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金地财报AB面:增长稳健,短债剧增

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4月22日晚,金地集团发布2019年业绩报告。“稳定性”成为已过而立之年的金地的关键词。年报显示,2019年,金地集团实现营业收入634.2亿元,同比上升25.1%;归属于上市公司股东的净利润100.75亿元,同比增长24.4%。综合毛利率、净利率在行业中处于高位,分别为40.5%、24.5%。

值得关注的是,随着合作项目的增多,金地集团少数股东损益占比进一步增高。此外,净负债率虽然在行业中不高,但是一年内到期需要偿还的短期债务剧增。

合作项目增多,少数股东分走近35%净利润

根据年报,2019年,金地集团实现营业收入634.2亿元,同比上升25.1%,公司房地产项目结算面积393.22万平方米,同比上升53.8%;结算收入573.92亿元,同比上升24.6%。金地集团表示,营业收入上升主要是由于并表范围内的房地产项目的结算面积增长。

分区域来看,华南、华北、华东、东南、华中区域的营业收入分别同比增加64.83%、54.26%、-66.72%、103.01%、331.46%。对于华东区域营收大福下降,金地集团在上证互动平台回复投资者时表示,主要原因是受本期结算项目联合操盘因素的影响,并表的比例有所下降。

在赚钱能力上,2019年,金地集团实现净利润154.65亿元,同比增加27.8%;归属于上市公司股东的净利润100.75亿元,同比增长24.4%;房地产业务结算毛利率为41.3%,保持行业较高水平。

不过,需要关注的是,在金地集团净利润构成中,对联营企业和合营企业的投资收益剧增,2019年为50.18亿元,同比增加71.5%。

这背后主要是金地集团过去几年合作项目增多。在撬动规模增长的同时,也使得净利润流向少数股东。

数据显示,2017年-2019年,金地集团归属于上市公司股东的净利润占比分别为72.2%、66.9%、65.2%,与此同时,少数股东损益占比也逐年增加,分别为27.8%、33.1%、34.8%。

规模之后,提高新增土储加强权益占比

在销售规模达到一定程度后,金地集团也在有意识地加强权益占比。

年报显示,2019年,金地集团进一步扩大投资布局,新进入11个城市,分别为贵阳、廊坊、鄂州、台州、江门、襄阳、九江、漳州、湛江、芜湖、威海,全年共获取土地113宗,总投资额约1200亿元,新增了约1688万平方米的总土地储备,这也是金地集团连续三年新增土储超过1000万平方米。

在新增土储权益占比方面,2019年权益储备约886万平方米,占比为52.5%,而2018年为44.9%。

截至2019年末,金地集团进入了全国61个城市,总土地储备约5233万平方米,权益土地储备约2802万平方米,占比53.5%。

而在2015年-2018年末,金地集团总的土地储备面积分别为2600万平方米、2950万平方米、3770万平方米和4400万平方米,其中权益土地储备分别为1600万平方米、1500万平方米、1930万平方米和2300万平方米,权益占比分别为61.5%、50.6%、51.2%及52.3%。

净负债60%,但一年内到期的非流动负债激增

相比于不少房企动辄过百的净负债率,金地集团的杠杆率并不算太高。金地集团在年报中表述,截至2019年末,资产负债率为75.40%,剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后,公司实际资产负债率为67.16%,净负债率为60.24%,而2018年同期是57.36%。

不过,金地集团短期需要偿还的债务剧增。截至2019年12月末,金地集团有息负债合计947.58亿元,其中,银行借款占比为49.8%,公开市场融资占比为47.56%,其他融资占比为2.64%。公司长期负债占全部有息负债比重的63.01%,而2018年同期为81.85%,这也就意味着短期负债占比快速增加。

在短期债务方面,截至2019年12月末,金地集团一年内到期的非流动负债约为328.1亿元,同比增加296.92%。其中主要是一年内到期的长期借款,为188.4亿元,同比增加137.5%;一年内到期的应付债券124.8亿元。这也使得金地集团的速动比率下降了0.11个百分点至0.66,流动比率下降了0.18个百分点至1.44。不过,金地集团持有的货币资金余额为451.42亿元,现金短债比约为1.29,虽然有所下降,但是仍能覆盖短期债务,保持在安全边界。

为此,金地集团积极借新还旧。今年3月份,金地集团110亿元公司债券获上交所通过。对于募集资金用途,金地集团表示,拟用于偿还公司到期债务或到期/回售的公司债券。

在整体融资环境收紧的一年,金地集团的融资成本并不算太高,年报显示,截至报告期末,金地的债务融资加权平均成本为4.99%,而2018年末为4.83%。

同样在融资层面,金地集团近日来的一则公告引发监管问询。4月20日晚间,金地集团公告称,将金地集团2018年公司债券(第二期)(品种一)的利率由5.29%大幅下调至1.5%,引发市场热议,并招来上交所问询,希望金地集团说明上述调整是否符合约定。

根据此前《募集说明书》约定,发行人有权决定在本期债券存续期内的第2年末调整后1年的票面利率,若发行人未行使利率调整权,则本期债券的后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。

也就说,对于利率调整,从规则上来讲,金地集团的操作或许没有太大问题,但是巨大的利差,仍然引人关注。

对于下调利率原因,金地集团在公告中称,根据当前的市场环境,发行人选择下调票面利率。

在业内人士看来,疫情之下,房地产行业融资环境渐松,通过调整票面利率,让存续债券持有人回售,可以以更低利率发行新债,以降低融资成本。金地集团年初发行的一笔10亿元超短期融资券,发行利率仅为2.83%。

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