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房企四月美元债融资归零 偿债压力陡增

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自新冠肺炎疫情蔓延至全球以来,境外资本市场剧烈波动,美股熔断、债券市场抛售等相继上演。为增加市场流动性,包括美联储在内的全球央行密集出台救市政策,提振对经济基本面的信心。

全球经济长期走势尚待观察,但短期内市场流动性得到一定修复。日前,时代中国控股(01233.HK)公告称,拟发行利率6.0%的2亿美元优先票据,发行日期5月6日,成为“冰封”近两个月后首家重启海外发债的主流房企。

此前,因内房高息债供给有限,投资者热情高涨,房企曾于年初掀起海外发债热潮。但受疫情冲击,进入三月份后,房企海外发债案例锐减,四月份更是直接“归零”,海外债一级发行陷入真空期。

尽管破冰之旅有望开启,但市场信心恢复仍需时间。

“疫情平复期需要时间确认,流动性传导需要过程,信心需要逐渐积累。”克而瑞证券研究院首席分析师孙扬认为,需警惕面临偿债高峰,又缺乏资金渠道房企的潜在风险。

从房企美元债存量及到期情况看,今年4~12月,中资地产美元债整体到期偿付压力尚可,多数房企可应对海外到期债务,但2021年将迎来偿债高峰,中资地产美元债到期金额合计高达478.39亿美元。

再融资压力高企

尽管楼市恢复情况好于预期,但持续已久的新冠肺炎疫情,仍对房企业绩造成极大冲击。

据克而瑞数据,四月前个,百强房企全口径销售业绩规模同比下降幅度达14.5%。

其中,中梁控股、华夏幸福、泰禾集团、中国铁建、首创置业、大悦城控股、红星地产、九龙仓、正商地产等房企累计销售跌幅在40%以上;保利发展、融创中国等头部房企跌幅也在两成左右。

身处资金密集型行业,销售业绩下降将直接冲击房企现金流,内部“回血”不畅,房企向外融到的每笔钱都关乎生存。

4月27日午间,时代中国公告称,拟发行2亿美元优先票据,票面利率6.0%,预计发行日期为5月6日。公告称,票据计划于港交所上市发行,所得款项净额将用于一般企业用途。

对房企海外发债市场来说,时代中国这笔融资,堪称“破冰之举”。实际上,自3月中旬海外资本市场剧烈波动以来,除亿达中国、新湖、正商集团三家非主流房企发行过高息债,其余规模房企已超过40天未有美元发债行为。

进入四月份,房企海外发债彻底“归零”。中指院数据显示,受海外新冠肺炎疫情蔓延影响,房企四月无海外债发行,仅通过信用债和资产证券化渠道进行融资,单月融资总额为1011.2亿,同比下降43.8%,环比下降37.2%。

自2016年“9·30新政”以来,中资美元债爆发式增长,成为中资房企的重要融资渠道之一。近年来,地产债更是中资美元债中流动性最强、收益率最高的品种,市场表现较活跃,整体信用风险低于产业债。

今年年初,国内融资环境严峻,房企继续转战海外,抢占开年融资窗口,掀起一波波海外发债浪潮。但疫情让一切戛然而止,海外资本市场持续震荡下,房企融资环境变幻莫测,直至整个四月陷入停滞。

“尽管国内融资环境持续改善,但受海外疫情蔓延的影响,海外债融资渠道暂时失去融资功能。”中指院称。中资美元债市场剧烈波动,房地产板块受影响较大,房企美元债收益率飙升,给一级市场发行带来较大压力。

孙扬也认为,随着疫情在世界范围内扩大,中资地产美元债一、二级市场也受到一定冲击,当下美元债一级发行处于真空期,房企资金承压。

目前,房企海外融资的用途主要是“借新还旧”。在国家发改委新规下,房企只能在原有额度基础上发行中长债,且需用于偿还近一年内到期债务,因此对美元债存量占比较大的房企来说,海外融资冰封如同雪上加霜。

据联合评级数据,今年4~12月境内外债券到期规模均较大的房企中,绿城中国、宝龙地产、阳光100、鑫苑置业、蓝光发展、雅居乐等美元债在短期债务中占比较高,分别达22.04%、25.13%、26.41%、54.04%、16.62%、14.89%。

“在美元流动性稀缺、美元走强的背景下,房企再融资压力和成本攀升。”联合评级认为,中资企业在境外发行债券面临过高的外汇和交易成本,对依赖美元融资的房企而言,目前境外发债空间十分有限。

偿债风险隐存

4月23日,亿达中国公告称,因未支付2020年到期年息6.95%的优先票据的未偿付本金5285.4万美元,构成违约事件。此后一天,该公司表示,已支付相关票据未偿付本金额,并履行契约项下付款责任。

实际上,该笔票据已经过债务置换。3月底,亿达中国称,将发行新票据用于置换4月到期的3亿美元优先票据,交换完成后,余下未偿付本金额为5285.4万美元,此次违约的正是经过置换后的剩余款项。

尽管作为中民投旗下公司,亿达中国此次风波在地产行业不具有典型性,但仍为房企美元债违约风险敲响警钟。

联合评级表示,房企一季度销售额普遍下降,同时境内外债券集中到期规模仍较大,在全球流动性收缩、风险偏好收紧等背景下,中资美元债展期或新增融资将面临一定难度,中资房地产企业信用风险上升。

数据显示,截至2020年3月底,中资地产美元债存量余额2178.41亿美元,拥有存续美元债的房企90余家。从到期规模看,今年房企到期偿付压力尚可,4~12月中资地产美元债到期额合计205.19亿美元。

到期规模较大的房企有中国恒大、绿地控股、佳兆业、绿城中国、融创中国、中国海外发展、雅居乐、华夏幸福、阳光城、弘阳集团等,分别达17.65亿美元、14.3亿美元、11.2亿美元、11亿美元、10.71亿美元、10亿美元、9亿美元、7.7亿美元、6.4亿美元、6.3亿美元。

一些此前流动性较紧张的房企也将在今年面临美元债到期兑付,包括阳光100、佳源国际控股、泰禾集团,到期规模分别为4亿美元、2.25亿美元、2.11亿美元。

其中,中国恒大、禹洲地产、华夏幸福、阳光城、首创置业等把握住年初窗口期,在扣除到期美元债金额后,仍实现一定规模的净融资;而新城控股、建业地产、中海、正荣地产、旭辉集团等房企今年美元债发行额与到期额基本相当,实现美元债到期滚动,但部分票面利率较高。

在此之下,申万宏源认为,二三季度仅少数房企美元债到期量超过5亿美元,地产企业再融资压力可控,考虑到国内新冠肺炎疫情得到较好控制后地产销售逐渐恢复,地产企业销售回款有望逐步改善,资金流压力将逐渐得到缓解。

但孙扬认为,仍需警惕部分面临偿债高峰又缺乏资金渠道的房企,它们可能会背负较大的偿债压力,对于自有资金筹措和公司销售回款的要求也会更高。作为债券投资人,需要密切关注此类公司的短期风险。

譬如,国瑞置业在扣除提前赎回的2.69亿美元金额后,仍有0.3亿美元资金需求;中国奥园扣除1.88亿美元发行金额后,仍有2.37亿美元资金需求;新湖中宝扣除2亿美元发行金额后,还有5亿美元资金需求。

中信建投指出,境外和境内融资监管属于两条线,境内债券发行由证监会、交易所等负责,而境外发行属于发改委审核。当前无论是境内发行还是境外发行,资金用途仅能借新还旧,因此境内发行债券无法用于偿还美元债务。

而目前,国际市场美元流动性紧缺,投资者对资产收益率要求更高,现在发行境外美元债将导致发行人形成高成本融资;此外,国际市场汇率波动较大,对大部分现金流为人民币的中资企业而言,负债美元将造成较大的外汇风险敞口,使用衍生金融工具进行风险对冲的成本也比较高。

“若中资地产美元债持续无法新增发行,未能把握年初窗口期,又面临美元债到期压力的房企,可能需要以自有资金偿债,压力将有所增大。”联合评级分析师认为。

穆迪预计,大部分开发商能应对2021年4月底之前到期的920亿美元境内外债券(包括可回售债券),多数房企已为较大比例的境外到期债券预筹资金,但新湖中宝、泰禾集团、绿景中国、亿达中国等将面临更高的再融资风险。

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