上海北外滩地块“围标”风波始末

3月31日下午，正当多家上市内房企忙于发布年报之际，上海土地市场传来一个重磅消息：上海虹口区北外滩板块的嘉兴路街道HK271-01地块（简称“北外滩地块”）招标结果出炉，最终第一顺位中海（00688.HK）以底价34.3亿元摘得，折合楼板价6.3万元/平方米。

但是，这一土拍“零溢价”的结果，备受关注。

北外滩地块，紧贴核心区，是毗邻海伦路地铁站的江景纯宅地。这也是上海虹口区近3年来首次推出纯宅地，只需配建1500平方米的菜市场，没有15%的租赁住房自持要求。地块出让面积2.17万平方米，限高80米，容积率2.5。这幅地块周边二手住宅均价在10万元/平方米以上，却以底价6.3万元/平方米成交。

很快，4月6日清明节过后，由于涉嫌北外滩土地围标，中海、华润、万科三家参与竞标的公司法定代表人被调查。根据上海市土地交易市场公众号3月31日发布的公示信息显示，中海地产（杭州）有限公司、昆山启特企业管理有限公司和嘉兴市润昇企业管理有限公司是中标候选人，三家公司最高有效报价均为34.3亿元。公示期4月3日截止。

启信宝显示，昆山启特企业管理有限公司的股东是万科企业股份有限公司（持股51%）和上海万科投资管理有限公司（持股49%）；嘉兴市润昇企业管理有限公司则为华润置地有限公司100%持股。三家公司法定代表人分别为：崔帅、陈刚、梅鸿。

截至发稿时，上海土地市场官网关于北外滩地块的当前交易状态为：交易中。

北外滩地块，紧贴核心区，是毗邻海伦路地铁站的江景纯宅地。IC photo

招标与“围标”

4月初，业内传闻中海上海总经理崔帅被公安调查。随后，华润置地华东大区副总经理宋悠优、万科上海公司首席投资官梅鸿失联的消息也传开了。传闻中被“调查”的还不止这几位房企高管。不过，大部分高管都在随后几天中陆续结束“调查”了。

一名业内人士分析认为，北外滩地块挂牌时间是2月份，那时候全国大部分城市对疫情未来走向还很焦虑而迷茫，各行各业也还未完全复工复产。

上海此前进入“有竞价招标出让”的土地普遍分2种筛选方式：有效投标文件若达3-10份的，则排名顺序前2位投标人为入围竞标人；若达11份及以上的，则排名顺序前3位投标人为入围竞标人。

2月25日，北外滩地块发布的细则已经调整为3种：有效投标文件若达3-5份的，则排名顺序前2位投标人为入围竞标人；有效投标文件若达6-10份的，则排名顺序前3位投标人为入围竞标人；若达11份及以上的，则排名顺序前4位投标人为入围竞标人。竞买方式发生了微妙的变化，就是竞标入围门槛降低了。

按照当时的土地出让规定，通过资格审核的有效申请人数为3人及以上的，地块采用有竞价招标方式出让。通过资格审核的有效申请人数不足3人的，地块直接采用挂牌方式出让。排名顺序根据房企综合因素打分得出。

上海市土地交易市场3月20日发布的地块公告显示：“经审核，虹口区嘉兴路街道HK271-01地块（地块公告号：202002701）有效申请人数为三人及以上，根据本地块出让方式选用原则和出让须知第九条的规定，现确定本地块采用有竞价招标（即招标结合现场竞价方式确定受让人）方式出让”。地块投标、开标、评标的日期是3月31日。

目前上海招挂复合出让的土地，评分采取“135分制”，其中，经济实力32分，技术资质17分，项目经验41分，受让管理45分。

在这次竞标中，参与企业均是行业大牛：中海、万科、华润置地、招商、绿城、平安。中海、万科和华润的得分为130分、130分和120分，根据各项“优先原则”下，顺位上分别为第一、第二和第三位，这三家进入后续的拍卖环节。

由于尚在疫情期间，3月31日当天下午采取云竞标方式进行。地块开标之后，不知道是否三家都没有举牌，还是其他原因，中海地产以第一顺位、起拍价成功竞得该地块。

此次地块标书规定一次竞价区间为200万。业内人士评价，即便万科或者华润置地任何一方按照加价规则加一次价，地块也不会底价成交。

万科、中海、华润三家在2019年对上海的土地投资也是头部企业的量级，分别投入190.6亿元、106.73亿元、70.1亿元。

事件发生后，多家知名房企的投资部人士不愿意对事件有过多评价，他们认为业内拿地有一种流行的做法：开发商为了降低拿地，会相互沟通有无拿地意向，如果都想拿这块地，则会商量好由一家拿下，然后以股权合作的方式进行合作。

21世纪经济报道记者采访了多家房企相关人士，他们认为，拍地之前，开发商难免线下会沟通合作意向，在拍卖现场还是会有其他家不是合作伙伴的竞争对手，自然也存在竞价场面，仍然是一个相对公平竞争的竞买场景。而真正意义上的“围标”，与压根没有竞价的，由一家房企“底价”直接拿走的情形无差。

因此，北外滩地块的出让结果，以及相关人员被调查，均指向“围标“的猜测。上述业内人士表示，地方政府通过招投标的方式，引入综合评分高的房企进行土地开发，所做的产品对消费者而言也是美好的。从城市发展角度来看，这是三赢的局面。然而，当进入最后竞价环节的资质良好的房企，想利用自身优势，串通零溢价拿地的时候，事情就变质了，这样的做法对业内同行而言，也是欠缺公平的。

针对围标、串标等违法行为，上海市住建委也曾在2019年6月出台过12条严打措施。而在北外滩地块的土地出让文件中，也指出：“若在交易活动中出现相关违法、违规或违约行为的，承担全部法律责任，并赔偿由此产生的损失。”

“围标”风波发酵

21世纪经济报道从核心信源处了解到，目前中海已派出一名分管工程成本的副总裁刘惠明兼任华东区和上海公司总经理。公开资料显示，刘惠明此前担任中海地产集团助理总裁、北京公司总经理。华润、万科方面暂无新的人事变动，相关人士表示，在事情还没有定性之前，不会有人事变动。记者通过多方信源了解到，华润、万科两家还在被调查中的高管工作也交由其他同事兼管。但万科没有报名参与将于4月27日出让的徐泾宅地的招标，该地块就在万科开发的天空之城旁边。该地块两名有效申请人为金地和招商。

北外滩地块“围标”风波对于上海土地市场而言，或是一个标志性事件。上海也修改了接下来出让的土地招标规则。这是2017年4月上海修改土地招股出让“游戏规则”以来，再度修改出让规则。

2017年4月，上海修改招挂复合出让的土地出让规则，采取综合评分制，并增加了租赁自持用地的比例，基本上整个租赁住宅用地能占到市场一半左右。从当年楼市调控来看，起到了降温作用；如今土地市场相对进入低迷阶段，因此土地出让规则的修改在业内人士看来也是顺理成章。

近年来多家房企把总部搬到上海。资本仍然觊觎上海，4月21日，上海人寿第一大股东60亿竞得静安商办用地。当前的上海土地市场，对房企也相应采取了放开的心态。

4月10日，上海规土局网站挂出2幅松江区宅地，出让方式显示为“招挂复合”。这两幅地块的出让地块规则出现两大变化：有效申请人数不足六人的，地块直接采用挂牌方式出让，有效申请人即为“竞买人”；有效申请人数为六人及以上的，本地块采用有竞价招标方式出让，有效申请人即为“投标人”。

“六人”成为这两幅地块最终是竞价招标还是挂牌出让的关键点，而此前推出的地块则是3人。目前，这两幅地的出让流程依旧为投标、开标、评标和定标四个环节。地块保证金冻结期限也缩短，房企只需要在参拍前一天冻结资金即可。此前，从递交保证金到参拍，中间要有20天的冻结期。此外，缩短冻结期、地块自持比例减少等均为房企解决短期流动性问题。

58安居客房产研究院首席分析师张波分析认为，这次规则改变，尤其是入围人数放宽到5家，最大的好处就是可以让更多房企参与拿地。以往的打分制往往更有利于大型品牌房企，虽然可以对项目后续开发有更多品牌保障，但不利于市场的公平竞争。通过规则调整，中小房企可以有更多机会在沪拿地。