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合生系兄弟新账本,倒手33亿广州旧改项目

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针对跟进多年,但目前还未结出投资果实的广州火村旧改,珠光控股决定作出一笔交易。

按该公司的说法,它要套现了。

4月22日晚间,珠光控股宣布旗下裕德投资有限公司(作为卖方)、天腾投资有限公司、广州御宏投资有限公司(主要用作对火村旧改进行投资)与买方广州博浩企业管理合伙企业(有限合伙)订立协议。

据此,后者将以15亿元代价购买御宏投资100%股份及相应贷款,这笔贷款截至去年年末约为18.18亿元,因此交易价款合计为33.18亿元。

“出售事项可让本集团于适当时候变现于项目的投资。”只是区别于简单的出售,双方签订的是合作开发协议,在未来一段时间内,珠光控股仍将部分参与项目的开发建设。

在长达23页的交易公告中,勾勒出一幅关于珠光控股和火村旧改进程的图谱,从最初如何介入,到未来将在项目中扮演怎样的角色……

至于广州博浩是谁?其背景扑朔迷离,但通过剖析其中隐秘关系,我们或更能看清楚交易背后所隐藏的合生系朱氏家族金融版图。

珠光六年火村路线

根据披露,火村经济联合社最早在2011年1月同广州东进新区开发有限公司签约合作,东进公司由科学城(广州)投资集团有限公司及国务院国有资产监督管理委员会控制,广州市黄埔区火村城市更新项目正式立项。

两年后,火村旧村改造方案获得批复,改造范围包括火村岗头元、上岭、花厅三个片区,最新预计总投资约190亿元。资料显示,该旧改土地面积约为61.51万平方米,划分为融资区及重建区。

其中,重建区土地面积约为26.09万平方米,当中可建筑面积约为23.41万平方米,包括约76.43万平方米住宅区、约8.4万平方米公用设施、约2.64万平方米商业物业及办公室,共划分为五个区域并分五个阶段发展,有待政府最终批准。

融资区土地面积34.54万平方米,当中可建筑面积约为28.94万平方米,包括面积86.45万平方米住宅区,9.58万平方米商业及办公物业、教育机构和公共服务区,3.35万平方米公共设施和2.59万平方米旧村搬迁物业,共分为六个区域分六期发展。

根据规定,融资区内还须配建6万平方米产业用房,引进现代服务业,打造高端企业总部聚集区。同时,对于涉及村内十余处不可移动文物进行迁建。

2014年9月,火村经济联合社与东进公司订立合作协议的补充协议,东进公司计划为火村旧改引入策略伙伴。

珠光控股正是从此时开始介入,同年与东进公司订立协议,并最终在2015年9月成为唯一的合作伙伴。

据此,珠光控股、东进公司约定成立合营企业(即广州御宏投资有限公司,用于未来取得融资区权益),并规定该公司由前者持有82%股权,后者控制剩余18%,但东进公司无需出资。

而且,东进公司还有权向珠光控股收取重新发展前费用及服务费,合共1.2亿元以及项目未来净溢利的18%。

具体分工方面,东进公司负责帮助取得融资区的城市重建方案及土地使用权,并提供清拆与搬迁的管理与协调,珠光控股负责为项目开发的所有开支提供资金。

2018年8月项目开拆,一期复建区拆卸工作启动。火村十五个经济合作社成立了广州御祥投资有限公司,直接持有旧改项目公司广州宏祥房地产有限公司。待重建区所有物业建成并完成注册(重建区物业无偿转让给土地的原居民及火村经济联合社作为赔偿)后六个月内,融资区权益将转到御宏投资名下。

上述就是一个开发商参与城市更新项目的最常见路径:中标、与各方签约协调、开拆建设、重建区物业交付村民、获取融资区物业权益,最终销售或出租变现。

不过,珠光控股显然没有坚持到最后变现的那一天。

“考虑到中美两国的贸易争端以及冠状病毒爆发,导致集团在中国的当前经营状况,为集团在不久将来募集资金带来沉重压力。”该公司在公告中提到,出售项目将令公司获取31.64亿元流动资金,亦不用再为火村未来的发展输血。

火村旧改现时仍处于半途中,项目在2018年4月正式开拆,公告显示拆除工程大概于今年12月前才能完成。

目前项目内已经开展工程施工建设的部分,只有重建区1A、1B、5阶段和融资区第1阶段。等到整个旧改项目完成交楼确权,估计要至2023年。

城市更新项目是一种长时间的重资产投资,会沉淀开发商大量资金。开拆一年,截至去年末项目公司广州宏祥已产生发展成本总额35.14亿元,当中珠光控股拨付了19.79亿元。

所以,面对不明朗的经济环境,珠光控股决定要套现,与广州博浩企业管理合伙企业(有限合伙)达成交易,转让了御宏投资的股权。

此后,前者会代替珠光控股履行所有出资义务并负责建设融资区,而珠光控股负责重建区的建设工程。

根据合作开发协议,在项目建成后,珠光控股还能无偿获得融资区内3.82万平方米物业。

朱孟依家族金控乾坤

再回来看看珠光控股交易方的背景——根据公告,广州博浩企业管理合伙企业(有限合伙),是一间于中国成立的有限合伙公司,最终实益拥有人为温天纳及张懿。

据观点地产新媒体查询公开资料,这家合伙公司最终指向应为博大金融控股有限公司。该公司官网显示,其集团主席正是张懿,集团非执行主席兼投资银行业务总裁则为温天纳。

据了解,博大金控立足于香港与上海,利用现有的香港、上海牌照及团队,致力拓展泛亚太地区及欧美客户。经过多年经营,现已成为一家提供一站式金融服务平台企业。

“公司拥有香港证监会颁发的1、4、6、9号专业执照,为不同的企业、机构和个人投资者提供证券交易、资本市场、资产管理等金融服务已有十多年历史。”

特别要指出的是,博大金控是一家中资背景的民营私人金融控股公司,仔细翻查管理层的履历,就有更多发现。

博大金控官网介绍,张懿曾于2011年11月担任合生创展集团有限公司执行董事、副主席及财务总监。该公司执行副总裁兼首席财务官黄红燕,也曾于2003年至2013年就职于合生创展,担任集团财务副总经理。

至此,我们发现,博大金控和合生创展之间是存在千丝万缕的关系。

继续查询资料可以发现,投资机构北京红石国际资本管理有限责任公司曾在2018年1月发布消息,宣布与博大金控签署战略合作协议书,决定分别于香港及内地合作设立基金管理公司,共同管理基金并进行投资。

当时媒体报道直接指出,博大金控实际控制人其实为合生创展创始人朱孟依。事实上,合生创展亦并非第一次通过博大金控这个金融平台进行项目收购。

2019年12月,合生创展透过博大金控旗下博大特殊并购基金的一个子基金Partners Special Mergers & Acquisitions Fund SPC-MAHO SP1,收购了位于美国纽约曼哈顿一幅面积18.33万平方英呎空地,用于建设34层高住宅大楼。

种种迹象显示,博大金控实为朱孟依旗下金融平台。

众所周知,朱孟依系珠光控股实际控股人朱庆伊的二哥,最近他刚刚将合生系主席位置交棒给女儿朱桔榕。

近年来,朱氏家族一直对金融布局颇为上心,外界亦将此看作是这个地产豪门的转型之路。

翻查资料可以发现,2011年,保险公司珠江人寿筹建,发起成立珠江人寿的5家广东本土企业中,朱氏兄弟控制的企业就有3家,分别为广东珠江投资控股集团有限公司、广东新南方集团有限公司、广东珠光集团有限公司。

其中,朱拉伊的新南方集团对银行业的投资就经常见诸报章,例如广州农商行、北京农商行等。刚接替父亲的朱桔榕,本身也毕业于中国人民大学金融学专业,她在2006年加入合生创展后,主要负责投资及运营管理方面业务。

总的来说,可以认为此次火村项目交易是一个剥离行动,最终目的是为上市公司减负;或者,珠光控股本身就是为哥哥孵化了火村旧改。

无论如何,这笔33亿元的交易最终还是流转于朱氏家族范围之内。

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