招商局蛇口工业区控股股份有限公司（简称“招商蛇口”，股票代码001979 )在追赶“房企10强”的路上面临着增收不增利的尴尬。
4月20日，招商蛇口发布了2019年业绩报告。财报显示，2019年招商蛇口签约销售金额2204.74亿元，同比增加29.25%，销售额在全国房企中排名12；营业收入976.72亿元，同比增长10.64%。
但在规模增长背后，招商蛇口2019年的净利润却不如预期。财报显示，2019年，招商蛇口归属于上市公司股东净利润的同比增速降至5.2%，创上市以来的新低；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为124.73亿元，同比下滑14.55%。
扣非净利下滑14.55%
尽管2019年招商蛇口的归母净利润实现了增长，但增速低于营收增速。根据招商蛇口往年的财报数据，《华夏时报》记者发现，2017年、2018年、2019年，招商蛇口营收增速依次为18.02%、16.25%、10.64%；而归母净利润增速依次为28.06%、20.42%、5.20%。2019年招商蛇口归母净利润增速创新低。扣除非经常性损益后，归属上市公司股东的净利润为124.73亿元，同比下滑14.55%。
与此同时，2019年招商蛇口毛利率为34.65%，较2018年的毛利率39.49%下降了4.84个百分点，同样为2017年以来最低水平。
招商蛇口财务总监黄均隆在2019年度业绩会上称，毛利率下降主要由两方面原因引起，一是受到限价和市场下滑影响，二是深圳地区高毛利的双玺项目2019年结转量比2018年减少了18%。
而除了毛利率下降外，资产减值损失的大幅攀升也是拖累招商蛇口业绩的一大因素。
4月20日，2019年年报发布当天，招商蛇口还发布了关于2019年度计提资产减值准备的公告。公告显示，报告期内，公司按照计提信用损失准备的会计政策，对重大减值风险项目单独计提信用损失准备3853万元；按照计提存货跌价准备的会计政策，共计提存货跌价准备20.92亿元；二者合计21.31亿元，减少公司2019年度归母净利润14.34亿元。
招商蛇口2019年计提存货跌价准备的项目有7个，集中在厦门、福州、珠海及佛山四个城市。其中，仅厦门臻园项目便计提了9.79亿元损失；福州雍景湾项目、珠海依云华府项目分别计提3.81亿元、3.10亿元；佛山招商悦府项目计提2.96亿元；珠海招商雍华府项目、佛山招商越园项目、佛山公园1872项目分别计提0.64亿元、0.41亿元和0.22亿元。
对此，财务总监黄均隆回应，这与行业整体下行、结转时差和产品结构差异有关。公告显示，2020年招商蛇口的可售货值超过4000亿，年度销售目标为2500亿，同比仅提高13%。
招商蛇口董事总经理蒋铁峰在业绩会表示，销售目标2500亿是综合考虑疫情影响和往年去化率所确定的年度目标，而2020年，利润将是招商蛇口重点考核的指标。
厦门大学撤离，漳州“第二蛇口”发展失色
与此同时，《华夏时报》记者在财报中发现，招商蛇口在福建漳州招商局经济技术开发区有两个一级开发项目，分别是招商局漳州开发区有限公司和双鱼岛。区域内，去年漳州卡达凯斯、漳州兰溪谷、漳州玖龙台等三个住宅项目处于在建状态；开发区一区诺尔工业项目已竣工。
2018年5月25日，招商蛇口收购了招商局漳州开发区有限公司78%股权，招商蛇口自此开启海西板块发展的新纪元。
招商漳州在漳州开发区土储合计面积777万方(1.16万亩)，包含非双鱼岛土地552万方以及双鱼岛土地225万方。从开发模式来看，非双鱼岛土地以及双鱼岛住宅部分均为一级开发土地，而双鱼岛内商娱用地及港航物流用地(合计约75万方)可以通过补缴土地出让金锁定后续二级开发。据了解，招商蛇口期望在漳州打造“第二个蛇口”。
但值得注意的是，漳州港一直依托厦门大学主打十五年免费教育，将厦门大学列为宣传重点吸引投资置业。然而厦门大学漳州校区如今很多专业搬到了厦门的翔安校区，传统的专业留守厦门思明校区。现在的漳州校区变成了嘉庚学院使用，教师独立招聘。
克而瑞厦门机构总经理蔡美美在接受《华夏时报》记者采访时指出，厦门大学逐渐将撤离漳州校区，后续投资发展动力将会被削弱，相关配套建设、旅游开发、房地产开发投入等都可能随着预期的降低而放缓，甚至进入停滞状态。
这对在当地有较多开发项目的招商蛇口也带来一定影响。“目前，招商蛇口旅游项目开发尚未进入正轨，双鱼岛、黄金海岸等旅游项目始终难以进一步推进，而厦门大学这一重要的学府资源搬离，似乎也从侧面暗示了对漳州港发展的不看好，对于旅游项目的开发打击较大。”蔡美美表示。
蔡美美认为，对于招商蛇口商品房项目来说，一方面教育配套的吸引程度大打折扣，无法吸引有教育需求的刚需及投资型客户入市；一方面区域发展再遇瓶颈，对于区域内项目销售起到消极影响，再加上降价促销面临前期购房业主的维权阻挠，企业开发项目面临进退两难的境地。
依赖地产业务，多元化协同失效
房地产行业经过数十年的发展，逐渐脱离第一阵营的招商蛇口也正经历着转型期带来的阵痛。
2015年招商蛇口提出从单一的房地产开发企业转型为“城市和园区综合开发运营服务商”。其曾提出“去地产化”的短期规划，目标是5年内把房地产收入比例降到60%，园区收入提升到30%-40%，邮轮收入提升到10%，而这才是真正意义上“前港、中区、后城’的'蛇口模式。
但从招商蛇口近几年的业绩报可以看到，社区开发和运营的占比始终维持高位。财报数据显示，2019年社区开发、园区运营与邮轮产业收入占总营业收入比重分别约为86.57%、12.77%以及0.66%。招商蛇口近9成的营业收入仍是依靠社区开发来获取，距离5年的目标还相差甚远。
在业绩会上，有投资者问及疫情冲击对邮轮产业的影响及未来发展布局。招商蛇口表示，邮轮战略是多个方面构成的，叫做船、港、城、域、购、游，这种战略体系不会因疫情的发生就改变。
某知名地产分析师表示，企业强调的“去地产化”概念，实际上如果没有地产的支撑，仅依靠别的一些产业是很难做到“去地产化”。他认为，如果说园区和邮轮业务做不到位的话，可能面临转型失败的风险，或者说转型将会面临更多的压力。
但值得一提的是，招商蛇口仍在不断扩充土储。2019年，招商蛇口新进入汕头、肇庆、扬州、台州、长沙等9个城市；全年共获取79个项目，新增土地面积716万平方米，总计容建面1423万平方米。
今年虽受疫情影响，招商蛇口仍在积极拿地，在杭州、成都、上海等地获得多个住宅和产业园区项目。跻身2000亿俱乐部的招商蛇口，也释放出其在规模上的野心。
本文来源：华夏时报
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