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一季度上海甲级写字楼净吸纳量同比降49%

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疫情对商办市场的影响开始逐渐显现。

据第一太平戴维斯统计,一季度上海甲级写字楼市场录得6.95万平方米净吸纳量,环比去年四季度持平,但同比仍下降49%;与此同时,租金环比加速下跌1.0%。

值得一提的是,由于无新供应,季内市场以吸纳现有存量为主,这使得上海全市甲级写字楼平均空置率环比下降0.5个百分点至16.9%。但随着未来三年供应高峰的来临,空置率将继续上行。

“因为春节和疫情的影响,目前出租率并不是很好,你们选择余地还是很大的。”在北外滩来福士广场,上海某经纪公司置业顾问邹勇告诉《每日经济新闻》记者,因为是新写字楼项目,加之受疫情影响,目前出租情况并不理想。

上海北外滩来福士广场 图片来源:每经记者 包晶晶 摄

新开写字楼出租受阻

4月23日下午,《每日经济新闻》记者来到位于北外滩滨江核心地段、与陆家嘴隔江相望的昔日全国“地王”——凯德北外滩来福士广场看到,投入使用不久的双子塔建筑周边仍在进行最后的施工,部分租户的装修工作已经开始,但现场仍显得人气不足。

据来福士广场底楼大堂工作人员介绍,银行、保险及金融服务占了租赁面积的62%。北外滩沿线历来是货运、航运及金融企业的聚集地,该项目租金8~12元/平·天、物业费42元/平方米的费用水平,属于江景写字楼中极具性价比的选择。

但在记者停留的较长时间内,只有安保人员偶尔从员工通道出入,几乎看不到上班族和商务人士。

“毕竟是新写字楼项目,2019年四季度才开始招商,你们新租户面积和价格都可以谈。”邹勇向记者坦言,“因为春节和疫情的影响,目前出租率并不是很好,你们的选择余地还是很大的。”

显然,邹勇对于记者提及的公司搬迁非常感兴趣。但他也表示,最近搬迁的需求也有一些,但不多,还是受到一定影响的。特别是新楼,没办法,只能慢慢招商。”

距来福士广场一站地铁以外,入市较早的上海新地标白玉兰广场则是另一番景象。竣工超过两年的白玉兰广场已有W酒店入驻,商场等业态已然成熟,现场可随着看到佩戴工作证的上班族出入。“租办公楼啊,只有高层江景的有一些空着,中低区基本上很少了。”底楼大堂工作人员告诉记者。

来福士广场清静的大堂 图片来源:每经记者 包晶晶 摄

甲级写字楼新增挂零

第一太平戴维斯统计显示,一季度上海甲级写字楼市场无新项目入市,总存量截至季末维持在1330万平方米。一季度租赁需求主要来自于春节前谈妥的成交,且市场录得的6.95万平方米净吸纳量以消化现有存量为主,因此甲级写字楼平均空置率环比下降0.5个百分点至16.9%。

随着国内疫情得以有效控制和复工复产的逐步推进,预计年内新增供应新供应约120万平方米,但仍然比去年末的预测量缩减35%。

第一太平戴维斯中国市场研究部高级董事James Macdonald向《每日经济新闻》记者表示,“2019年全年,上海全市甲级写字楼供应量为68.8万平方米。2020年这一预测值较去年供应水平依然为较大体量,尽管同2017~2018年的供应高峰(平均185万平方米/年)相比明显减少。供应端的放量无疑会对需求释放起到一定影响,但二者并非存在线性关系。”

事实上,上海写字楼市场整体空置率更甚于甲级市场。据高力国际最新统计,一季度上海写字楼整体空置率为19.2%,环比下降0.8个百分点,但这一空置率将在2020年末达到28.9%。

一季度,上海南外滩、新客站区域新增供应了3个写字楼项目,总计供应面积约23.1万平方米。高力国际预计,2020年全市写字楼供应量将达到250万平方米,但需求量仅为40万平方米,供求比大于6:1。


数据来源:高力国际

甲级写字楼在上海的优势正在凸显。“高品质楼宇意味着同等品质的物业管理,无论是当前物业的管理,疫情期间如测温、通风、定时消毒等防疫措施,以及期间与房地产科技的结合运用,抑或是企业的未来选址,尤其是大型租户、跨国企业愈加重视楼宇健康和安全,及其对雇佣员工的重要性等。”James Macdonald表示。

租金加速下跌1.0%

据第一太平戴维斯数据,一季度上海甲级写字楼租金环比加速下跌1.0%至7.8元/平方米·天。同时,高力国际数据显示,2020年全年上海写字楼整体租金将下降6%,并且在一段时间内维持低位,2022年才望回复上涨。

除供大于求的市场内在规律外,疫情对各行业的冲击也导致了写字楼需求及租金的低迷。另一方面,上海在今年2月初出台“沪28条”措施支持企业发展。为响应政府号召,不少国企业主已对符合条件的中小微企业实行2~3月份的租金减免。

James Macdonald分析,本次租金下跌并非完全为疫情所致,自2018年末开始上海甲级写字楼租金已步入下行通道。当前随着国内经济的逐步复苏,写字楼租赁活动也已开始恢复,而待全球疫情结束后,跨国企业或重新考虑办公空间的整合与升级。但由于上海未来写字楼供应仍较大,因而预计至少未来两到三年内租金上涨的可能性不大,全市空置率也将随着新供应的陆续入市维持在高位。

同策集团首席分析师张宏伟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,“当前上海写字楼市场呈现三大特点:一是出现较多企业换租的现象,主要是从大面积向小面积换租,降低租金和办公成本;二是租金水平会有一定的下降,毕竟整个市场的供应量还是偏过剩,再加上企业需求端缺乏有效的支撑,租金价格水平会出现一定降幅;三是即使在疫情影响下,仍然有一些企业如医药类的、互联网、新媒体等逆势扩张,办公租赁需求强劲。”

第一太平戴维斯研究部也认为,企业需求趋缓、决策周期拉长成为当前写字楼市场的重要现象,部分企业因为成本的考虑放弃搬迁选择续租,但未来健康医疗、金融保险、IT及物流行业的需求将被看好。


数据来源:第一太平戴维斯研究部

值得注意的是,对上海近几年写字楼新增供应在结构上仍然呈现不均衡的状态,张宏伟认为,城市的发展规划还是要有一些前瞻性的,不能按照当前的经济发展需求来决定未来的商办供应。超前三五年很正常,按照当前的区域结构,如果远郊例如青浦、奉贤等还存在一些大体量的供应,那么应该适当减少一些。但是从市中心尤其是中环内核心地段的一些优质甲级写字楼的话,还是受到市场欢迎的。

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