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激进扩张,大华集团14.4亿接手上海国丰酒店

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据新加坡证券交易所公告显示,马来西亚丰隆集团旗下子公司国浩置地近日以高于其账面净值近65%的价格售出上海国丰酒店及256个停车位,接盘方为上海开发商大华集团旗下的上海正久实业有限公司。

该项目交易总价达14.4亿元,大华集团将分四期以现金支付交易,首期2.88亿元已支付。如果不算停车设施,每间客房的价格大概为326万元人民币。交易完成后,国浩置地预计将从此次出售中获得约6400万美元的净收益。

上海国丰酒店共26层、442间客房,位于普陀区长风生态商务区50万平方米的综合体项目中,是丰隆集团旗下国丰集团在中国布局的第一座“国丰”品牌酒店。

据了解,该综合体项目在2005年被国浩置地以12.42亿元的价格拿下,目前仍在开发建设中。

其包括一个大型购物中心国盛时尚、四栋甲级智能办公楼、两栋SOHO、一座五星级国丰酒店和一座国丰公寓式酒店。其中,新城控股在2015年以8.3亿的总价收购了国浩长风城5号写字楼。

此次出售方国浩置地为马来西亚丰隆集团旗下子公司,而同样在近日活跃于中国市场的新加坡丰隆集团,与前者同属一个家族,但是两个不同的主体。

丰隆集团包括新加坡丰隆集团、香港丰隆集团、马来西亚丰隆集团等,都属于亚洲家族财团郭氏家族。由郭芳枫堂侄郭令灿执掌的马来西亚丰隆集团在中国即国浩集团,布局于上海、北京、南京、天津、重庆等地。

但其活跃程度不比新加坡丰隆集团,后者由郭芳枫长子郭令明执掌,主要地产公司为CDL,涵盖住宅,办公室,酒店,服务式公寓,综合开发项目和购物中心。其中CDL的大部分酒店资产是由Millennium&Copthorne Hotels Limited拥有和运营。

而此次接盘方为成立于1988年的上海本土房企大华集团,2002年董事长金惠明以5282万元现金购得大华48% 以上的股权,实现了对大华集团的绝对控股。同年,大华集团先后进入辽宁沈阳、大连、江苏南京、湖北武汉等地,开展全国化布局。

从成立之初打造的首个项目大华社区开始,大华集团一直将焦点放在旧改项目上,接手的项目也多为大盘,可以说是旧改方面的老人了。

三十几年来,大华开发运营了数个体量超百万平方米的大型社区项目,包括上海大华锦绣华城、大华滨江天地、曲江公园世家、大场老镇改造社区等,屡屡在旧改市场露面。

2018年9月,大华集团更是突降广州,首次以底价11.63亿元的价格落子广州番禺宅地,紧接着在此成立了大华集团(广州)投资有限公司。去年还拿下广州增城朱村村旧改项目和增城朱村街山田村改造项目。今年年初,大华集团在广州番禺的紫悦府住宅项目正式启动,揭开进驻大湾区的序幕。

除此之外,大华集团在去年还斥资41亿元拿下苏州涉宅地块,耗费约113.4亿元先后在上海宝山获得的数个“城中村改造”地块。

激进拿地下,大华集团2019年的新增土储货值从上年的195.3亿元飙升至720.2亿元,涨幅超七成,排名也前移了38位。新增拿地金额327亿元,同比增长289%,逼近全年销售额。

但在开疆拓土的同时,大华集团的经营情况不容乐观。

2019年上半年,大华集团经营活动产生的现金流净额连续为负,为-53.7亿元,上年同期为-51.3亿元。此外,截至去年6月底,大华集团总负债达765.6亿元,相比2018年末增长了21%;资产负债率为73.99%,相比2018年的70.29%增长了3.7%。

除了地产核心业务之外,大华集团也拓展了包括商业开发运营、物业服务、产业投资、颐养地产、优质教育等在内的多元化产业运营。

根据官网信息,大华商业持有运营的商业面积已逾80万平方米,包括1个时尚购物中心、5个嘉年华区域商业中心、2个大华邻里中心、56个品质生活馆、3家高星级酒店以及多个写字楼和养老服务机构。

并陆续开发了大华虎城·第三空间、汇智大厦、华宜大厦、大华锦绣假日酒店、大华虹桥假日酒店、海口大华西海岸假日酒店等项目。

不过,商业业务与其旧改业务相比显然是微不足道。如今国内商业地产市场趋于饱和及同质化,且资源正在向头部房企集中,大华集团运营商业地产时的困难也更大。

再加上今年疫情影响,酒店行业在春节期间没有迎来“一房难求”的黄金期。短短两周,其入住率反而从1月中旬70%的骤跌至8%。随后的22天,市场入住率一直在保持在低于10%的水平。

入住率跳水也导致了每间可售房收入下降。1月的最后10天,中国内地大部分市场的每间可售房收入降幅在20%至35%,2月的业绩情况变得更加糟糕。在疫情爆发高峰期,一些酒店不得不关店,近八成的酒店关闭了网上预订渠道。

整个酒店行业低迷阶段,负债攀升的大华集团选择接手上海国丰酒店,对公司整体经营水平及对商业业务的运营能力都是考验。至于其是否会将上海国丰酒店继续作为酒店使用,还不得而知。

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