华夏幸福：去年销售额下降12%，踩线完成业绩对赌

4月24日晚间，产业新城运营商华夏幸福基业股份有限公司（华夏幸福600340.SH）发布2019年度报告。报告期内，该公司营业收入1052.10亿元，比上一年同期增长25.55%；销售额1431.72亿元，同比下降12%。

2019年，华夏幸福归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，同比增长24.40%；归属于上市公司股东的净资产500.36亿元，同比增长14.30%。这一数据踩线完成与第二大股东中国平安保险（集团）股份有限公司（中国平安，601318.SH）第二年的业绩对赌——2019年华夏幸福归属于上市公司股东净利润不低于144.88亿元。

同一天，华夏幸福还公告了2020年第一季度报告。今年一季度，华夏幸福销售额157.72亿元，销售面积70.52万平方米，分别下降48.35%、76.93%。其中，房地产开发签约销售额49.40亿元，同比下跌78.82%；而产业园区结算收入额99.55亿元，同比增长56.53%。

华夏幸福2019年度利润分配预案为，拟向全体股东每10股派发现金股利15元(含税)，每10股转增3股。以4月24日总股本30.13亿股计算，合计拟派发现金红利45.199亿元(含税)；拟转增9.03985773亿股，总股本扩大约30%至为39.17亿股。华夏幸福公告称，在4月26日的线上业绩会上，华夏幸福董事长王文学、联席董事长兼首席执行官(CEO)暨总裁吴向东、董事兼联席总裁孟惊等高管将共同出席。

“新领域”商业地产布局武汉和广东

2019年，华夏幸福2019年销售额1431.72亿元，与2018年度的1627.61亿元相比，下降12%。其中，产业新城业务园区结算收入额368.37亿元，园区配套住宅业务签约销售额1029.35亿元，其他业务(物业、酒店)销售额34.00亿元。该公司签约销售面积共计1184.19万平方米。

在整体营业收入上，华夏幸福环北京区域收入579.79亿元，同比增长0.49%，环北京以外区域收入467.19亿元，同比增长81.74%，占公司主营业务营业收入的比例由上年同期的30.82%提升至44.62%。

在华夏幸福去年提出的“新领域”——商业地产及相关业务方面，除了摘牌武汉长江中心综合体项目，主要则是在深圳布局。

武汉长江中心项目地块于2019年9月10日摘牌，总规划计容面积117.29万平方米，是华夏幸福首个从拿地开始，涵盖开发建设、运营管理全周期的商业综合体项目。在华夏幸福的南方总部、吴向东大本营所在的深圳，华夏幸福的商业方向是城市更新项目。年报显示，华夏幸福被选定为前期服务商的项目共8个，分别为深圳市坪山区碧岭项目、深圳市盐田区田心项目、深圳市宝安区东风片区项目、深圳市宝安区凤凰片区项目、深圳市光明区上村莲塘片区项目、深圳市宝安区沙浦围项目，以及东莞市中堂镇蕉利项目，东莞市常平镇金美村项目。其中，深圳市盐田区田心项目已通过深圳市政府重点更新项目计划立项。

园区新增签约投资额1956.13亿元，

根据年报，华夏幸福环北京区域产业新城业务园区结算收入及园区配套住宅业务签约销售额为569.63亿元，环北京以外区域的产业新城业务园区结算收入及园区配套住宅业务签约销售额为828.09亿元，同比增长9.51%，占公司整体销售额比例从上年同期的46.46%大幅提升至57.84%。

华夏幸福环北京区域的园区配套住宅业务签约销售额为506.54亿元，环北京以外区域的园区配套住宅业务签约业务销售额522.81亿元，销售额比重由上年同期的43.69%提升至50.79%，环北京以外区域的销售面积比重由上年同期的54.15%提升至63.68%。

在产业发展方面，2019年，华夏幸福园区新增签约投资额1956.13亿元，同比上升17.8%。新增签约入园企业545家，平均单家新增签约额比去年同期高出51.8%；新增签约投资额近四年复合增长率38.2%。

土地储备方面，华夏幸福持有待开发土地的面积为572.66万平 方米；合作开发项目 涉及的面积 为145.89万平方米，占总面积的25%。华夏幸福表示，报告期内，其他开发商参与拿地的产业新城从14个增长到31个，合作伙伴取地面积同比增长58%。

短期借款增长535.48%

与华夏幸福园区新增签约投资额一同增加的，是主要反映应收政府园区结算款的应收账款。根据年报，华夏幸福应收账款468.71亿元，同比增加36.1%。

应付账款379.43亿元，其中一年内应付账款277.36亿元。而由于质押借款、抵押借款、保证借款增加所，期末短期借款较年初增长535.48%，为265.75亿元。

报告期末，华夏幸福融资总额为1792.15亿元，其中银行贷款余额为455.69亿元，债券及债务融资工具期末余额为780.01亿元，信托、资管等其他融资余额为556.44亿元。利息资本化金额为111.56亿元。期末公司对外担保金额为1341.02亿元，其中1327.50亿元为对控股子公司担保。截至报告期末，华夏幸福融资加权平均成本为7.86%，其中银行贷款的平均利息成本6.37%，债券及债务融资工具平均成本为7.25%，信托、资管等其他融资的平均利息成本10.02%。

此外，华夏幸福2019年期末货币资金429.63亿元;资产负债率为83.90%，同比下降2.75个百分点。

在华夏幸福拟大手笔分派现金红利之时，其股价却持续走低。截至4月24日，华夏幸福收于20.89元，跌幅2.11%。