住建部：长期坚持“房住不炒” 重点发展政策性租赁住房

12月23日，全国住房和城乡建设工作会议（以下简称“住建工作会议”）在北京召开，住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽全面总结2019年住房和城乡建设工作，分析面临的形势和问题，提出2020年工作总体要求，对重点工作任务作出部署。

会议强调，2020年，要重点抓好9个方面工作。其中，在房地产领域，此次会议提出，坚持“稳”字当头，全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制，保持房地产市场平稳运行，坚决防范化解房地产市场风险。

分析人士指出，在经济工作会议的提法上，此次会议强调了“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，未来“房住不炒”的定位和相关调控，或将不受房地产周期的限制。

长期坚持“房住不炒”

保持房地产市场平稳健康发展，仍然是此次住建工作会议9大方面工作之首。

在房地产领域，会议要求坚持“稳”字当头，全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制，保持房地产市场平稳运行，坚决防范化解房地产市场风险。

对于2020年的相关工作，会议提出，要着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。

值得注意的是，在此次会议上，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”再度被提及，这是半年内中央高层及部委连续第三次对此表态。

而与中央相关表述一脉相承的是，此次住建工作会议专门强调要“长期坚持”房地产行业“房住不炒”的定位。

“这对2020年以及未来的楼市，有很强的指导意义”，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道，其背后的含义在于，强调“长期”，意味着不管市场周期的变动所带来的行情好坏，楼市管控都会持续，“房地产行业‘房住不炒’的定位不受市场周期的影响。”

另外，21世纪经济报道记者注意到，相比2018年住建工作会议的提法，在本次会议的表述中，长效机制已经从“着力建立和完善”变为了“稳妥实施”，这意味着官方口径下，长效机制已经建立完成。具体来看，这包括城市主体责任制、“一城一策”试点等相关机制。

加强租赁市场监管

租赁市场的相关工作，在此次会议的9大方面工作中第三个被提及。

会议提出，要着力培育和发展租赁住房，促进解决新市民等群体的住房问题。进一步培育机构化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。

其中，“加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台”的提法，被认为是主管部门将要加强租赁市场监管的重要信号。

实际上，由于部分租赁企业在2019年频繁“爆雷”，整顿租赁市场，在2019年已经成为一项重要工作。

9月，住房和城乡建设部专门召开了住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会，要求在全国范围内深入开展住房租赁中介机构乱象专项整治，严厉打击侵害住房租赁当事人合法权益的行为。

据了解，6月至11月期间，全国共排查住房租赁中介机构81416家，查处违法违规住房租赁中介机构9197家，通报曝光违法违规典型案例7974起。另外，在11月，住房和城乡建设部等6部委，还专门通报了整治住房租赁中介机构乱象的第一批7起违法违规典型案例。

对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉21世纪经济报道记者，对租赁市场，此次会议提了两句话，分成了市场化租赁和政策性租赁两个领域，可以看出政府的明确定位。对于市场化租赁，会议坚定机构化、规模化的方向，发挥市场的作用，本质上是对租赁供给端升级优化，机构化的提升能够有效改变市场“散乱差”的格局。这一态度一定程度上表明了政府对于长租公寓价值的认可，近年来长租公寓行业出现的一些问题是发展中的问题，需要对新事物有一定的包容，更要通过发展来解决。

其次，许小乐分析称，会议也强调了要更好发挥政府对市场监管的作用，前提是对市场行为的充分了解，建立和完善租赁管理服务平台，提高租赁备案登记率，为监管打好基础。

而对于会议提及的政策性租赁住房，许小乐认为，其发展的责任更多在于政府，尤其是在地方城市政府。地方政府需要将有限的资源发挥最大的价值，探索规范标准和运行机制，核心在于租赁土地供应制度、投融资制度、运营管理制度等，提高供需匹配度，降低运营成本，提高覆盖效率。

转变城市开发建设模式

除了房地产、租赁市场等具体领域外，此次会议在更为宏观的城市发展模式领域的相关表述，被认为可能会对行业造成十分深远的影响。

会议提出，坚持问题导向、目标导向、结果导向，推动城市开发建设由增量建设为主转向存量提质改造和增量结构调整并重，不断满足人民群众对美好生活的需求。

其中，“存量提质改造”的主要抓手，被认为是城市更新、老旧小区改造（以下简称“旧改”）等相关部门在过去一年多次强调的工作。

实际上，自从稍早些时候结束的2019年中央经济工作会议，首次提及了“加强城市更新和存量住房改造提升”之后，这一领域迅速成为热点。记者在12月举行的中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会上了解到，品牌房企，如恒大集团、碧桂园、万科、保利、华润、大悦城、首创等，超过半数已参与到城市更新领域，合作与收并购步伐加速，金融退出机制也已见雏形。

对此，住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌接受21世纪经济报道采访时表示，从中央经济工作会议，再到住建工作会议，所强调的存量改造、存量发展的模式，主要有三个方面的考虑。

首先，我国城市内部的大量困难户家庭，还居住在老旧小区中。因此，棚改与旧改等工作，有利于实现城市困难群众住房保障。某种意义上而言，是城市内部的扶贫攻坚。其次，不仅是旧改，存量发展中的城市更新等政策，还有着促进土地集约利用，优化土地资源配置，将过去低效利用的城市土地高效利用的意义。最后，由于我国开始强调经济空间布局的调整，中心城市将会在引领区域经济发展中起到更重要的作用，因此，需要通过用地结构的调整，促进城市产业结构的调整，实现高端产业在中心城市的集聚。

而对于城市存量发展中可能存在的问题，顾云昌表示，虽然我国过去几年间去库存取得了良好成果，但是，从土地供应结构来看，未来一二线城市要考虑商业地产去库存的处理问题。而对于三四线城市而言，本轮周期所供应的大量土地，可能成为未来存量改造的问题之一。