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通过港股聆讯,负债超高的建业新生活即将上市

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如果建业新生活顺利上市,那么建业老板胡葆森在港股市场上将拥有建业地产(0832.HK)、筑友智造科技(0726.HK)和建业新生活三个上市平台。

4月28日,港交所信息显示,建业集团旗下的物业管理公司建业新生活已经顺利通过上市聆讯。由法国巴黎银行担任其独家保荐人,计划募资3亿美元。

据招股书披露,建业新生活2017年至2019年的收入分别为4.61亿元、6.94亿元及17.54亿元,年复合增长率为41%。其大部分收入来自物业管理及增值服务,近三年来占总收入的91.5%、89.4%及76.4%。虽有所下降,但其主体地位仍未改变。

除了收入增长,建业新生活的净利润和毛利也在逐年增长。

近三年归属股东利润分别为0.23亿元、0.19亿元及2.33亿元,年复合增长率为144%。同时,其毛利率也从2017年的22.9%增至去年的32.8%,主要得益于物业管理服务收入的增加。

相比之下,建业新生活的资本负债率一直居高不下——近三年分别为784.4%、612.5%和448.5%。同时,其短期偿债能力的流动比率近几年都在2以下,短期偿债能力有所下降。

除了高负债、偿债能力差等问题外,建业新生活也面临着物管行业的通病——对母公司依赖高。

近三年来,建业新生活的在管建筑面积分别为2036.1万平方米、2568.8万平方米、5698.3万平方米。其中来自母公司的管理面积占比分别为90.9%、83.7%、68.9%。

可以看到,前期公司对母公司的依赖性较高,但目前其正在逐步培养自我供血的能力。2000年起,公司开始增加并管理由第三方物业开发商开发的物业;2018年开始扩大对第三方物业的管理规模。

此外,公司也有一套自己的合作与收购准则——在对外收购中,收购标的必须具备以下的部分条件:拥有良好声誉、优质资产及在管总建筑面积至少300万平方米;具有营运效率或利润率提升潜力;维持最近财政年度的年收入,至少为人民币4000万元,市盈率为10。

未来,建业新生活将收购物业组合(如公共物业与办公楼)或地域覆盖(集中于华中地区)方面扩展业务的公司;同时,它将优先收购业务运营位于河南省、并在河南省纯利超过500万元的前三大家公司之一的信息科技公司。

而贡献较少的生活服务和资管服务,公司将开发了“建业+平台”,使内外资源与公司的O2O服务能力同步。目前,已与包括京东、网易、小米、顺丰优选、中粮在内的超过260家供应商展开合作。

资料显示,建业新生活成立于2016年4月,为河南建业集团下属公司。公司控股股东为胡葆森,持有94.16%的股份;另外王俊持股4.96%,东英金融持股0.88%,胡葆森妻子李琳在公司担任非执行董事。

截至去年年中,建业新生活的物业管理及增值服务覆盖河南全省18个地级市(包括104个县级城市中的73个),且服务269项物业中逾一百万业主及住户,包括住宅物业、商场、文化旅游综合体、商业用公寓、办公楼、学校及政府机关物业,为华中地区最大的物业管理服务提供商。

事实上,公司最早可追溯至1994年。彼时,物管行业还在起步初期,胡葆森在2006年将当时的“建业物业管理”转让给河南国光宝业投资有限公司,随后又转卖到现河南建业东英新生活服务有限公司董事长牛师明手中。

直到2012年,胡葆森才从牛师明手中重新接手建业物业管理。

随着2014年彩生活在港上市,物业在资本市场变得炙手可热。这两年更是掀起了一波物管公司上市潮,大到保利物业,小至兴业物联、烨星集团,物管行业的前景为不少公司看好。胡葆森成立建业新生活三年多后,也将目光转向了资本市场。

建业新生活归属河南龙头房企建业地产旗下,母公司也是唯一一个以“省域化”布局实现了千亿元销售规模的房企。根据克而瑞数据,2019年建业地产实现销售1017.5亿元,排在27位。今年前四月销售186.2亿元,排在35位。

其独特之处在于,在别的企业都高举全国化扩张的旗帜时,建业地产却安好于大本营河南,并且逐渐向区域内的县城市场下沉。

但随着近年来头部房企入驻以及本土品牌的兴起,建业地产也遭遇更强市场竞争,去年在河南市场的占有率下滑至7.97%,这是其近4年来首次出现下降。

与此同时,三年完成千亿目标的建业地产也背负着毛利下滑、负债攀升的压力。其中,毛利率同比下滑8.4%,至26%;净利率也下跌1.7个百分点,至7.9%;总负债高达1313.65亿元,资产负债率为91.24%。

今年业绩会上,胡葆森称要主动减速,将重资产销售目标定为800亿元,还松口要有条件地走出河南。

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