发企业,第一,加快复工复产。在坚持常态化防疫基础上根据形势变化及时调整防疫策略。在保证质量的基础上,适度加快开工、施工和竣工进度。第二,加快销售。主动调整预期,适当下调房价,完善线上线下销售方式,加快销售回款;第三,主动降杠杆。除了申请债务展期外,一方面,放弃盲目扩张战略,制定切合实际审慎安全而不是冒进高周转的发展目标。另一方面,通过股权转让等引进战略投资者,降低负债率。第四,主动兼并重组。通过企业并购,转让股权,重组债务。第五,加快实施转型升级和结构调整。

三箭齐发严防资金违规流入楼市

证券时报记者:为应对疫情冲击,国家出台了一系列金融政策纾困中小企业,不过,近期部分城市却出现了信贷资金违规流入楼市的现象,引起监管部门的高度关注。您认为,在中央再三强调“精准滴灌”的背景下,仍有违规行为的原因是什么?在当前宽松的货币环境下,您对如何严防资金流入楼市有何监管建议?

倪鹏飞:主要原因还是深层的利益机制问题。首先,企业和住户部门有动机。一方面,实体经济发展更加艰难。本来一些实体企业尤其中小企业就利润微薄、生存艰难,受此冲击有的订单消失、有的市场萎缩、有的还不具备复工复产条件,继续投资存在风险,而临时应急投资新行业也缺乏相应的条件和准备。另一方面,炒房机制没有完全消失。相对于其他的投资,房地产仍然被认为相对优质的投资品。同时在疫情及外部事件冲击不特别严重的情况下,不动产也是具有一定的避险作用的资产。这样国家纾困中小企业的信贷政策,从动机上有可能被个别企业和个人所“移花接木”地利用。

其次,金融机构也有自身利益考虑。事实上,商业银行有理由也有能力对贷款资金进行追踪监管,并能够避免以上情况的出现。问题是:基于目前的环境,一些商业银行对实体经济和房地产投资的选择也存在与企业一样的共识。商业银行被要求增加中小企业纾困贷款,但其确实面临未来这些贷款变成呆坏帐的风险。所以,至少在理论上,商业银行为减少风险考虑,没有积极性去进行监管甚至产生合谋进行房地产投资。

未来我认为应该三箭齐发解决这个问题:第一,针对这个新出现的问题,应该完善对金融机构的监管制度,扎好监管“篱笆”。第二,要建立商业银行支持实体中小企业纾困贷款的损失补偿和风险分摊机制。既然政府要求商业银行参与支持纾困中小企业,政府应该对商业银行这些信贷在未来可能出现的损失和风险补偿、分摊等做出政策性安排。再次,加快房地产长效机制建设和要素市场建设,让实业投资和其他投资比房地产投资更有比较利益。

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