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违约金该按哪个时间点起算,实际交房日还是约定交房日?

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在商品房买卖中,涉及延期交房或延期办理产权证的现象已屡见不鲜,一般情况下,违约方都会按照合同约定向另一方支付相关违约款项。但是,其中关于违约时间的起算点却往往存在争议。

近日,北京中鑫源房地产开发集团有限公司(简称“中鑫源”)副总经理刘海涛(化名)向记者反映,由于对合同中约定的期限起点的理解问题,购房人与该公司产生了纠纷,并诉至法院,“焦点在于,办理产权证期限起点的‘交付日期’,到底按哪个时间点开始计算。”

据刘海涛介绍,该案最终二审法院判决,违约起算点从合同“约定交付”之日开始,中鑫源需支付购房者违约金13.28万元,但中鑫源方面却认为,期限起算点应从“实际交付”之日开始,公司在办理单户产权证方面实际上并未构成违约,无需向购房者支付违约金。“我们会考虑继续寻求法律救济,择日申请再审。”刘海涛表示。

法院判决:依“约定交房”日期计算违约金

据了解,2016年4月26日,购房者田志(化名)与中鑫源签订购房合同,购买了中鑫源开发的坐落于北京市通州区通州新城西侧北端温榆河畔的商品房。双方签订的购房合同中约定,出卖人(即中鑫源)应当在2016年7月31日前向买受人(即田志)交付该商品房。

但是,中鑫源并没能按照合同约定时间交房,田志的实际收房时间为2018年7月10日。随后在2019年6月17日,田志取得房屋所有权证书。

双方在购房合同中约定,在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证。

在中鑫源依据合同支付了延期交房违约金后,田志对中鑫源延期办理产权证也提出了异议,认为中鑫源构成违约。随后,田志向通州区人民法院起诉,请求判令中鑫源向其支付逾期办理房屋所有权证的违约金约10.81万元(自2018年8月1日至2019年6月16日),以及逾期办理楼栋权属证明违约金约2.5万元,共计约13.28万元。

从田志的诉讼请求来看,其要求中鑫源支付违约金的开始计算时间,是约定交房时间2016年7月31日后的730天,即2018年8月1日。

2019年12月,通州区人民法院作出一审判决,支持田志的上述诉讼请求。该法院认为,对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释,该案中,双方签订的合同系中鑫源提供的格式条款,所以,对于上述争议条款无论从通常理解出发还是按照有利于田志一方,均应理解为从房屋应当交付之日起算。

开发商:合同约定的办证起点应为“实际收房日”

不过,中鑫源方面对于该判决却并不接受。

“我们与购房人签约的合同版本,采用的是政府相关主管部门制定的统一示范文本合同(即《北京市商品房预售合同》示范文本),确有必要就法院对该合同中关于延期办理产权转移登记的起算点的理解提出异议。”刘海涛表示。

中鑫源方面代理律师认为,相关条款规定的“商品房交付之日起”应为“实际交房”之日。因为根据合同约定,田志可以自行办理产权证或者委托中鑫源办理产权证,在房屋实际交付后,田志才向中鑫源交纳产权代办费,双方的委托代办关系才形成。若将交付之日理解为约定交付之日,就会出现田志还没有委托中鑫源办理产权证,中鑫源就要对委托事项承担违约责任的情况。

2020年1月,中鑫源方面不服一审判决,向北京市第三中级人民法院提起上诉。

近日,二审法院北京市第三中级人民法院作出判决认为,一审法院的判决并无不当,二审法院予以维持。

4月30日,刘海涛告诉新京报记者,中鑫源会考虑继续寻求法律救济,择日申请再审。

业内:一般以“实际交房”时间计算违约金

从上述案件来看,原告和被告双方的分歧焦点在于,购房合同的第二十一条第二款中,办理产权证的违约金,到底是从“实际交付”还是“约定交付”的时间开始计算。

尽管此案的一审和二审法院最终做出了以“约定交付”时间计算的判决,但实际上,过往类似案件也出现过完全相左的判决。

记者通过检索发现,北京市第一中级人民法院、北京市第二中级人民法院、广东省高级人民法院,曾分别在2015年2月、2017年3月、2018年3月对上述类似案件作出过判决,认为此类条款中所约定的“商品房交付之日”指的是“实际交付日”。

“近些年一直在讨论此类问题,一般会以‘实际交房’时间计算上述违约金。”对此,中国人民大学法学院博士生导师杨立新教授表示,这是因为,实际交房之前造成的延期交房损失,一般在合同中会以延期交房违约金的形式进行救济,如果后续还要以“合同约定交房”时间计算延期办理产权证违约金,有的开发商由于办证时间过长会面临高额违约金数额,甚至有可能高于房款。整体来看,按“实际交房”时间计算违约金会更公平。

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