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疫情拉大房企差距,前4月销售几家欢喜几家愁

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随着国内疫情形势逐渐好转,房地产市场快速复苏。据克而瑞数据,四月单月,百强房企销售金额达9002.3亿,环比上升17.2%,已较去年同期基本持平。

作为国民经济的“压舱石”,地产行业表现出极强的韧性,但企业间分化正在加剧。得益于此前提速发展的步调,前四月,恒大(03333.HK)、世茂(00813.HK)、金茂(00817.HK)、绿城(03900.HK)等房企,仍于疫情中实现销售额同比正增长。

行业龙头如碧桂园、万科,以及盘面一向稳健的房企如中海、龙湖,同样表现出抗压性,同比跌幅在行业平均线以内;而受区域布局等因素拖累,中梁、华夏幸福、首创等房企同比跌幅均超四成。

部分规模房处境艰难,小房企生存空间更不容乐观。去年四月,仍在百强榜中的房企如国瑞置业、和昌集团、星河地产、中冶置业、北大资源等,今年已不见踪影。

逆势增长型

今年以来,市场流动性相对充裕,开发商加快供货节奏,房地产热度迅速回温。第一财经据克而瑞数据统计发现,今年前四月,至少有19家房企全口径销售额实现同比正增长。

规模房企中,中国恒大前四月全口径销售额2123.7亿元,同比增19.57%;世茂房地产销售额582.6亿元,同比增长4.32%;中国金茂与绿城中国分别同比增长9.68%、10.50%。

其他房企如龙光地产(03380.HK)、卓越集团、禹洲地产(01628.HK)、建业地产(00832.HK)、佳兆业集团(01638.HK)、首开股份(600376.SH)等,销售额分别同比增长17.9%、62.12%、23.85%、20.49%、3.61%、2.98%。

疫情发生后,线下售楼处关闭,各大房企积极寻求线上转化渠道,借此稳定业绩。恒大作为地产龙头,率先打响“网上卖房”第一枪,以促销优惠及全民营销积累客源,并在公布全国楼盘每套房源的销售价格。

“3月份以后我们实现600多亿的销售,660多亿的销售回款,创造了恒大历史上一季度的最好成绩。”恒大集团董事局主席许家印表示。

世茂、金茂、绿城仍在快车道上前行。世茂自2017年开始,通过收并购、小股操盘等方式,进入新一轮扩张周期;金茂借助城市运营下的差异化拿地模式,为今年定下2000亿销售目标;绿城在新任总裁张亚东上任后,调整业务模式,频频拿地冲击规模。

而深耕粤港澳大湾区的房企如龙光、卓越、佳兆业,同样借市场热度抵抗住疫情冲击波。疫情稍缓后,以深圳为代表的湾区楼市率先回温,市场基本面支撑下,龙光等房企借助线上卖房和全民营销得以稳定业绩。

潜在抗压型

尽管市场恢复情况好于预期,但疫情已对房企业绩造成极大冲击。从前四月累计数据看,百强房企全口径销售业绩规模同比下降14.5%。

各梯队入榜门槛均同比降低。截至4月末,TOP10和TOP20房企销售操盘金额的入榜门槛为466亿元和273.1亿元,分别同比降低10.2%、28.8%;TOP100房企入榜门槛则为36.1亿元,同比下降31%。

据第一财经统计,若以14.5%的跌幅衡量,碧桂园(02007.HK)、万科(000002.SZ)、中海(00688.HK)、龙湖(00960.HK)、阳光城(000671.SZ)、金地(600383.SH)、金科(000656.SZ)、滨江(002244.SZ)、美的置业(03990.HK)、华发股份(600325.SH)、荣盛发展(002146.SZ)、中骏(01966.HK)、合景泰富(01813.HK)、时代中国(01233.HK)等房企跌幅在行业平均线以内,疫情下抗压性较强。

前4月,碧桂园实现全口径销售额2115亿元,同比下跌10.77%,但4月单月,碧桂园销售金额690亿元,环比增长4.5%。“3月份线上销售带来的全口径销售每天约6亿以上。”碧桂园总裁莫斌称。

作为线上营销浪潮中较为低调的房企,万科A管理层称,疫情对集团销售、回款、现金流都有影响。不过借助市场回温与品牌优势,万科前四月实现1860亿销售额,同比跌幅为11.02%。

而中国海外发展、龙湖集团等于一向较为稳健的房企,在疫情中同样波动较小。当地产行业传递悲观信号时,龙湖集团董事长吴亚军将疫情看作“压力测试”,并表示今年的指标仍要有所增长。

前十房企中,保利发展(600048.SH)、融创中国(01918.HK)、绿地控股(600606.SH)未能将销售跌幅控制在平均线以内,期内同比跌幅达22.49%、19.43%、25.38%。保利三四线销售占比持续增加,恢复速度也相对缓慢。

掉队失意型

过去十年,地产行业高速发展,期间商品房销售金额、面积增长215%和64%,房企在高杠杆模式下大肆扩张。但疫情将行业脆弱性放大,一些此前布局不甚均衡、风格激进的房企业绩几近腰斩。

据克而瑞数据测算,前四个月,中梁控股(02772.HK)、华夏幸福(600340.SH)、泰禾集团(000732.SZ)、中国铁建、首创置业(02868.HK)、大悦城控股、红星地产、九龙仓、正商地产、康桥地产、港龙中国等房企累计销售跌幅在40%以上。

中梁控股期内销售额279.8亿,同比跌40.98%;华夏幸福销售额232亿,同比跌42.87%;泰禾集团销售额151.4亿,同比跌58.07%;首创置业销售额108.7亿,同比跌42.21%。

已步入千亿规模的中梁,此前借助三四线红利和高杠杆快速扩张,这也导致其面临有待优化的布局结构和高成本融资;华夏幸福、首创置业也有类似问题,重仓京津冀、财务杠杆高企,使其在疫情下受到极大冲击。

大房企尚可控速求稳、调整结构、提前布局,中小房企的选择空间却极为有限。克而瑞数据显示,过去一年,TOP50房企瓜分了超八成的新增货值,占据超四成的销售市场。

疫情之下,不少中小房企几近裸奔。克而瑞全口径销售榜中,金融街、国瑞置业、和昌集团、星河地产、中冶置业、中华企业、云星集团、星河湾、北大资源、大发地产、恒泰集团等房企,今年四月已跌出百强。

“相较规模房企而言,业绩在100~300亿的小企业贷款难、融资难,且多数没有上市,融资渠道相对单一。资金面的‘先天劣势’会加大土地资源获取、营销等多方面难度,阻碍规模快速扩张。”克而瑞认为。

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