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疫情“冰封”美国房市:史上最低利率,销售下跌超9%只是开端?

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新冠肺炎疫情的流行不仅让美国的股市、债市、油市上蹿下跳,也让美国房地产市场陷入了空前寒冬之中——第一季度交易量大跌,第二季度的情况预计会更糟;与此同时飞速飙升的失业人口,也让房贷大量违约的风险剧增。

不过,风险往往与机遇并存,在这个“黑天鹅”满天飞的2020年,美国房产作为一种美元计价的资产,加上当地较低的融资利率,对于全球投资者而言,依然有着不变的吸引力。

专家:房屋销售或将下滑40%

当地时间4月21日,美国NAR房产经纪协会公布的报告显示,受新冠病毒疫情影响,今年3月美国成屋销量环比2月下降了8.5%,创下2015年11月以来最大的月度降幅。美国四个主要地区市场的销售均出现了萎缩,其中西部地区的跌幅最大(-13.6%)。

不过由于3月时,美国的疫情刚进入全面暴发阶段,对房价的冲击尚需时间传导——NAR的报告显示,3月份美国所有房屋的现房价格中位数为28.06万美元,同比2019年3月上涨了8.0%,依旧保持着上涨趋势。

NAR首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示,不幸的是由于疫情的暴发,房屋销售在3月有所减弱,预计未来几个月可能会继续下滑到环比下降30%至40%左右。

NAR住房研究总监丹尼尔·黑尔(Danielle Hale)也表示,今年早些时候,我们看到房源在逐渐增加,但随着疫情蔓延,越来越少的卖家挂牌出售房屋。

无独有偶,美国房地产信息平台Redfin的最新研究也得出了相似结论。据Redfin统计,3月份,美国房屋销售环比下滑了9.1%,新上市房源下滑了12.5%,但中位数价格与去年同期相比上涨了7.1%。而房屋成交量下跌最大的正是美国疫情形势最严峻的纽约州,比如罗切斯特(Rochester)下跌了18.5%、纽约下跌了18.3%。

Redfin首席经济学家马尔(Taylor Marr)表示,3月中旬开始,疫情严重打击了经济,之后房地产活动几乎都停止了,由于许多卖家犹豫要不要在经济如此不确定的背景之下出售房屋,导致最近几周待售房屋数量下降了20%以上;另一方面,随着失业率激增,获得银行抵押贷款的难度也越来越大,这也进一步限制了买家的需求。

美国格威(房地产)咨询公司(Fortune Gateway)董事长陈宏明(Eric Chen)在接受第一财经记者采访时称:“疫情对市场的冲击的确很大,交易量大跌也是预期之中的事情。未来趋势主要取决于疫情的变化,目前市场上大量的需求被压制,一旦疫情好转,交易量就会快速反弹,这只是时间问题。”

申请延期还房贷人数与日俱增

国际货币基金组织(IMF)4月中旬发布的《世界经济展望报告》预测,今年美国经济将萎缩5.9%,美联储最新的全国经济形势调查报告也显示,美国经济已陷入衰退,告别了历史上最长的经济扩张周期。

圣路易斯联邦储备银行的经济学家预计,最糟情况下,疫情将导致今年第二季度美国损失4700万个就业岗位,失业率甚至可能会飙升至32%,而失业率和房贷大量违约的风险又息息相关。

根据美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Banker Association)最新统计,连日来申请延期还房贷的人数猛增,3月2日时,申请的比例还只有0.25%,4月5日时已升至3.74%,4月12日达到了5.95%,暂无放缓趋势。其中吉利美(即美国政府全国抵押贷款协会)的客户申请延期比例最高,已从4月5日的5.89%攀升至8.26%;房利美(FHMA)和房地美(FHA)申请延期的占比也从2.44%增至了4.64%。

美国抵押贷款银行家协会(MBA)高级副总裁弗拉坦托尼(Mike Fratantoni)21日表示,过去一个月中,有超过2200万美国人申请失业,因此房屋的主人们纷纷与抵押贷款服务商联系,希望能够延期还贷。弗拉坦托尼认为,由于疫情对经济造成的破坏很难在短期内被消除,因此预计5月份时,申请延期的人数还会进一步上升。

从美国银行业上周发布的财务数据来看,美国银行业已拿出超过200亿美元的坏账拨备来准备应对可能出现的违约潮。

穆迪也预测,如果美国经济因疫情在整个夏天甚至更久地处于封闭状态,那么多达30%拥有住房贷款的美国人(约1500万家庭)将无力继续偿还房贷。

陈宏明对第一财经记者表示,失业率上升导致一部分供不起房贷是正常现象,只要疫情快速得到控制,影响就不会很大,但如果疫情长期持续下去,甚至出现第二波高峰,那么房地产市场的前景就难以乐观。

风险与机遇并存

虽然当前的美国房地产市场存在不少风险,但以美元计价的美国房产对于全球投资者而言,依然颇具吸引力。

随着3月份美联储一下子把基准利率降至零,MBA的最新数据显示,当前美国30年期固定利率抵押贷款的平均合同利率已降至3.45%,处于历史最低水平。

据亚洲房产科技集团居外IQI即将于4月24日发布的《海外疫情与海外房产报告》显示,居外网用户今年第一季度对美国房地产的询盘量同比上升了48%。报告称,由于融资非常便宜,有条件的海外买家可以利用美国的房贷市场,以较小的成本撬动购房杠杆,相对廉价的按揭贷款成本让买家有信心随着房价的长期上涨而获益。

居外IQI执行董事长奇米尔(Georg Chmiel)对第一财经记者表示:“在美国当前严重的疫情及经济重创下,美国房产界对海外买家市场将更加依赖,而中国出色的疫情控制及迅速复工,无疑使美国房产界更看重中国买家市场。即使白宫刚推出暂停移民的举措,也不会影响到投资移民计划如EB-5,毕竟海外买家的房产投资能够给美国创造新的工作机会。”

陈宏明表示,房贷利率维持在低点,能够在一定程度上刺激买家入场——当然前提是经济能够快速回暖,这样买家才有足够的收入还贷。他认为,对于海外投资者来说,当前最好的策略是准备好资金,因为一旦疫情好转,价格和交易量可能会迅速同步上涨,“这个拐点的机会可能很快会到来。”

此外,美国每个州受疫情影响不一,也导致房地产市场的趋势有所不同,比如东南部的佛罗里达州3月的房屋销售就出现了逆势上升。

美国房产纪经人网络BHHS佛罗里达州坦帕湾(Tampa)经纪人Lena Tan对第一财经记者表示:“疫情期间我们这边楼市热度不降反升。坦帕的市场与加(利福尼亚)州、纽约和奥兰多等热闹的市场不同。坦帕是美国首次购房人最青睐的市场之一,这里的房价中位数仅21万美元,且生活费用很低,在佛州居住也无个人所得税。这里气候宜人,全年都可以进行户外活动,或许正是受疫情影响,坦帕湾的这些特色反而获得了更多购房者的关注。”

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