资金承压下房企拿地“手软”土地市场将持续低迷？

自3月以来，房地产交易逐渐复苏，但土地市场动力不足，房企拿地意愿不断降低。机构数据显示，3月TOP50房企拿地1218亿元，同比下降38.5%，环比下降28.8%。

进入4月，北京土拍市场遭遇今年首次冷遇，上海土地出让规则悄然生变……对此，业内人士预计，4月至5月，资金压力将继续影响房企在土地市场的表现。市场整体难以快速回暖，溢价率仍将保持较低水平。

房企拿地意愿降低，热点城市土拍遇冷

虽然土地市场供应不断，但全国热点城市土地市场依然处于较低水平。据中原地产研究中心统计数据显示，截至4月13日，今年50城累计卖地8825.5亿元，同比微涨4.6%。

据中原地产首席分析师张大伟分析认为，疫情对房企的资金链影响越来越明显，由于大部分城市房地产市场并未恢复，导致企业拿地意愿越来越低。

上述数据显示，截至4月13日，北京卖地728亿元，位列卖地金额最高城市。而在一季度，北京卖地金额低于上海位列第二，此次“上位”要归功于4月2日的土拍市场。但也是这次土拍，令北京遭遇鼠年以来首次冷遇。原计划出让的4宗土地，其中一宗 “不限价”宅地于4月1日暂停挂牌出让，另外3宗均以底价成交。事实上，自2020年以来北京土地溢价率明显提升，而令人期待的这次土拍则以冷清收场。

据中原地产研究中心统计数据显示，在北京之后，上海卖地722亿元、杭州卖地659亿元、苏州卖地437亿元。全国只有14个城市卖地超过200亿元，合计累计31个城市卖地超过百亿元。

值得关注的是，截至４月13日，上海土地溢价率同比大降96.62％。此前，业内传出因有地块存在“围标”嫌疑，中海、华润、万科参与竞标的高管均被协助调查。业内人士称，此事或令上海土地出让规则悄然生变。这一变化也被认为将扭转土地市场溢价走低的现实。

4月10日，上海规土局网站新挂出2幅宅地，上海已经执行了3年的土地市场招标挂牌复合方式出现变化。也就是竞买人不足六人，直接竞价拍卖，价高者得，不用评分。此外，拍卖“资金冻结”期也由之前的20天变成１天。而自持15%建筑面积没在拍卖条款里出现。

对此，易居企业集团CEO丁祖昱认为，这些变化将使房企参与竞拍的积极性明显提升，土地市场的活力将提升。

此外，不难发现，一直名列卖地金额首位的杭州，此次则排名第三。2019年，杭州土地总成交金额2747.6亿元，同比增长12.2%，这已是其连续两年位列各大城市首位，超出第二名的上海约900亿元。

40城溢价率回落，中海、绿城等“补仓”

自３月以来，虽然新冠肺炎疫情影响减弱，但土地市场降温更为明显。

据易居研究院数据显示，3月40个典型城市土地出让金收入为1376亿元，环比下降10%，同比下降15%，降幅扩大。而1-3月，40个典型城市土地出让收入为4701亿元,同比下降9%。而自2019年下半年，同比增速一直稳定在15%左右的水平。

中指研究院的数据也显示，3月土地市场动力不足。这主要体现在规模房企的拿地金额上。3月单月，TOP50房企拿地总额1218亿元，同比下降38.5%，环比下降28.8%。

对此，易居研究院研究员王若辰认为，土地市场的降温还表现在溢价率上，3月40个典型城市土地成交溢价率为8.6%，与2月相比微幅下降0.8个百分点，维持在2018年底的历史低位水平。

中原地产研究中心统计数据也显示，1月-2月，一二线城市土地成交溢价率维持在10%以上，3月溢价率则出现明显的下调。

从目前来看，房企土地储备规模与结构对业绩的影响不断加大。房企一方面谨慎拿地，一方面为了保持市场竞争格局，仍战略性地在一二线城市拿地。

据中指研究院分析显示，中海地产在多个城市齐发力。绿城中国、招商蛇口和中骏集团，分别拿下北京、成都和福州1-3月拿地总额冠军。从单个房企拿地金额来看，今年前3个月，华润置地和绿城中国持续保持拿地节奏。其中华润置地以215亿元的拿地金额位居第二，其中3月表现较为突出，拿地53亿元。

融资难度加大，市场难以快速回暖

事实上，决定土地市场冷暖的一直是企业手中的现金。4月3日，国务院联防联控机制在国新办举行新闻发布会上，财政部副部长许宏才表示，今年明确政府的专项债不用于土地收储和与房地产相关的项目。这无异于切断了房企之前预想的部分资金来源。

除此之外，销售回款以及海外融资遇阻也在影响房企手中的购地款。对此，张大伟认为，2月份还有部分房企积极拿地，随着房企资金链压力越来越大，进入3月份，大部分房企受制于销售压力，拿地的资金越来越少。

对于３月以来土地市场走低的行情，张大伟表示，从全国来看，活跃的土地市场相对集中在少数城市。在２月，受疫情影响，部分房企判断市场会快速企稳，政策刺激楼市，因此在局部热点城市掀起拿地热。但实际市场并未出现明显的宽松政策，导致3月份土地市场陷入低迷。

张大伟预计随着企业境外融资难度加大，四五月份，企业资金压力也会逐渐加大。这些都将影响其在土地市场的表现。

易居研究院研究员王若辰也预计，未来几个月溢价率仍将保持较低水平，40城土地市场整体难以快速回暖，但有边际改善的空间。