城市更新第一股“开门红”，锦和商业上市大涨

城市更新究竟有没有走到风口，看看资本市场的反应就知道了。

4月21日，中国城市更新运营服务领域首家上市公司锦和商业（603682.SH）在上交所正式挂牌，公开发行新股9450万股，募资总额7.47亿元，发行价7.91元/股。

截至当日收盘，锦和商业报收11.39元，涨幅高达43.99%，已经触及新股上市首日最高涨幅限制。

以锦和商业为代表的城市更新服务运营商，主打老旧改造、产业园区和创意产业园区业务，基本以轻资产模式运营，挣“快钱”的能力不如住宅开发商，却在资本市场上收获了比房企更为亮眼的成绩。

城市更新第一股的上市“开门红”，体现了资本对行业和企业长远价值的认可。

稳定保持高利润率

生活在上海的人，对“越界”这个创意园区品牌不会陌生。由老旧厂区改造而来的新园区在保留了老建筑的人文与历史感的同时，还充满了先锋、前卫与时尚元素，总能吸引到过路者的注意。

而运营了越界创意园、越界·田林坊、越界·苏河汇等众多项目的锦和商业，属于最早一批进入城市更新行业的企业，早在2007年就成立了，主要从事存量商用物业的市场定位、设计改造和招商运营管理。目前锦和商业共运营项目近30个，可供出租运营的物业面积约67万平方米，整体项目数量、面积均处于行业领先地位。

据招股书披露， 2017年、2018年及2019年，锦和商业营业收入分别为6.44亿元、8.00亿元和8.22亿元，净利润分别为1.18亿元、1.77亿元和1.79亿元，均呈逐年递增态势。

利润率更能体现一家轻资产城市更新企业的优势——锦和商业三年往绩期净利润率分别高达18%，22%和21%，这甚至达到了一些住宅开发商的毛利率水平，远超他们的净利润率普遍水平。

报告期内，锦和商业已在运营中的主要园区项目的出租率和盈利情况均处于较高水平，自2016年起众多园区的平均出租率始终保持在90%以上。

招股书显示，锦和旗下的每一个园区项目基本都能做到营收稳中有升。

在2019年经济增长放缓的外部环境下，锦和商业的营业收入和净利润仍然稳步上涨。

实现这种利润水平并不简单，城市更新运营服务是一个门槛很高的行业，除了考验资金充沛度，设计改造能力、招商能力、后续运营能力都非常关键。也同时体现了这个行业不错的发展稳定性。

锦和商业的很大一部分利润实际来自于盘活前后的差价，这是一项细碎的、需要精打细算的工作。一般来说，物业持有方与专业的园区运营商签订长期租赁协议、收取固定或浮动租金合作运营创意产业园，由园区运营商进行重新定位、设计及改造，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部功能将老旧物业打造成为符合新目标客户群办公和经营需求的创意产业园区，园区运营商利用其渠道和品牌资源进行招商，待企业入驻后进行专业的后续运营并提供专业服务，并获取租金、物业管理及专业服务等收入。

创意产业园的运营模式一般分为承租运营、受托管理运营和合资运营，锦和商业超过九成五的营收都来自于承租运营，这一模式中，承租方具备了更多的主动权。

但锦和商业董事长郁敏珺认为，单纯靠空间租赁的园区运营商必将被淘汰，城市更新运营服务商的核心竞争力在产品和服务标准的打造上，在于嫁接上下游企业、政府和行业资源。这也说明在上市后的企业发展方向上，锦和商业拥有更大的野心。

拥抱存量改造新机遇

美国城市规划理论家刘易斯·芒福德(Lewis Murnford)在他的著作《城市发展史》里说，如果城市的增长无法被控制，那么城市终将毁灭。

中国的城市不可能永远大扩张，从增量走向存量成为必然，转折点正越来越近。

经历过完整的工业化革命和产业转型的西方国家大都会，都经历过城市更新，有知名的存量改造和创意园区案例。

创意产业园最早可追溯至19世纪的英国工业革命时期，当时由于环境污染与工业化的快速发展相伴而生，导致城市环境极为恶劣，使得提升城市功能及改善居住环境成为亟待解决的问题，随着城市更新和物业改造的责任和权限逐步下放至地方，民营资本部门在城市发展与更新中扮演了越来越重要的角色。

19世纪70年代，美国内城衰落，中产阶级郊区化日益加剧，城市更新转向以中心区商业复兴为主，通过商业团体的运作振兴衰败的内部城区，并以此与日趋繁荣的郊区相互竞争，地方政府通过利用民营资本，提高再开发项目的可行性。地方政府通过提供政策支持、融资借贷、土地整理、物业租赁等服务，对民营资本开发城市更新提供更多的公共资源和支持。

随着世界范围内城市更新推进和创意产业园发展，目前国际上已拥有众多可借鉴的改造运营文化创意园案例，包括英国伦敦金丝雀码头、美国圣安东尼奥珍珠啤酒厂、奥地利维也纳煤气罐城、美国纽约曼哈顿高线公园、美国纽约苏荷（SOHO）工业园区、英国伦敦卸煤厂等。

中国的现代城市史和工业化历史，都比西方短得多。中国的城市没法按部就班地走过这些步骤，需要在短暂的时间里迅速完成了一长串日新月异的改变。因此，中国的城市更新运营服务也拥有了更多潜能和想象空间。

去年年底的中央经济工作会议没有单独提到房地产，却重点强调了要加强城市更新和存量住房改造提升。锦和商业的成功上市，除了有它自身的规模优势和积累的大量成功案例之外，有一点不可忽视——无论是文创产业还是城市更新，都是一座现代化城市真正需要的，也是政策所鼓励、政府强力支持的。

用老旧物业改造的创意产业园区是城市更新计划的重要抓手，黑暗、凌乱的老厂区变身整洁、现代、温暖的新园区，不仅为城市提供了新的办公、娱乐场所，也给周边居民社区提供了绿化和休闲去处，极大提升了城市形象，同时也保护了城市文化遗产。

文化创意产业是城市软实力的体现，在“双创”被提出之后大量从事各细分文化创意领域的中小微型企业蓬勃发展，但是囿于发展阶段和经济实力，他们通常无法承担核心商圈传统意义上的写字楼租赁成本，创意产业园区恰好弥补了这块市场空白。

在锦和商业旗下的越界园区，就有一大批体现新技术、新模式的文创企业成长了起来。比如电影《哪吒》的幕后创作团队之一上海红鲤文化传播有限公司、聚焦多媒体开发的上海艺巢信息技术有限公司等，此外，工业3D打印领航者光韵达、互动娱乐供应商游族网络等知名企业，也正是从越界开始起步发展的。

从行业发展来看，我国文化产业正进入发展快车道，2019年文化及相关产业企业实现营收共计8.6万亿人民币，同比增幅达到7%。

“锦和商业是较早入行的企业，见证了国内文创产业的高速发展，但是和美国、日本等国家对比，仍有巨大的市场潜能。”锦和商业董事长郁敏珺表示。

锦和商业接下来也将继续全国化布局，在上海大本营业务规模基础之上，全面扩张到长三角大部分城市，同时向北京、深圳、广州等重点城市拓展，积极拥抱更大的发展机遇。