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北京市区一季度商铺租金十年来首次下降

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疫情对北京零售业的影响,正向商业地产领域波及开来。

仲量联行发布的北京一季度零售业地产的数据显示,今年前三月,北京市区商铺首层(优质商铺)租金平均价格926元/平方米/月,环比下降0.5%,是自2009年第四季度,10年来首次出现市区商铺首层租金增长率出现负值的情况。郊区商铺租金情况基本持平。

除了租金下降之外,市区零售商铺空置率同样出现上升,达到6.1%,较2019年四季度5.7%的空置率,再上升0.4个百分点。

毫无疑问,今年第一季度疫情对北京零售业的重创,是造成租金下探的主要因素。由于一季度租赁活动暂停,以及一季度新增供应的0供应量,下探的数据基本不包括除疫情带来的市场因素。

这和早前公布的1-2月北京社会消费品变化走向相一致,零售总额总计1861.9亿元,同比下降17.9%。其中商品零售额1744.4亿元,同比下降15.8%;餐饮收入117.5亿元,同比下降近40%。

但疫情也带来其他类型消费量的上升,例如网上零售保持活跃,限额以上批发零售业、住宿餐饮业实现网上营业额510.1亿元,同比上升13.2%。

仲量联行北京研究部经理纪明坦言,以餐饮业为例,考虑到收入下降40%还是包含了疫情前后线上销售增加的份额,所以只看对实体零售的冲击,实际下降程度会更高。

“根据早前数据,在疫情爆发期间,北京部分购物中心集中爆发期,客流量降幅在80%-90%甚至以上水平。”纪明表示,虽然全国已经全面复工复产,但北京特征在于,由于目前防控防疫等级依然很高,因此相较于目前一些防控压力较低的城市,北京线下包括零售业的恢复情况比其他城市更谨慎,恢复期限也更延长:“部分防疫压力较小的城市,其零售业数据在3月底已经出现回暖。”

尽管一季度出现商铺空置率的上升,今年3月末也出现一些品牌从购物中心、商业中心撤柜的情况,不过主要还是由于商业地产业主在2019年确定调整计划所致。

纪明认为,一季度租赁活动基本暂停,虽然3月后活动开始复苏,但整体租赁活动还是放缓,因此现阶段在租金情况出现的变化还不甚明显:“更多的影响实际上会在未来几个季度出现。”

这也和部分商户品牌的判断相一致。3月中旬,外婆家创始人吴国平早前接受采访时表示,4、5、6月才会是餐饮企业最难熬的阶段,因为2、3月商场可能出台减租政策,员工也愿意暂时减少,但到了4月份之后,商户员工工资基本都要恢复,但全国餐饮的经营水平只能回到正常情况下的40%-50%,恢复到疫情前的原点,可能要到明年春节。

实际上,由于近年来零售行业重视“体验感”,以强调电商的不可替代性,因此餐饮在购物中心的占比较早年更高。

特别是线下餐饮,在此轮疫情中面临持续的疫情长尾效应,对购物中心、商业中心的经营和租赁情况,很可能也将有所影响。

仲量联行华北研究部总监米阳表示,进入4月,随着疫情基本得到控制,商户续租、购物中心制定调整或者优惠政策的活动,都会在复苏后的时间段集中爆发,因此市场活跃度较春节前后“速冻”的情况会有所回升:“租金的探底可能会在今年2、3月份出现,之后才能回归正常的发展曲线。”

纪明表示,不论政府方、业主方还是商户,目前都在积极尝试缓冲和应对疫情对于市场的影响。商场方面,早已经尝试包括直播、小程序、网上商城在内的新购物方式,甚至鼓励通过销售员私人微信进行“带货”销售,以对冲线下经营的惨淡。

3月末北京市商务局出台了政策,对于疫情期间坚持营业,并且对商户提供补助的2万平方米以上购物中心、百货店等,给予最高不超过50万元的资金补助:“预计未来几个月,会有更多稳定市场,刺激消费的相关政策陆续出台。”例如已在全国多个城市出现的电子消费券等方式,目前也在北京相关部门的探讨之中。

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